Новости строительства и недвижимости, строительных и отделочных материалов. Лента строительных новостей.
В данном разделе представлены самые свежие последние новости рынка недвижимости (новостройки, загородное и коттеджное строительство, рынок земли), новости строительства (снос, строительство, новые технологии, новые строительные и отделочные материалы и их применение), новости ипотеки, ипотечного кредитования жилья. Представлена строительная информация, пресс релизы и строительные новости по: планируемым и строящимся объектам недвижимости ( новостройки ) Москвы, других регионов России. Новостная лента рассказывает о новых интересных проектах в строительстве домов, инвестиционных проектах и инвестициях в жилую, коммерческую недвижимость. Дает представление о участвующих в этих проектах заказчиках, застройщиках, ген. подрядчиках, инвесторах. Мониторинг цен на квартиры, дома, офисы, торговые центры другую коммерческую недвижимость, также является одной из задач новостей строительства и недвижимости. Анонсируется информация по новым маркетинговым исследованиям, бизнес планам, обзорам и другой аналитике в области строительства, строительных и отделочных материалов, недвижимости, ипотеки. Купить данные информационные массивы можно по т. +7 (926) 535-50-61 , Написать письмо
В последнее время вагоны метро, газеты, Интернет пестрят рекламой жилищных кооперативов, которые сулят займы на покупку жилья всего под 1-3% годовых. На деле покупка квартиры через кооператив обходится не дешевле, чем с помощью банковского кредита. Ну а риски у кооператоров несопоставимо выше.
Далеко не каждый, кто мечтает обзавестись жильем, может получить в банке ипотечный кредит. Первоначальный взнос, необходимый для получения займа, обычно составляет 10-20% от стоимости жилья, крайне редко - 5%. Ставки по ипотечным кредитам высоки: не менее 9,8% в валюте. Казалось бы, жилищные кооперативы, предлагающие “ипотеку” под более демократичный процент: от 1% до 7% - хороший выход. Так ли это?
Круговая порука
По данным секретаря комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Андрея Крутова, сейчас в России действуют около тысячи жилищных кооперативов, а в Москве - 30-50.
Чтобы купить жилье через один из них, нужно стать его пайщиком и уплатить некую стартовую сумму. Затем пайщик в течение определенного договором времени - обычно нескольких месяцев или лет - должен внести в кооператив сумму, равную 30-50% стоимости будущей квартиры. Это “период накопления”. Получается, чтобы въехать в квартиру, пайщику в итоге нужно скопить не меньшую сумму, чем заемщику банка.
Затем кооператив находит деньги на покупку нужной квартиры: это накопительные взносы новых пайщиков, выплаты по выданным суммам, а иногда привлеченные извне средства.
Еще не выплаченная пайщиком часть стоимости приобретенного для него жилья оформляется ссудой на несколько лет (период рассрочки). Получив квартиру, пайщик продолжает платить кооперативу деньги в счет оплаты жилья, плюс те самые привлекательные проценты (их называют членскими взносами). Ссуды кооперативов дешевы, потому что пайщики по сути берут в долг друг у друга, объясняет вице-президент потребительского ипотечного кооператива (ПИК) “Жилищная перспектива” Илья Вильфан. Банки же привлекают более дорогие ресурсы с рынка.
Чем больше срок накоплений, тем выгоднее условия рассрочки.
Без лицензий
Главный минус жилищных кооперативов - высокие риски. Начать с того, что их деятельность не лицензируется.
Одно то, что жилье для старых пайщиков приобретается за счет взносов новых, наводит на мысли о пирамиде. Но участники рынка говорят, что не каждая пирамида рушится. “Чтобы кооператив работал без сбоев и на его балансе всегда вовремя появлялись деньги для покупки квартир, период рассрочки для пайщика должен быть в полтора раза больше периода накопления”, - говорит Крутов. “Чтобы система не превратилась в пирамиду, которая спонсируется только притоком новых участников, нужно, чтобы выдаваемая пайщику ссуда не превышала сумму внесенных им самим средств”, - считает председатель Гильдии народных кооперативов России Александр Дворяшин.
По такой модели обязаны работать только жилищно-накопительные кооперативы, действующие в рамках закона “О ЖНК” (он вступил в силу в апреле 2005 г.). Согласно закону ЖНК будут опекаться Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) и ежеквартально отчитываться перед ней. Действующие жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) к апрелю будущего года должны преобразоваться в ЖНК либо согласно Жилищному кодексу будут создаваться для финансирования строительства одного дома. Но, по словам первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства (МАИФ) Валерия Казейкина, пока лишь около десятка кооперативов приняли статус ЖНК. “Пока же на рынке преобладают потребительско-ипотечные кооперативы (ПИКи), деятельность которых регулируется лишь статьей 116 Гражданского кодекса и собственным уставом”, - сетует Крутов. Так что за устойчивостью большинства кооперативов никто не следит.
“Вкладывать сбережения в кооператив рискованно, поскольку этот рынок не регулируется”, - делает вывод директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев. “Этот рынок пока нецивилизованный и малорегулируемый, поэтому риск вложения в кооператив может быть выше, чем при работе с застройщиком, который хотя бы что-то строит”, - добавляет гендиректор “Интерфакс-ЦЭА” Михаил Матовников.
За все в ответе
Став пайщиком ПИК, который привлекает средства извне, человек рискует потерять не только то, что вложил. “Члены ПИКов несут субсидиарную ответственность, и если кооперативу не хватает средств для расплаты по долгам, то взыскание может быть обращено и на личное имущество пайщиков. А вот пайщики ЖНК рискуют только уже внесенными деньгами”, - предупреждает генеральный директор Столичной правовой компании Валерий Лисицын.
