Новости строительства и недвижимости, строительных и отделочных материалов. Лента строительных новостей.
В данном разделе представлены самые свежие последние новости рынка недвижимости (новостройки, загородное и коттеджное строительство, рынок земли), новости строительства (снос, строительство, новые технологии, новые строительные и отделочные материалы и их применение), новости ипотеки, ипотечного кредитования жилья. Представлена строительная информация, пресс релизы и строительные новости по: планируемым и строящимся объектам недвижимости ( новостройки ) Москвы, других регионов России. Новостная лента рассказывает о новых интересных проектах в строительстве домов, инвестиционных проектах и инвестициях в жилую, коммерческую недвижимость. Дает представление о участвующих в этих проектах заказчиках, застройщиках, ген. подрядчиках, инвесторах. Мониторинг цен на квартиры, дома, офисы, торговые центры другую коммерческую недвижимость, также является одной из задач новостей строительства и недвижимости. Анонсируется информация по новым маркетинговым исследованиям, бизнес планам, обзорам и другой аналитике в области строительства, строительных и отделочных материалов, недвижимости, ипотеки. Купить данные информационные массивы можно по т. +7 (926) 535-50-61 , Написать письмо
Стоимость проектного финансирования для объектов коммерческой недвижимости может достигать 30%, рассказали собеседники Forbes. Такие ставки принято называть заградительными, поэтому девелоперы находят новые варианты финансирования строек -- правда, не для всех типов объектов. Участники рынка рассказали, как застройщики офисной и складской недвижимости возводят новые объекты без привлечения банковских кредитов
Центробанк 25 октября повысил ключевую ставку до 21%, среднее значение ключевой ставки в 2024 году — 17,5%. Для девелоперской деятельности такой уровень является практически заградительным, поскольку строительные проекты часто финансируются через банковское кредитование по плавающей ставке, привязанной к размеру «ключа». Но в некоторых случаях строительство ведется без привлечения кредитов, рассказали эксперты, опрошенные Forbes. По их словам, так реализуется ряд офисных проектов, предназначенных на продажу, а также некоторые склады, строительство которых финансируют частные инвесторы.
Заградительная ставка
В большинстве случаев строительство коммерческой недвижимости кредитуется по формуле «ключевая ставка плюс маржа банка», говорят опрошенные эксперты. По словам сооснователя и партнера Bright Rich | CORFAC International Виктора Заглумина, к «ключу» может добавляться от 4% до 7%. Партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко оценивает этот диапазон в 5-8%. Большинство собеседников Forbes называют схожие цифры.
«Однако ставки могут варьироваться в зависимости от типа заемщика, условий сделки и попадания в критерии действующих госпрограмм поддержки», — уточняет директор по коммерческой недвижимости «Главстрой регионы» Никита Николаев. «Сегодняшняя кредитная ставка будет являться заградительной для дальнейшей массовой реализации таких проектов», — резюмирует управляющий партнер и генеральный директор Ricci Андрей Постников.
Если все говорят об увеличении ключевой ставки до 21% и ожиданиях дальнейшего увеличения в декабре, мало кто упоминает о том, что так называемая маржа банка — надбавка над ключевой ставкой — также увеличилась в среднем в 2-2,5 раза, продолжает он. «Таким образом, сейчас стоимость кредитования строительства может составлять порядка 28%, а далее, в зависимости от увеличения «ключа», не исключено, что в среднем может получиться порядка 30% годовых, — заключает Постников. — Объективно говоря, редкая финансовая модель, будь то офисная или складская, если туда заложить кредит по такой ставке, будет работать». В свете этих обстоятельств участники рынка ищут альтернативные способы финансирования.
Покупатель платит
В офисном сегменте получила распространение реализация строящихся объектов через продажу блоками, о чем ранее писал Forbes. При такой схеме у девелопера появляется преимущество — он может существенно сократить или вовсе отказаться от кредитов, вкладывая в строительство деньги покупателей, говорят эксперты.
Ранее основной моделью было банковское финансирование, пока оно было дешевым, уточняет инвестиционный директор группы Central Properties & Parus Алексей Смердов. «Не только на офисном рынке, коммерческая недвижимость в своей массе строилась или покупалась с участием кредитных средств, основной объем которых привлекался по плавающей ставке, — говорит он. — Проекты, в которых использовалась данная схема, не справляются с выплатой процентов».
Традиционным для офисного рынка недвижимости является строительство зданий в аренду с привлечением банковского финансирования, напоминает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. «Однако при текущем уровне ключевой ставки ставки капитализации должны превышать 18%, чтобы покрывать все расходы, включая кредитную нагрузку там, где она есть, что является труднодостижимым уровнем», — добавляет он.
Сейчас офисы строятся за счет собственных средств девелоперов, денег инвесторов (институциональных и частных) либо на деньги покупателей, привлеченных через долевое участие или предварительные договоры, перечисляет управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. «Поскольку нежилые здания не обязательно строить с использованием эскроу-счетов, деньги дольщиков-инвесторов застройщик получает сразу, — отмечает Заглумин Bright Rich | CORFAC International. — Это позволяет строить здание фактически на бесплатные средства соинвесторов».
«Использование розничных продаж позволяет, по сути, рефинансировать стройку, — соглашается исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. — Но совсем без собственных либо заемных денег строить не получится — нужны средства на приобретение площадки, проектирование, согласование, подключение сетей и так далее. То есть еще до начала строительства нужно потратить значительную сумму денег».
