Москва становится более деловой

В 2003 году в городе было построено почти 500 тысяч квадратных метров офисов

Столичный рынок коммерческой недвижимости в уходящем году пережил настоящий бум. В Москве все больше строится офисов и торговых центров. Причем пустыми они пока не остаются - на каждое помещение в конечном счете находится свой арендатор или покупатель. Впрочем, уже видны первые сигналы насыщения рынка. Вакантных помещений становится больше, а темпы роста арендных ставок снизились по сравнению с предыдущими годами. По данным консалтинговой компании "Colliers International", Москва занимает пятое место в списке десяти рынков с наивысшими показателями строительной активности (отношение площади строящихся зданий к существующему предложению), уступая Софии, Лондону, Киеву и Белграду. Как ожидается, по итогам года в столице появится более 450 000 кв. м новых офисов классов А и В. Традиционно более половины построенных и реконструированных зданий расположены в центральном деловом районе города. Согласно расчетам компании "Stiles & Riabokobylko", больше всего административных зданий строится в Фрунзенском, Басманном деловых районах и в Замоскворечье. Традиционно популярен центр столицы, однако в настоящее время там арендуется меньше офисов, чем раньше, что можно объяснить транспортными неудобствами: пробками и отсутствием парковок. Поэтому в последнее время арендаторы стали интересоваться районами между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Если говорить о направлениях, то наибольшей популярностью пользуются западный, северо-западный и юго-западный районы столицы, вдоль крупных транспортных магистралей. Среди наиболее значимых проектов, введенных в эксплуатацию в уходящем году, - Башня на Павелецкой (Павелецкая пл., д. 2/2), Романов двор-II (Романов пер., д. 4), Альфа-Арбат-Центр (ул. Арбат, д. 1) и т.д.

Объем реализованных помещений классов А и В в конце 2003 года составит приблизительно 350 000 кв. м. Стоит отметить, что по количеству сделок на офисы класса А приходилось 30%. Площади класса А и В у арендаторов практически одинаково популярны, как правило, предпочтение в этих классах отдавалось офисам от 250 кв. м (в том числе отдельно стоящим зданиям). Кроме того, специалисты отметили в уходящем году увеличение спроса на офисы класса C. Наиболее востребованы офисы этого класса общей площадью от 70 до 150 кв. м. В среднем вакантными в течение года оставались от 3 до 5% зданий класса А и от 6 до 10% зданий класса В. По оценкам "Colliers", к концу 2003 года вакантными останутся 7,5-8% помещений. Средняя стоимость аренды в зданиях класса А составила 610 долл./кв. м в год, в классе В - 460 долл./кв. м в год (ставки включают стоимость эксплуатационных и коммунальных услуг, не включают НДС). По данным компании "Stiles & Riabokobylko", в связи с общим подъемом рынка аренда офисных помещений до конца этого года еще немного подорожает. Всего же, по оценкам, аренда в этом году подорожает по сравнению с 2002 годом на 10%. Судя по всему, одной из причин столь высокого роста арендных ставок стал перевод ряда зданий из класса А в класс В в соответствии с новой системой классификации зданий. Согласно прогнозам "Colliers", в наступающем году строить будут столько же. Ожидается, что в 2004 году появится 500 000 кв. м новых офисных помещений классов А и В. Кроме того, увеличится число инвесторов. В компании "Stiles & Riabokobylko" полагают, что все больше офисов будет строиться за пределами Садового кольца. Ставки аренды, вероятно, не будут значительно меняться в течение следующих 2-3 лет. В 2004 году ожидается рост спроса на покупку офисных объектов высокого класса. Популярны будут и бизнес-парки, преимущества которых очевидны: развитая инфраструктура, просторная парковка и, главное, не столь дорогостоящая аренда. 10 рынков с наивысшими показателями строительной активности, 2003 г.

Новое строительство, кв. м Доля новых объектов в общем предложении (%)

София 30 700 36,5

Лондон 451 500 30,9

Киев 40 000 29,6

Белград 51 500 25,6

Москва 500 000 24,7

Бухарест 95 650 17,7

Баку 15 000 14,3

Стамбул 146 000 12,4

Варшава 197 450 12,0

Прага 150 000 10,9Источник: "Colliers International" Некоторые цены на рынке офисной недвижимости, долл.

Класс здания Средняя стоимость 1 кв. м Ставка аренды (предложение), кв. м/год (без учета НДС, включая эксплуатационные расходы)

Класс A 2500-4000 550-750

Класс В 1500-2500 430-550 Источник: "Colliers International"


Евлалия Самедова