Новости строительства и недвижимости, строительных и отделочных материалов. Лента строительных новостей.
В данном разделе представлены самые свежие последние новости рынка недвижимости (новостройки, загородное и коттеджное строительство, рынок земли), новости строительства (снос, строительство, новые технологии, новые строительные и отделочные материалы и их применение), новости ипотеки, ипотечного кредитования жилья. Представлена строительная информация, пресс релизы и строительные новости по: планируемым и строящимся объектам недвижимости ( новостройки ) Москвы, других регионов России. Новостная лента рассказывает о новых интересных проектах в строительстве домов, инвестиционных проектах и инвестициях в жилую, коммерческую недвижимость. Дает представление о участвующих в этих проектах заказчиках, застройщиках, ген. подрядчиках, инвесторах. Мониторинг цен на квартиры, дома, офисы, торговые центры другую коммерческую недвижимость, также является одной из задач новостей строительства и недвижимости. Анонсируется информация по новым маркетинговым исследованиям, бизнес планам, обзорам и другой аналитике в области строительства, строительных и отделочных материалов, недвижимости, ипотеки. Купить данные информационные массивы можно по т. +7 (926) 535-50-61 , Написать письмо
Государственная кадастровая переоценка недвижимости в Москве проводится один раз в два года: предыдущий тур состоялся в 2023-м, а результаты последней кампании вступили в силу с 2026 года. Этот пересмотр привел к кратному увеличению кадастровой стоимости элитных квартир и повышению налога на имущество до 30 раз — с нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова объясняет, как изменившаяся кадастровая оценка трансформирует поведение продавцов и покупателей
На рынке высокобюджетной недвижимости Москвы на протяжении многих лет покупатели и продавцы оперировали сотнями миллионов рублей при согласовании сделок, а вот вопрос регулярных затрат на содержание имущества оставался на периферии внимания. Налог на жилье до сих пор воспринимался как фоновый и необременительный платеж, который практически не влиял на экономику владения элитной квартирой или статусными апартаментами. Но обновление кадастровой оценки меняет условия владения дорогими активами и их восприятие владельцами. Ежегодные налоговые платежи начинают непосредственно определять ликвидность объектов и поведение продавцов.
Поворотным моментом стало изменение законодательства. Поправки в Налоговый кодекс, вступившие в силу с 2025 года, предоставили региональным властям право устанавливать ставку налога на имущество физических лиц в размере до 2,5% для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей. В отношении стандартного жилья сейчас действует базовая ставка 0,3%, для апартаментов — 0,5%, для помещений в составе многофункциональных комплексов — 2%. Таким образом, рубеж кадастровой стоимости в 300 млн рублей стал переломной границей, которая переводит объект в принципиально иную фискальную категорию и увеличивает налоговую нагрузку на владельца не на доли процента, а в разы. В Москве проблема особенно актуальна после проведения очередного тура кадастровой переоценки, результаты которой вступили в силу с 2026 года и приблизили государственные ориентиры к рыночным индикаторам. В элитном и делюкс-сегменте сегодня 42% объектов недвижимости предлагаются по цене от 300 млн рублей и выше. Причем медианная цена таких квартир и домов — 490 млн рублей, то есть более половины недвижимости в диапазоне от 300 млн рублей имеет рыночную цену намного выше этой важной границы. У таких объектов шансы получить кадастровую оценку выше 300 млн рублей значительны.
Элитная переоценка
Чтобы оценить масштаб происходящих изменений, мы провели исследование на основе открытых данных Росреестра и портала Национальной системы пространственных данных. Выборка из 20 объектов в самых знаковых элитных домах, расположенных в Хамовниках, Замоскворечье, Пресне и на Патриарших прудах, показала, что совокупная кадастровая стоимость этих лотов (то есть общая база, с которой исчисляется налог на имущество) увеличилась более чем в два раза, с 3,3 млрд до 7 млрд рублей. При этом государственная оценка оказалась весьма неравномерной: в зависимости от конкретного дома и лота кадастровая стоимость выросла в диапазоне от 7,1% до 402%.
В этом году произошел многократный рост налоговых обязательств. Рекордсменом по темпам переоценки стала квартира на Плющихе, кадастровая стоимость которой увеличилась в пять раз — с 96,1 млн до 482,6 млн рублей. Ежегодный налог на имущество для ее владельца составил 11,2 млн рублей вместо прежних 268 800 рублей в год. То есть за 10 лет владения собственник выплатит в виде налогов ее базовую кадастровую стоимость.
