Новости строительства и недвижимости, строительных и отделочных материалов. Лента строительных новостей.
В данном разделе представлены самые свежие последние новости рынка недвижимости (новостройки, загородное и коттеджное строительство, рынок земли), новости строительства (снос, строительство, новые технологии, новые строительные и отделочные материалы и их применение), новости ипотеки, ипотечного кредитования жилья. Представлена строительная информация, пресс релизы и строительные новости по: планируемым и строящимся объектам недвижимости ( новостройки ) Москвы, других регионов России. Новостная лента рассказывает о новых интересных проектах в строительстве домов, инвестиционных проектах и инвестициях в жилую, коммерческую недвижимость. Дает представление о участвующих в этих проектах заказчиках, застройщиках, ген. подрядчиках, инвесторах. Мониторинг цен на квартиры, дома, офисы, торговые центры другую коммерческую недвижимость, также является одной из задач новостей строительства и недвижимости. Анонсируется информация по новым маркетинговым исследованиям, бизнес планам, обзорам и другой аналитике в области строительства, строительных и отделочных материалов, недвижимости, ипотеки. Купить данные информационные массивы можно по т. +7 (926) 535-50-61 , Написать письмо
Дирекция железнодорожных вокзалов (ДЖВ) ОАО «Российские железные дороги» разрабатывает стратегическую программу развития вокзального хозяйства до 2015 года. Монополия хочет вывести вокзалы «на мировой уровень обслуживания пассажиров» и будет привлекать для этого значительные инвестиции и управляющие компании. Одна из главных целей программы — повышение доходности вокзального комплекса. В прошлом году на баланс ДЖВ были переведены 323 крупнейших вокзала, на которые приходится 80% пассажиропотока в дальнем сообщении. Их общая площадь превышает 1,3 млн кв. м — это 60% площади всех вокзалов РЖД. При этом доходность комплекса в 2007 году, по словам начальника ДЖВ Сергея Абрамова, не превысила 2 млрд руб. «В течение двух лет планируется увеличить эту сумму на порядок»,— заявил Сергей Абрамов.
За это время дирекция реализует 30 пилотных проектов по передаче вокзальных комплексов управляющим компаниям. А в течение четырех лет завершится модернизация всех столичных объектов. В первую очередь РЖД поднимут арендную ставку, поскольку аренда — основная категория дохода ДЖВ и принесла в прошлом году свыше 600 млн руб. (см. таблицу). В то же время стоимость аренды серьезно занижена и, например, на Ленинградском вокзале в прошлом году составляла $300 за квадратный метр. Президент РЖД Владимир Якунин обращал внимание, что в ближайших зданиях ставка выше в десять раз. После оценки всего имущественного комплекса дирекции, которая завершится в первом полугодии 2008 года, аренда на вокзалах подорожает в пять-десять раз.
Зарубежный опыт
Первым проектом с привлечением частных инвестиций стал Курский вокзал в Москве. Монополия уже заключила договор на его модернизацию с девелопером Mirax Group, работы должны завершиться в сентябре, а инвестиции в реновацию составят $30 млн. В мае РЖД проведет открытый конкурс на выбор управляющей компании, отношения с которой могут быть оформлены «на базе доверительного управления, долгосрочной аренды или совместной деятельности», поясняет Сергей Абрамов. При этом все объекты сохранятся в собственности монополии, а в уп -равление будет отдан только бизнес.
По словам начальника ДЖВ, количество заявок на участие в конкурсе «огромно», а выбор будет сделан в пользу «зарекомендовавшей себя на рынке компании». В то же время, поскольку у российских компаний нет опыта в управлении вокзалами, будет приветствоваться кооперация с иностранными компаниями. Mirax Group выбрала в качестве консультанта по проекту Курского вокзала Deutsche Bahn.
При немецкой компании существует «дочка» DB Station & Service AG, которая занимается управлением недвижимостью. В ее ведении находятся 5400 действующих станций, которые принесли по итогам прошлого года выручку около ?1 млрд при чистой прибыли ?90 млн. По словам председателя правления Андре Цейга, компания консультирует по вопросам планирования и концепции управления проектом, а также выдает рекомендации по финансированию.
«Российские железные дороги» в лице ДЖВ тоже планируют перенять европейский опыт. Холдинг близок к подписанию соглашения о сотрудничестве с французской железнодорожной компанией SNCF. «Речь идет о 20 крупнейших российских вокзалах. Мы проведем диагностику предоставления услуг пассажирам, после чего сформулируем рекомендации по повышению их рентабельности»,— рассказал B&FM директор департамента Европы и Центральной Азии SNCF Фредерик Пардэ.
