Инфотека - каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.

               Между тем прописная истина гласит: там, где есть бизнес, всегда существует риск. Это нужно понимать изначально, а не кусать себе локти оттого, что попытка инвестировать в недвижимость не оправдала себя, как предполагалось.
              Еще недавно люди, способные вкладывать в недвижимость с целью приумножения капитала, возбуждали любопытство, вызывали известную зависть и даже желание подражать. Сегодня стало очевидно: судьбу частного инвестора не назовешь безоблачной. Да, инвестирование — это бизнес, но бизнес маленького человека, подверженный всякого рода опасностям.
           Даже на пике растущего рынка частный инвестор сталкивается с огромными трудностями. Как в период ажиотажа купить квартиру? Как убедиться в ее перспективности? На большие компании работает штат аналитиков, экспертов и пр. Частному игроку подчас приходится полагаться лишь на благосклонность звезд и собственную интуицию.
           Для частных инвесторов настали черные дни. Количество сделок решительно сократилось. Стоимость квартир медленно, но неуклонно падает. Выгодно продать площади в новостройках не под силу даже крупным искушенным инвесторам.
              Возможны ли пути для возврата и приумножения вложенных средств, какая тактика поведения потенциальных частных инвесторов предпочтительна?

              «Рынок аренды — вот поле, где стоит попытаться отыграть прибыль, которую сегодня не удается получить путем простой продажи», — это первая мысль, которая приходит в голову многим владельцам новостройки. Но разумна ли она?
              На самом деле вопрос арифметический. Ответ отчасти зависит от сегмента, в котором планируется позиционировать квартиру. Предположим, принимается решение сдавать квартиру как объект эконом- или бизнес-класса — что представляется наиболее разумным, поскольку именно такие предложения крайне востребованы.
Ремонт квартиры площадью около 70–80 кв. м обойдется примерно в $20 тыс. с учетом того, что его придется делать с нуля. Иначе говоря, квартира в современной новостройке — совершенно неосвоенное пространство: внутреннее пространство в бетонном кубике, условно разгороженное несущими стенами.
               После ремонта можно попробовать сдать квартиру примерно за $1,5 тыс. месяц (цена колеблется в зависимости от расположения). При подобном раскладе ремонтные затраты реально вернуть в ближайшие полтора года. Но не будем забывать о том, что главная задача инвестора — окупить средства, вложенные в покупку.
Предположим, квартира приобреталась на этапе строительства год или два назад, когда стоимость 1 кв. м в новостройке составляла $2–3 тыс., а все приобретение обошлось в $150–200 тыс. Если мы разделим эту сумму на величину ежемесячной арендной оплаты с учетом ремонта, налогов и неизбежного простоя, то выйдет, что затраты на приобретение вернутся через 10–13 лет.
            Такой срок по российским меркам считается очень долгим. Конечно, в итоге инвестор остается с собственной квартирой, в которую могут переселиться его подросшие дети. Но это уже совсем другая история: она о том, как выгодно использовать приобретение, а не о том, как приумножить свой капитал.
Именно поэтому современные инвесторы нечасто выбирают путь относительно дешевой аренды. Гораздо больше желающих сдать свои квартиры как элитные. Если учесть, что высококлассный ремонт обходится в два–три раза дороже, чем обычный, а стоимость аренды элитной квартиры подчас в десятки раз превышает ставки на эконом-класс, то выгода кажется очевидной.
             К примеру, если удастся сдать квартиру за $5–7 тыс. в месяц, то срок ее окупаемости сократится до четырех–пяти лет. Эту арифметику прекрасно освоили многие владельцы новостроек, не сумевшие выгодно продать свои инвестиционные квартиры. Именно поэтому количество дорогих предложений абсолютно неадекватно спросу: оно превышает его в несколько десятков раз. Разумеется, сдать псевдоэлитную квартиру по указанной цене практически нереально. Не из-за высокой стоимости найма, а в силу того, что отделанная по самым высоким стандартам и идеально оснащенная квартира — еще не элитная.
            Главные критерии престижности сегодня связаны с местоположением, социальной средой и качествами самого строения. Иначе говоря, элитными в первую очередь должны быть район и сам дом, а не только то, что находится за дверью в квартиру. Поэтому сегодня в числе собственников, озабоченных проблемой неликвидности, ничтожен процент тех, кто владеет действительно элитной квартирой.
Таким образом, варианты аренды не станут универсальным спасательным плотом в нашей истории.

