Новости строительства и недвижимости, строительных и отделочных материалов. Лента строительных новостей.
В данном разделе представлены самые свежие последние новости рынка недвижимости (новостройки, загородное и коттеджное строительство, рынок земли), новости строительства (снос, строительство, новые технологии, новые строительные и отделочные материалы и их применение), новости ипотеки, ипотечного кредитования жилья. Представлена строительная информация, пресс релизы и строительные новости по: планируемым и строящимся объектам недвижимости ( новостройки ) Москвы, других регионов России. Новостная лента рассказывает о новых интересных проектах в строительстве домов, инвестиционных проектах и инвестициях в жилую, коммерческую недвижимость. Дает представление о участвующих в этих проектах заказчиках, застройщиках, ген. подрядчиках, инвесторах. Мониторинг цен на квартиры, дома, офисы, торговые центры другую коммерческую недвижимость, также является одной из задач новостей строительства и недвижимости. Анонсируется информация по новым маркетинговым исследованиям, бизнес планам, обзорам и другой аналитике в области строительства, строительных и отделочных материалов, недвижимости, ипотеки. Купить данные информационные массивы можно по т. +7 (926) 535-50-61 , Написать письмо
Для рынка коммерческой недвижимости 2024 год прошел вполне успешно, хотя большинство экспертов, комментируя ситуацию, оговаривались, что высокая ключевая ставка оказала серьезное давление на все сегменты. Ситуации для складов, офисов и торговых центров складывались совершенно по-разному, но единственной общей чертой для них в этом году стала низкая доля вакантных площадей
Блеск и нищета торговых центров
Большие объемы свободных площадей перестали быть ключевой проблемой сегмента торговых центров — теперь они страдают от низких доходов, рассказали эксперты, опрошенные Forbes.По оценке NF Group, доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы на конец III квартала составила 6,5%, снизившись за год на 1,9 п. п. Аналитики CORE.XP подсчитали, что к концу года незанятыми оставались 5,5% (данные есть у Forbes). Таким образом, вакансия оказалась на минимальных значениях. Но это, по словам опрошенных экспертов, не помогло рынку ТЦ стать успешным.
«Основным ответом рынка стало замещение иностранных фешен-брендов российскими, которые заняли большинство высвободившихся площадей, но пока не смогли восстановить прежнюю посещаемость, — констатирует руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate Владимир Чернусь. — Таким образом, проблема заключается в уходе привлекательных иностранных марок, к которым привык покупатель, снижении покупательной способности населения и увеличении доли онлайн-продаж».
«Даже при хорошей заполняемости объектов арендные ставки не растут по той причине, что клиентов не просто нет в достаточном количестве — происходит их отток, — рассуждает директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков. — Вдобавок нынешнее поколение не настолько большое внимание уделяет брендам, как это было, скажем, 20 лет назад».
Действительно, вакантность торговых центров минимальна, а посещаемость хоть и снизилась относительно 2019-го, когда этот показатель был высоким, но в 2023-2024 годы ее значение было стабильным — отклонение в 2% незначительно, уточняет вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин. При этом расходная часть растет пропорционально инфляционным процессам и даже быстрее, так как на нее влияет повышение налоговой нагрузки, сетует Люлин. «Получается, что торговые центры оказываются между лезвиями ножниц, когда операционная прибыль становится все меньше с каждым годом», — заключает он.
Новые арендаторы менее привлекательны для покупателей (ранее Forbes писал об этом). «Последние годы отсутствие значимых различий в составе арендаторов торговых центров увеличивает роль их расположения и иных факторов в борьбе за посетителя», — говорит старший директор CORE.XP Марина Малахатько. В 2024 году динамика трафика в ТЦ была неоднородной, добавляет региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. «Рост посещаемости наблюдался в определенные периоды, такие как первые месяцы года и сезон распродаж, однако летний спад из-за аномально теплой погоды существенно повлиял на общий показатель, — уточняет она. — Районные ТЦ показали большую устойчивость благодаря своей доступности и наличию товаров первой необходимости, что сделало их привлекательными даже в периоды снижения покупательской активности».
Большинство опрошенных участников рынка отметили, что торговые центры стали приносить меньше денег. «Есть тренд снижения конверсии посетителей в покупателей, а значит, и продаж, — говорит Люлин. — Другими словами, торговые центры привлекают трафик, приводя людей в рестораны, общепит, развлекательные центры, но денег эти люди приносят меньше. А с учетом того, что торговые центры сейчас зарабатывают процент от товарооборота арендаторов, это становится и причиной снижения арендных доходов».
Одной из основных причин снижения доходности является значительный рост расходов на обслуживание, эксплуатацию и налоги, уточняет Хакбердиева. По ее словам, эти расходы увеличиваются с каждым годом, что может сказываться на прибыльности. «Кроме того, на фоне инфляции и роста операционных затрат владельцы ТЦ сталкиваются с необходимостью инвестировать в модернизацию инфраструктуры и повышение качества обслуживания, что также требует дополнительных финансовых вложений, — продолжает Хакбердиева. — В ответ на это крупные игроки рынка активно продвигают идею налоговых льгот для торговых центров, рассматривая их как важную часть городской инфраструктуры».