Вокзальные доходы
Управление недвижимостью, принадлежащей железнодорожным компаниям,— более доходный бизнес, чем собственно транспортные операции, считает ведущий аналитик японской инвестиционной компании Nomura Securities Наото Нашимото. В качестве примера он приводит отчетность одного из операторов японских железных дорог JR-West, который демонстрирует рентабельность операций по аренде недвижимости 28,5% против рентабельности транспортных операций 16,9%.
С ним согласны и российские девелоперы. Инвестиции в вокзальные комплексы крайне интересны, и в ближайшие пять-десять лет управление и эксплуатация этих объектов будут быстрорастущей сферой, прогнозирует председатель правления Mirax Group Максим Приве-зенцев. Выгода управляющей компании или инвестора состоит в распределении доходов от зоны ритейла, размещения рекламы, организации паркинга и службы такси, участия в системе продажи билетов. При этом РЖД «в кратчайшие сроки могут решить вопрос модернизации вокзалов». «Вокзалы концентрируют большой денежный поток от предоставления услуг пассажирам. Его „обеление” существенно повысит доход РЖД»,— считает Максим Привезенцев.
В то же время число вокзалов, где девелопер может быстро провести реконструкцию и зарана большом пассажиропотоке, ограничено. По оценкам генерального директора «Росев-родевелопмента» Ивана Ситникова, их 10–15 по всей России. А другие проекты потребуют больше времени и вложений, поскольку предполагают создание интермодальных комплексов на базе существующих объектов.
В этом случае у инвестора появляется интерес долгосрочного участия в проекте, размышляет старший банкир департамента транспорта ЕБРР Жанар Рымжанова. Она считает, что если сдать терминал в управление на пять-десять лет, то интерес инвестора будет ущемлен. «Эффективность долгосрочных концессий гораздо очевиднее, и минимальные сроки здесь 25–30 лет»,— говорит эксперт. В качестве примера можно привести проект реконструкции главного вокзала в Праге при участии ЕБРР и итальянского железнодорожного оператора Grandi Stazioni, где срок концессии составляет 30 лет. Именно столько GS будет управлять объектом, когда завершит его реконструкцию за собственный счет. В то же время ранее Сергей Абрамов отмечал, что по действующему российскому законодательству срок аренды вокзальных площадей не может превышать пяти лет.
Проблемная парковка
РЖД не рассчитывают на федеральные средства и средства регионов в проектах реновации крупных вокзалов. «Мы рассчитываем на частных инвесторов»,— поясняет Сергей Абрамов. Вложения РЖД будут незначительными и коснутся только обязательных для осуществления основных вокзальных функций затрат. Например, на доведение уровня технической оснащенности вокзалов до требований технического регламента до 2015 года будет направлено 4,5 млрд руб. Кроме того, по словам вице-президента РЖД Михаила Акулова, с октября 2008 года в тарифах РЖД будет выделена «вокзальная» составляющая, которая обеспечит «экономическую самостоятельность и финансовую устойчивость вокзального комплекса».
Реализация программы требует не только финансовых затрат. Девелоперы уже сталкиваются с проблемой развития привокзальной территории, необходимой для организации парковок и подъездных путей. На первом этапе реконструкции Курского вокзала число машиномест должно составить 1,5 тыс. Но за многие годы произошел разрыв между вокзальными комплексами и инфраструктурой муниципальных образований, говорит Максим Привезенцев. По его словам, территории вокруг вокзалов находятся в ведении муниципалитетов и распределяются в основном под застройку. Сейчас Mirax Group совместно с московскими властями пытается выстроить прозрачный механизм управления этой инфраструктурой.
Правильный девелопмент или редевелопмент вокзальных комплексов невозможен без объединения интересов РЖД, городских властей и частных собственников, заверяет Иван Ситников. Прежде всего из-за технологических аспектов развития привокзальных площадей. По его словам, для строительства парковок над путями, проездов и подъездных путей необходимо разрабатывать технические и градостроительные регламенты, а также наложить вето на отчуждение земель у вокзалов. Сергей Абрамов подтверждает, что проблемы по застройке прилегающих территорий пока решаются оперативно во взаимодействии с местными властями и руководителями регионов. «Они прекрасно понимают масштаб и значение реализуемого проекта»,— свидетельствует начальник ДЖВ. Но для стратегического развития он считает необходимым выйти на законодательную инициативу на уровне постановления правительства.
Вы можете опубликовать понравившийся материал нашего сайта у себя в блоге, на форуме или сайте. Достаточно скопировать код или нажать на кнопку
«скопировать в буфер». После этого достаточно вставить код из буфера обмена в свой проект в нужное место.
Дирекция железнодорожных вокзалов (ДЖВ) ОАО «Российские железные дороги» разрабатывает стратегическую программу развития вокзального хозяйства до 2015 года. Монополия хочет вывести вокзалы «на мировой уровень обслуживания пассажиров» и будет привлекать для этого значительные инвестиции и управляющие компании. Одна из главных целей программы —... Читать дальше
Ссылка на статью: 