«Действительно, прирост доли сделок по продажам сыграл значительную роль, — подтверждает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. — Но это не единственное, что сделало возможным отказ от кредитования. После первых скачков ключевой ставки в 2022 году девелоперы начали активнее искать альтернативные варианты получения средств. Стало понятно, что небезопасно рассчитывать только на банковские кредиты как основной источник финансирования. Таким образом, политика ЦБ в 2022 году с ее ужесточением и дальнейшим смягчением условий стала некоторой «репетицией» для игроков рынка. У девелоперов тогда появилось время, чтобы перестроиться на новые условия работы. Многие осознали, что трудные времена с нами надолго и резкий взлет ставок может повториться».
В среднесрочной перспективе ожидается сохранение данного тренда: в ближайшие три года со стратегией «на продажу» девелоперами заявлен ввод более 2 млн кв. м, что составляет 86% от общего объема строительства, полагает Казарян.
Складская звезда
Строить без привлечения банковских кредитов получается и у девелоперов складских объектов, причем, в отличие от офисов, здесь продолжает работать и арендная модель, говорят собеседники Forbes. Этому способствует высокая востребованность и быстрый рост ставок складской недвижимости.
«Многих привлекают показатели рынка: стабильный спрос, поддерживаемый развитием e-commerce компаний, низкая вакансия и, как следствие, продолжающийся рост арендных ставок: за последние два года ставки аренды складской недвижимости выросли более чем в два раза, — подчеркивает инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова. —Плюс из всех сегментов коммерческой недвижимости складская требует наименьшего операционного управления в силу, как правило, небольшого количества арендаторов, что максимально приближает ее к пассивному типу инвестиционного объекта».
По словам аналитиков консалтинговой компании CORE.XP, на рынке наблюдается рост активности частных инвесторов, ориентированных на проекты площадью 10 000–50 000 кв. м. «Около 10–15% новых складских объектов создаются с привлечением частных инвесторов как для спекулятивной аренды, так и для последующей продажи. Бóльшая часть таких проектов сосредоточена в Москве», — уточняют они. Это подтверждает Фомиченко из NF Group. «Подобные сделки уже не являются редкостью, особенно в Московском регионе, где спрос на складские площади продолжает оставаться крайне высоким», — уточняет он.
Еще ряд опрошенных экспертов подчеркнули, что как в офисном, так и в складском сегменте стройка «за свои» или на деньги покупателей наиболее характерна для Московского региона. «Большинство проектов начаты в прошлом году или в первой половине 2024 года при ставке 15-16%, — говорит Заглумин из Bright Rich | CORFAC International. — Доходность же по складским проектам составляет около 22-25%, что вполне привлекательно для крупных капиталов. В условиях ставки на уровне 21% разница уже не впечатляет, и мы знаем примеры отказа инвесторов от уже проработанных планов».
Около 10–15% новых складских объектов создается с привлечением частных инвесторов, как для спекулятивной аренды, так и для последующей продажи, уточняет Ахмедзянов из IBC Global.
Отдельно собеседники Forbes выделяют объекты light industrial, которые не менее востребованы, чем классические большие склады, но имеют меньший порог входа для инвестора. «Мы наблюдаем появление частных инвесторов, вкладывающихся в небольшие складские блоки типа light industrial на этапе строительства с целью заработать до 30% при перепродаже», — говорит региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.
До низкого «ключа»
Строительство коммерческой недвижимости за небанковские средства продолжится в среднесрочной перспективе, драйвером данной тенденции остается высокая ключевая ставка — как только она снизится, девелоперы вернутся к классической модели, полагают собеседники Forbes.
«В девелопменте растет доля средств, вырученных от реализации собственных активов компаний и доходов от других видов бизнеса, включая непрофильные, — рассуждает Ильюхина из West Wind Group. — Также игроки активно привлекают соинвесторов, в том числе за счет создания ЗПИФов. Финансовую обеспеченность проектов поддерживает и большой объем средств от покупателей, поступающий благодаря высоким продажам. После падения ключевой ставки такая диверсификация останется на рынке, хотя и как небольшая доля бюджетов. Несмотря на ее безопасность, бизнесу все же проще будет пользоваться кредитами, если по ним снова станут начислять не более 10% годовых».
На горизонте ближайших 12-24 месяцев данный тренд, безусловно, сохранится, высокая стоимость финансирования и ограниченная доступность кредитного финансирования сместят фокус девелоперов в сторону либо строительства проектов на деньги заказчиков — конечных пользователей, либо на деньги инвесторов, соглашается Кашкарова из ГК «Ориентир».
Снижение ставки рефинансирования до 15% или ниже может вернуть рынок к классической модели проектного финансирования через кредиты, полагает Ахмедзянов из IBC Global.
Вы можете опубликовать понравившийся материал нашего сайта у себя в блоге, на форуме или сайте. Достаточно скопировать код или нажать на кнопку
«скопировать в буфер». После этого достаточно вставить код из буфера обмена в свой проект в нужное место.
Стоимость проектного финансирования для объектов коммерческой недвижимости может достигать 30%, рассказали собеседники Forbes. Такие ставки принято называть заградительными, поэтому девелоперы находят новые варианты финансирования строек -- правда, не для всех типов объектов. Участники рынка рассказали, как застройщики офисной и складской... Читать дальше
Ссылка на статью: 