Участники рынка ожидают, что в 2025 году проблемы сегмента торговых центров продолжатся.«С одной стороны, ключевым фактором станет трансформация потребительского поведения в условиях непростой экономической ситуации, которая отразится и на структуре спроса, — прогнозирует коммерческий директор ТРЦ «Марко молл» в Рязани Татьяна Лялина. — С другой стороны, высокая стоимость инвестиций станет сдерживающим фактором для реконцепции и обновления торговых центров, необходимых для удовлетворения меняющихся запросов потребителей».
Ставки аренды в среднем либо снижаются, либо остаются на прежнем уровне, это связано с ростом профессионализма ретейлеров, которые перед заключением договоров аренды составляют точные финансовые модели и предлагают соответствующую арендную плату, добавляет Чернусь. «В условиях рынка арендатора собственники ТЦ вынуждены учитывать эти обоснованные требования», — подчеркивает он.
Многие российские бренды перешли к фазе оптимизации площадей и пересматривают программы развития, соглашается Малахатько. Тренды, которые проявились в 2024 году, сохранят свою актуальность на рынке и в 2025-м: крупные моллы продолжат адаптироваться к новым условиям, а небольшие торговые центры укрепят свои позиции, заключает Хакбердиева.
Офисное оливье
Рынок офисной недвижимости в 2024 году будоражили сделки с очень большими и очень маленькими площадями. Большие сделки, точнее, покупки целыми башнями совершали в основном компании из госсектора: РЖД купили 350 000 кв. м в небоскребе Moscow Towers в «Москва-Сити», а Центробанк — строящийся бизнес-центр SLAVA (144 000 кв. м). В самом конце года стало известно об еще одной крупной сделке: объединенная компания Wildberries и Russ приобрела строящийся небоскреб в «Москва-Сити» площадью более 200 000 кв. м. Общий же объем сделок с офисами CORE.XP оценили в 1,9 млн кв. м (+3% год к году, данные есть у Forbes), из них 40% пришлось на продажу — максимальный показатель за всю историю. У Ricci сходная оценка — 1,85 млн кв. м общий объем реализованного спроса, но долю продаж они оценили ниже, всего в 24%.
Кроме крупных сделок, на рынок огромное влияние оказал продолжающийся рост популярности продажи небольших офисных площадей частным инвесторам и конечным пользователям. По оценке CORE.XP, 93% всех сделок по купле-продаже пришлось на малые площади до 500 кв. м, общая площадь реализованных таким образом офисов — свыше 113 000 кв. м. Эта тенденция вызывает беспокойство участников рынка.
«Все зависит от того, с какими целями приобретается офис, с инвестиционными или для конечного пользования, — рассуждает владелец и управляющий партнер девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club Мурад Дамиров. — В первом случае продажа площадей, особенно в мелкую нарезку, в будущем может негативно сказаться на офисных комплексах, если говорить о классе А. Во-первых, это снижает инвестиционную привлекательность объекта. Во-вторых, не совсем понятно, как в реальности будет осуществляться управление проданными помещениями и не отразится ли «самодеятельность» новых владельцев площадей в конечном итоге на репутации самого бизнес-центра».
Некоторые эксперты смотрят на эту тенденцию оптимистичнее. Рынок пополнится новыми игроками, например, частными инвесторами, арендодателями и продавцами офисной недвижимости, констатирует директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева. «Ожидаем профессиональный апгрейд компаний для качественного управления высококлассных объектов с мультисобственностью», — добавляет она.
Участники рынка ожидают, что обе тенденции, то есть покупка очень больших и очень малых площадей, будут определяющими и в 2025 году, с той лишь разницей, что часть мелкой нарезки наконец-то выйдет на рынок и можно будет оценить ее влияние на практике. Большой объем офисов из объектов, проданных розничным инвесторам, рынок увидит уже в 2025-м, прогнозирует руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко.
«На 2025-2026 годы заявлен ввод 480 000 кв. м бизнес-центров, реализуемых в продажу розницей, — говорит он. — Из этого объема порядка 179 000 кв. м может выйти на рынок аренды в период 2025-2026 с учетом потенциального смещения сроков завершения строительства и времени на отделку помещений для последующей сдачи в аренду».
Продажи крупных блоков продолжатся, уверены опрошенные эксперты. «На рынке остался объем крупных неудовлетворенных запросов, — обращает внимание Дамиров. — В большей степени они исходят от компаний с госучастием, которые в настоящий момент активно вкладываются в экономику, наращивают мощности, нанимают высококвалифицированных специалистов, борются за персонал и, соответственно, ищут возможности для консолидации. Речь идет о площадях свыше 100 000 кв. м».
А вот продажи мелкой нарезки могут и снизиться. «Девелоперы офисов уже столкнулись с тем, что снизился спрос на приобретение, — отмечает управляющий партнер агентства Praedium, президент Ассоциации КОКОН Александр Ошурко. — Два года назад ценой входа в сделку были 300 000-350 000 рублей за квадратный метр, сейчас ценник уже в районе 400 000 и более на хорошие объекты. Желающие инвестировать свои деньги уже сделали это. Новых свободных денег на рынке можно ожидать разве что при снижении ключевой ставки до разумного уровня. Однако этого не предвидится в ближайшем будущем, поэтому перспектив по росту спроса не наблюдается. Вероятно, в 2025 году спрос только снизится».
