Новости строительства и недвижимости, строительных и отделочных материалов. Лента строительных новостей.
В данном разделе представлены самые свежие последние новости рынка недвижимости (новостройки, загородное и коттеджное строительство, рынок земли), новости строительства (снос, строительство, новые технологии, новые строительные и отделочные материалы и их применение), новости ипотеки, ипотечного кредитования жилья. Представлена строительная информация, пресс релизы и строительные новости по: планируемым и строящимся объектам недвижимости ( новостройки ) Москвы, других регионов России. Новостная лента рассказывает о новых интересных проектах в строительстве домов, инвестиционных проектах и инвестициях в жилую, коммерческую недвижимость. Дает представление о участвующих в этих проектах заказчиках, застройщиках, ген. подрядчиках, инвесторах. Мониторинг цен на квартиры, дома, офисы, торговые центры другую коммерческую недвижимость, также является одной из задач новостей строительства и недвижимости. Анонсируется информация по новым маркетинговым исследованиям, бизнес планам, обзорам и другой аналитике в области строительства, строительных и отделочных материалов, недвижимости, ипотеки. Купить данные информационные массивы можно по т. +7 (926) 535-50-61 , Написать письмо
В ходе «Прямой линии» 19 декабря президент Владимир Путин пообещал отменить лимиты на выдачу семейной ипотеки. Однако, считает сооснователь сервиса Rerooms Дмитрий Борисов, есть риск, что при сохранении текущей запредельной ставки рефинансирования этот шаг принесет наибольшую выгоду банкам, а не потребителям и застройщикам
В Советском Союзе работники торговли зарабатывали на дефиците потребительских товаров. Колбасы на всех не хватало, спрос на нее был огромный, и разницу между реальной и официальной ценой забирали начальники продуктовых баз и директора магазинов. В сегодняшней России наиболее дефицитным товаром, в распределение которого вынужден вмешиваться даже президент, неожиданно стала субсидируемая государством ипотека.
После льготной ипотеки
Напомним, что программы льготной ипотеки были запущены в 2020 году как ответ на кризис в жилищной сфере после пандемии. Идея казалась удачной: потребители получали кредиты под 6,5%, а затем под 8%, девелоперы — резко наращивали объемы строительства, банки — улучшали показатели своего баланса за счет размещения на своих эскроу-счетах средств дольщиков. Недополученные банками доходы за выдачу льготных кредитов компенсировало государство. С каждым годом из бюджета выделялось на эти цели все больше средств.
Доступные кредиты стали главным фактором резкого роста цен на рынке недвижимости. Стремясь снизить инфляцию, в том числе разогнанную ростом цен на жилье, Банк России в этом году в несколько приемов поднял ключевую ставку до рекордно высокого уровня. В результате, ставка по ипотечным кредитам «на общих основаниях» выросла до 28%. Одновременно с этим были отменены программы льготной безадресной ипотеки, на которую приходилось около 50% выдачи кредитов с господдержкой. Понятно, что после этого спрос перешел в оставшуюся доступной семейную ипотеку и лимиты на нее были быстро выбраны. 12 декабря — еще до «Прямой линии» — Минфин сообщил, что общая сумма лимита кредитным организациям на реализацию программы семейной ипотеки увеличивается с 6,26 трлн до 8,65 трлн рублей. «Новый механизм обеспечит равномерность выборки лимита всеми кредиторами и позволит гражданам в любой момент обратиться в кредитную организацию за предоставлением льготной ипотеки», — заявили в министерстве.
Гладко было на бумаге, в реальности же банкам все время не хватало средств. На ситуацию с исчерпанием лимитов пожаловались вице-премьеру Марату Хуснуллину в конце октября участники Жилищного конгресса. Они сообщили, что банки фактически начали торговать этими преференциями. Хуснуллин в ответ пообещал позвонить президенту «Сбера» Герману Грефу, чтобы пресечь эту практику. Неизвестно, чем закончился их разговор, но уже 19 декабря фактически о том же самом президенту сообщила молодая пара, которая уже три года не может взять ипотеку. Владимир Путин назвал ситуацию «безобразием» и распорядился отменить все лимиты на семейную ипотеку.
Что изменится
Пока рынок в некотором удивлении осмысливает происходящее и обсуждает, как теперь будут выстроены финансовые потоки из бюджета, за счет которых банкам компенсировали разницу между льготной и реальной ставкой.
Как бы то ни было, денежный поток для стройки будет увеличен. И, на первый взгляд, это как будто к лучшему — застройщики, которые столкнулись с резким падением продаж и сели на голодный паек, получат передышку. А часть клиентов обретет возможность взять займ на жилье по приемлемым ставкам. Но не нужно думать, что выборочные льготные ипотечные программы решат проблему дефицита спроса при запредельной ставке по коммерческой ипотеке. И понятно, что если деньги напрямую пойдут через узкое горлышко банков, в очередь к которым будут выстраиваться как клиенты, так и застройщики, то финансовые организации этим воспользуются. Причем они постараются взять разного рода комиссии как с покупателей-физлиц, так и с застройщиков.
Для покупателей жилья они, скорее всего, придумают разного рода ковенанты (дополнительные условия) по кредитам. Это могут быть повышенные первоначальные взносы, обязательное страхование ипотеки только в аккредитованной при банке компании — сейчас формально можно выбрать любую с рынка, перевод своего зарплатного счета или счета своего ИП на обслуживание, открытие хотя бы небольшого депозита или получение карты.