Максимальный абсолютный размер фискального бремени в исследованной выборке зафиксирован в Гранатном переулке, где кадастровая стоимость квартиры превысила 1,2 млрд рублей. С повышенной ставкой ежегодный платеж по этому лоту достигает 29,5 млн рублей вместо прежних 6-7,5 млн рублей в год, это сопоставимо со стоимостью готовой однокомнатной квартиры премиум-класса в престижном районе Москвы. Объекты на улице Малая Бронная и на улице Ефремова также перешагнули пороговую отметку кадастровой стоимости в 300 млн рублей и получили оценку 574,9 млн и 597,8 млн рублей соответственно. Для их владельцев ежегодные налоговые перечисления поднялись до 12,9-13,1 млн рублей вместо прежних 450 000-720 000 рублей в год.
Отдельного внимания заслуживает пограничная зона кадастровых оценок, близких к 300 млн рублей. В нашей выборке представлены объекты, государственная оценка которых остановилась в шаге от применения повышенной ставки. Например, в Бутиковском переулке кадастровая стоимость квартиры составила 294,8 млн рублей, а в 1-м переулке Тружеников — 299,96 млн рублей. Для собственников таких лотов налог пока рассчитывается по базовой ставке 0,3% и составляет менее 1 млн рублей в год. Однако любое последующее уточнение оценки грозит перевести эти активы в категорию с налогообложением до 2,5%, что автоматически увеличит платеж до 7-9 млн рублей. Для владельцев таких «пограничных» объектов возникает экономический интерес к оспариванию государственной оценки.
Выбор для собственников
Рост налоговой нагрузки не означает, что собственники элитной недвижимости массово начнут избавляться от нее и снижать при этом цены. Скорее, наоборот: собственник, который платит высокий налог, может быть еще менее готов продавать объект с большим дисконтом. То есть владельцы будут выставлять квартиры на рынок, но демпинговать не станут.
Тем не менее новые налоговые реалии неизбежно повлияют на сроки экспозиции объектов. Если раньше период ожидания покупателя воспринимался собственником нейтрально, то при налоге, например в 15 млн рублей в год, трехлетняя экспозиция обойдется владельцу в 45 млн рублей затрат. Затягивание продажи ради попытки выручить лишние 5-10% к цене теряет экономический смысл из-за высоких налогов. Поэтому предложение дорогих квартир вырастет, цены на них не будут демпинговыми, но и перестанут быть завышенными.
На рынке элитной недвижимости традиционно присутствовали четыре основные группы продавцов: наследники, желающие зафиксировать прибыль инвесторы, меняющие место жительства собственники и те, кому просто срочно необходимы средства от реализации квартиры. Сегодня к ним добавляется принципиально новая категория — владельцы, для которых само владение становится чрезмерно дорогим. Это состоятельные граждане, однако очень скоро они зададутся рациональным вопросом о целесообразности содержания актива, который не генерирует арендный доход, но требует ежегодных вливаний в размере 10-30 млн рублей только на налоги и эксплуатацию. Именно такие объекты станут главным источником пополнения качественного вторичного предложения в ближайшие годы.
Изменения происходят и в сознании покупателей. Клиенты все чаще оценивают совокупную стоимость владения на горизонте 5-10 лет. Два объекта с одинаковой рыночной ценой в 500 млн рублей сегодня могут обладать совершенно разной финансовой моделью. Рыночная цена формируется субъективным спросом, качеством отделки, видовыми характеристиками и готовностью покупателя платить за эксклюзивность. В то же время кадастровая стоимость рассчитывается государством по массовым стандартизированным методикам на основе года постройки, площади и района без учета дизайнерского ремонта. В результате один дом может получить государственную оценку в 250 млн рублей с базовой налоговой ставкой, а другой — свыше 400 млн рублей, что потребует ежегодных налоговых выплат в 10 млн рублей плюс дорогостоящее обслуживание сложной инженерии.
Можно сказать, что рынок элитной недвижимости Москвы вступил в эпоху нового прагматизма. Стоимость владения становится фактором ценообразования. Собственникам элитного жилья необходимо провести аудит налоговой нагрузки, сопоставить кадастровые показатели с рыночной стоимостью и готовиться к оспариванию государственной оценки. Продавцам важно трезво оценивать сроки реализации и закладывать стоимость ожидания в общую стратегию сделки. Покупателям же стоит запрашивать расчет налоговых и эксплуатационных расходов еще на этапе первичного отбора вариантов недвижимости. В новой реальности успешность инвестиций в элитную недвижимость определяется не только престижем адреса, но и качеством предварительного финансового расчета.
Вы можете опубликовать понравившийся материал нашего сайта у себя в блоге, на форуме или сайте. Достаточно скопировать код или нажать на кнопку
«скопировать в буфер». После этого достаточно вставить код из буфера обмена в свой проект в нужное место.
Государственная кадастровая переоценка недвижимости в Москве проводится один раз в два года: предыдущий тур состоялся в 2023-м, а результаты последней кампании вступили в силу с 2026 года. Этот пересмотр привел к кратному увеличению кадастровой стоимости элитных квартир и повышению налога на имущество до 30 раз — с нескольких сотен тысяч рублей до... Читать дальше
Ссылка на статью: 