                Другой гипотетический сценарий — продажа объекта. Приближается осень — период сезонной активности на рынке недвижимости. Его и сегодня, как манны небесной, ждут многие участники рынка: риэлторы, девелоперы, частные продавцы. Какие квартиры действительно стоит продавать?
                Прежде всего те, что имеют неважные перспективы для реализации в будущем. Сегодня в их разряд попадают объекты, расположенные у шумных, перегруженных развязок или в непрестижных, например юго-восточных, районах. Не обнадеживает и судьба тех домов, которые вскоре будут соседствовать с местами великих строек (например, около четвертого транспортного кольца или промзон, ждущих реконструкции).
                Владельцам подобных квартир целесообразно избавиться от невыгодных приобретений, поскольку вероятность их подорожания минимальна: как известно, сегодня на рынке недвижимости дорожает и так дорогое, а дешевое лишь дешевеет. Продавать в сложившейся ситуации имеет смысл, даже если нынешняя цена объекта несколько не дотягивает до изначальной.

                 Если следовать житейской мудрости, то во времена, когда будущее туманно, а результаты действий непредсказуемы, нужно «ложиться на дно». Правило вполне применимо к частным инвесторам. Сейчас никто не скажет наверняка, как станет развиваться рынок недвижимости. В ближайшей перспективе неясен вопрос, начнут ли расти цены, как это полагается, осенью. В более отдаленной — какие перемены на рынке недвижимости произойдут после выборов президента. Любое решительное действие в такой ситуации чревато непредсказуемым результатом. Поэтому наиболее разумный совет — устраниться от сделок на рынке жилой недвижимости.
                 Несмотря на остановку цен, в настоящее время на рынке недвижимости есть возможность заработать для инвесторов со сравнительно небольшими средствами. Например, располагая суммой 100 тыс. руб. и даже менее, реально купить паи закрытых фондов, вкладывающих средства в постоянно дорожающую коммерческую недвижимость. Повышается интерес к безрисковым рентным фондам — хорошей альтернативе банковским вкладам. Значительный рост цен наблюдается на рынке подмосковной земли. Все большее количество инвесторов рассматривает варианты вложений в загородную недвижимость.

                 Наверняка многие частные инвесторы с недоумением прочитали предыдущие главы: «Мы — новая волна обманутых дольщиков, которым посулили прибыль и в очередной раз оставили с носом. Такая у нас бандитская страна!» Уважаемые инвесторы, речь идет о бизнесе, а коли так, следует рассуждать объективно и без эмоций. Вы вкладывали средства либо в воздух, либо в уже готовые квартиры, но суть от этого не меняется.
                 Потому что изначально было понятно: на пути строительства и реализации объекта неизбежны непредвиденные и нежелательные сценарии. Подводят девелоперы или подрядчики, неспособные завершить строительство. В стране происходят разного рода форс-мажорные обстоятельства: экономические, политические, природные, способные поставить под угрозу завершение строительства.
                 Кроме того, иногда обрушиваются цены — некоторые эксперты и аналитики выступали с подобными прогнозами неоднократно. Наконец это произошло, и вам отчасти повезло, потому что объект уже построен и вы являетесь его владельцем. Да, вариант инвестирования оказался неудачным, но вы не остались ни с чем!
Самое главное поражение, которое можно потерпеть, не касается приобретений, — оно может случиться только с человеком. Например, если у бизнесмена психология жертвы — это диагноз профессиональной непригодности. В конце концов занятий, которые несут большую долю риска, немало. Прирожденные любители острых ощущений это понимают и считают риск неотъемлемой частью жизни.
                 Современный отечественный бизнесмен устроен иначе, часто он не умеет и не желает внутренне принять этого условия. А напрасно. Раньше в среде аристократов бытовало одно золотое правило: если игра проиграна, то она проиграна. Это означает, что все сожаления о цене поражения должны быть оставлены и забыты. Игрок со спокойным сердцем признает проигрыш и начинает жизнь с чистого листа. В самом деле, о чем еще беспокоиться? Ведь осталось главное: здравый смысл и сила воли. С таким багажом обязательно повезет.