Плюс останутся и разного рода комбинированные программы. Как мы помним, максимальный лимит по семейной ипотеке всего 12 млн рублей. В Москве на эти средства крайне сложно купить даже жилье экономкласса. Но кредитные организации могут предложить, например, оформить льготный кредит на 10 млн рублей, плюс кредит по коммерческой ставке (28%) еще на 10 млн. При этом сначала будет погашаться «тело» льготного кредита, а на второй «коммерческий» кредит с самого начала станут начислять проценты. Таким образом, общая эффективная ставка по всему кредиту приблизится к 20% годовых.
Некоторые изменения произойдут и в сознании самих покупателей. Понимая, что предельный размер кредита по семейной ипотеке небольшой, они будут обращать куда меньше внимания на качество жилья и количество квадратных метров — как говорили в советских гастрономах, берите, что дают, а то и этого не будет.
Застройщики также должны будут поделиться деньгами по льготной программе. Все девелоперы стоят в очереди к пяти крупнейшим банкам, которые выдают основной объем ипотеки. И за первые места в очереди придется заплатить. Уже сейчас комиссии в пользу банков за клиентов с семейной ипотекой составляют 5–7% от стоимости жилья.
Долгосрочные последствия
При перераспределении дефицитных и нерыночных продуктов и резко выросшей ставки создается ситуация, когда банки получают львиную долю прибыли всего российского бизнеса. Прибыль одного только Сбера за январь — октябрь этого года составила 1,3 трлн рублей и, скорее всего, перекроет прошлогодний рекорд в 1,5 трлн рублей. Между тем, по данным Росстата, сальдированная прибыль (прибыль минус убыток) всех предприятий в январе — сентябре 2024 года составила 21,4 трлн рублей, что на 19,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если даже представить, что прибыль только одного банка — «Сбера» — в 2024 году останется на уровне 1,5 трлн рублей, это составит 7% от прибыли всех компаний в России, включая сырьевые. А если к этому добавить, что в 2024 году планируемый прямой трансфер банкам из бюджета на компенсацию льготных ставок по различным видам ипотеки составит 432 млрд рублей, то бенефициары становятся слишком очевидными.
И положение будет только усугубляться. С одной стороны, государство приоткрывает строителям денежный поток. С другой же стороны, их прибыль изымается через беспрецедентно высокую процентную ставку. Сейчас в среде застройщиков возник новый термин — «отрицательное раскрытие». Суть его в следующем: как известно, застройщики получают деньги с эскроу-счетов только после выполнения определенного объема работ. До этого момента, чтобы продолжать строительство, они берут у банка кредит, как правило, по льготной ставке — в районе 5%. Этот кредит девелопер планирует погасить после сдачи объекта и полного «раскрытия» средств дольщиков. Однако сейчас такой механизм дал сбой. Из-за резко снизившегося спроса большое количество застройщиков направляет на стройку больше денег, чем получает. Плюсом идут сильно выросшие цены на рабочую силу и стройматериал. По словам вице-премьера Хуснуллина, в России наблюдается «критичный» рост цен на стройматериалы. С 2021 года в среднем цены на такую продукцию поднялись почти на 64%. А расценки на оплату труда рабочих, по нашим наблюдениям, только в этом году выросли примерно на 30%. В итоге застройщики вынуждены брать кредит для достройки объекта и платить по всему выбранному объему уже по коммерческой ставке — около 28% годовых. И когда дом сдан и все средства перечисляются на счет девелопера, их бывает недостаточно для покрытия всех расходов по проекту, где ключевой статьей становятся банковские проценты, — фактически компания работает в убыток. Это заставит застройщиков строить меньше жилья и снова вернуться к повышению цен на квартиры.
Кроме этого, увеличение спроса на жилье через льготную ипотеку внесет свой вклад в сохранение инфляционного давления. Таким образом, со стороны правительства мы наблюдаем разнонаправленные действия. С одной стороны, Центробанк пытается обуздать инфляцию через высокие ставки по кредитам, которые должны сократить возможность для получения займов. С другой стороны, правительство идет на меры, которые делают эти займы более доступными для ограниченной группы населения, и увеличивает спрос. Это как если бы водитель одной ногой давил на тормоз, а другой — жал на газ. Машина от таких действий теряет управление и может скатиться в кювет. Но пострадавшими окажутся при этом пассажиры на заднем сиденье — застройщики, которые все чаще работают в убыток. И их клиенты, для которых цена на квартиры снова вырастет.
Вы можете опубликовать понравившийся материал нашего сайта у себя в блоге, на форуме или сайте. Достаточно скопировать код или нажать на кнопку
«скопировать в буфер». После этого достаточно вставить код из буфера обмена в свой проект в нужное место.
В ходе «Прямой линии» 19 декабря президент Владимир Путин пообещал отменить лимиты на выдачу семейной ипотеки. Однако, считает сооснователь сервиса Rerooms Дмитрий Борисов, есть риск, что при сохранении текущей запредельной ставки рефинансирования этот шаг принесет наибольшую выгоду банкам, а не потребителям и застройщикам В Советском Союзе... Читать дальше
Ссылка на статью: 