Складское пике
После нескольких лет планомерного роста спроса в сегменте складской недвижимости к концу 2024 года участники рынка начали прогнозировать его снижение.
«Сокращение количества сделок в сегменте складской недвижимости в следующем году представляется весьма вероятным, — говорит партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. — По итогам 2024 года объем сделок, вероятно, достигнет примерно 6,5 млн кв. м по всей России, однако в 2025 году этот показатель, скорее всего, снизится до 4 млн кв. м или даже ниже. Спрос будет смещаться в сторону спекулятивного строительства и вторичного рынка, где ставки пока остаются более доступными, а также покупки складов в собственность, что становится привлекательным решением для крупных игроков, стремящихся снизить операционные риски».
Ставки аренды складов рекордно выросли: за последние пять лет, по оценке IBC Real Estate, с которой ознакомился Forbes, они увеличились втрое, с начала 2024 года — на 44% и достигли 12 500 рублей за квадратный метр в год. Для арендаторов это становится проблемой, а для собственников и девелоперов, у которых растут издержки, рост пока недостаточен.
«Уже не первый год идут разговоры о высокой ставке аренды на склады, — говорит управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Для девелоперов она все еще недостаточно привлекательная на фоне роста ключевой ставки и себестоимости строительства, чтобы идти в спекулятивную стройку, а вот для арендаторов более чем высокая, чтобы перестать расширять складские и производственные мощности».
«В 2025 году мы ожидаем существенного снижения объема сделок — не менее 30%, — добавляет старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. — Конечно, в условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объемах спроса. По нашим прогнозам, наибольшее падение спроса произойдет в сегменте «среднего» арендатора, то есть компаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 000 кв. м».
Собеседники Forbes перечислили наиболее уязвимые категории арендаторов, для которых рост ставок болезненнее всего. Операторам ответственного хранения и логистам может быть сложнее прочих, полагает глава агентства HERZEN Ярослав Туа. «Здесь расходы на складское помещение, оборудование и персонал достигают наибольшей доли в структуре расходов», — уточняет он. «Наиболее чувствительны к удорожанию аренды складов селлеры и другие компании, занимающиеся перепродажей товаров из-за рубежа, продавцы или производители, которые реализуют сезонную, малооборачиваемую или низкомаржинальную продукцию», — добавляет управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic Гарольд Власов.
Есть и другие объяснения грядущего сокращения спроса. Снижение объемов будет обусловлено как прогнозируемым снижением спроса со стороны e-commerce компаний в силу уже большого количества арендованных логистических площадей, так и высокой стоимостью финансирования, которая влияет и на бизнес девелоперов, и на бизнес арендаторов, полагает инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова. «40% спроса в Москве и 52% соответственно в регионе забрали три компании e-commerce: Ozon, Wildberries и «СберЛогистика», — перечисляет директор Ricci | Склады Дмитрий Герастовский. — Это важный факт, поскольку, случись что-нибудь хотя бы с одной из них, мы увидим и выброс вакансии, и просто встряску рынка. И вот на днях появляется новость о том, что «СберЛогистика» закрывает чуть ли не все свои проекты» (в конце декабря стало известно, что компания «СберЛогистика» разрывает арендные договоры на склады суммарной площадью более 2 млн кв. м).
Ситуация с быстрым ростом ставок привела к тому, что стали меняться договоры аренды складов, в них появляются новые условия. Сроки договоров остаются в диапазоне пяти-семи лет, что является стандартом для рынка, но в текущих условиях сделки на три года также становятся нормой, рассказывает Фомиченко. На рынке витают разные идеи, например, как привязать индексацию к ключевой ставке, но четких инструментов и понимания пока нет, добавляет управляющий директор ХСА Александр Никишов.
Новые условия аренды стали более жесткими и ориентированными на минимизацию рисков как для арендаторов, так и для арендодателей, констатирует руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. По его словам, одним из самых заметных изменений является увеличение обеспечительных платежей: многие компании готовы вносить аванс в размере 12–18 месяцев аренды в качестве обеспечения, при этом большая часть этих средств идет в зачет аренды. «Кроме того, многие девелоперы начали требовать внушительную предоплату с арендаторов», — добавляет он.
Вы можете опубликовать понравившийся материал нашего сайта у себя в блоге, на форуме или сайте. Достаточно скопировать код или нажать на кнопку
«скопировать в буфер». После этого достаточно вставить код из буфера обмена в свой проект в нужное место.
Для рынка коммерческой недвижимости 2024 год прошел вполне успешно, хотя большинство экспертов, комментируя ситуацию, оговаривались, что высокая ключевая ставка оказала серьезное давление на все сегменты. Ситуации для складов, офисов и торговых центров складывались совершенно по-разному, но единственной общей чертой для них в этом году стала... Читать дальше
Ссылка на статью: 