Но у членов ЖНК или ЖСК другая беда. Эти кооперативы передают жилье в собственность пайщиков лишь после полной оплаты покупки. “Несмотря на то что пайщик ЖНК или ЖСК прописан в кооперативной квартире, он будет обязан освободить занимаемое жилое помещение по требованию кредиторов кооператива”, - объясняет генеральный директор юридической конторы “Добронравов и партнеры” Юрий Добронравов. ПИКи же сразу передают недвижимость в собственность покупателя, оформляя себе в залог. “Поэтому пайщика ПИКа выселить из квартиры нельзя, если он исправно гасит долг”, - указывает Казейкин.
Если же организаторы кооператива исчезли с деньгами пайщиков или тянут с выдачей ссуды и покупки квартир, потому что “нет денег” (о таких случаях см. приложение к газете “Ведомости” “Недвижимость. Жилой фонд” от 21 марта 2005 г.), то с кооперативом придется судиться. “Но если денег на счету кооператива действительно нет, то вернуть вложенные деньги не удастся”, - считает Казейкин.
Риск не оправдан
Пайщики кооперативов принимают на себя все эти риски по одной причине - дешевизна ссуды. Фраза “ипотека от 1% в год на 15 лет” завораживает.
Однако не все так просто. Проценты действительно низки, но в отличие от банков кооперативы берут их не с остатка задолженности, а ежегодно с полной суммы ссуды. Остальные сборы, которые ложатся на пайщиков в обязательном порядке и вовсе сводят на нет всю выгоду. Судите сами: только чтобы стать пайщиком кооператива, нужно заплатить так называемый вступительный взнос - порядка 2-5% от стоимости будущей квартиры (см. таблицу). Причем в счет накоплений пайщика он не засчитывается и не возвращается ни при каких условиях. Это “входной билет”.
Помимо этого нужно сразу же внести некоторую начальную сумму накоплений. От кооператива к кооперативу она варьируется от $100 до 5% от стоимости жилья, которое планируется приобрести.
“Пайщику придется оплатить проверку юридической чистоты квартиры”, - замечает руководитель направления Гильдии народных кооперативов Наталья Шевнина. Это обойдется в среднем в 1,5-3% от стоимости недвижимости.
Помимо этого после покупки квартиры пайщик ежегодно платит отчисления в резервный фонд, что в среднем составляет 0,6-1% от стоимости квартиры. “Резервный фонд создается для покрытия непредвиденных убытков кооператива, к примеру разрушения имущества, - объясняет управляющий ПИК “Центральный” Евгений Тимофеев.
За просрочку платежа накопительных и иных взносов пайщиков штрафуют, как и в банках.
Но прямыми сборами кооператива расходы пайщиков не ограничиваются. Дело в том, что низкий процент (ниже 9% в валюте или 3?4 ставки рефинансирования в рублях) за пользование деньгами, по мнению налоговиков, автоматически приносит пайщику материальную выгоду в виде экономии на процентах. А по Налоговому кодексу эта выгода облагается 13%-ным налогом. “Де-юре кооператив выдает пайщику беспроцентную ссуду, а ежегодный членский взнос взимается на нужды кооператива. Потому 13%-ный налог пайщики платят с 9% от суммы ежегодной задолженности”, - рассказывает Шевнина.
Итого
Чтобы сравнить расходы на покупку жилья через кооперативы и банки, мы попросили сотрудников наугад выбранных компаний подсчитать, сколько в итоге переплатит клиент за квартиру стоимостью $100 000, которая приобретается в кредит (или с рассрочкой) на пять лет; 50%-ный первоначальный взнос вносится единовременно.
Оказалось, что в ЖСК “Квартиры” переплата составит $13 550, но ждать ссуды в любом случае придется все 40 месяцев. Пайщик кооператива “Строим вместе” при ссуде под 5% годовых получит жилье через четыре месяца и переплатит $15 960. А в ПИК “Центральный” пайщик переплатит все $25 500, получив жилье через два месяца при ссуде под 6,6% годовых. К слову, в расчетах не учитывались расходы на проверку юридической чистоты квартиры, которая может увеличить траты в среднем на $1500-3000.
При тех же стартовых условиях заемщик “Внешторгбанка Розничные услуги” переплатит около $14 000 (кредит на пять лет под 9,8% годовых). В Райффайзенбанке (ипотечный кредит под 11% годовых) придется переплатить $15 500. Чуть меньше - $15 000 - получится в Городском ипотечном банке. В Росбанке непосредственно банку заемщик уплатит $15 300. С учетом страхования эти суммы вырастут примерно на $2000.
Так что квартира через кооператив обходится зачастую не дешевле, чем по банковской ипотеке.
Вы можете опубликовать понравившийся материал нашего сайта у себя в блоге, на форуме или сайте. Достаточно скопировать код или нажать на кнопку
«скопировать в буфер». После этого достаточно вставить код из буфера обмена в свой проект в нужное место.
В последнее время вагоны метро, газеты, Интернет пестрят рекламой жилищных кооперативов, которые сулят займы на покупку жилья всего под 1-3% годовых. На деле покупка квартиры через кооператив обходится не дешевле, чем с помощью банковского кредита. Ну а риски у кооператоров несопоставимо выше. Далеко не каждый, кто мечтает обзавестись жильем,... Читать дальше
Ссылка на статью: 
