Инфотека - каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.

Велико Подмосковье, а выбирать не из чего

Актуально Обратите внимание! Рекомендуем Заказные исследования, исследования рынков, обзоры, бизнес планы Справочники и базы данных в строительстве Обзор рынка систем электронного документооборота Маркетинговые исследования и Бизнес-планы предприятий общественного питания - кафе, бары, рестораны быстрого обслуживания (быстрого питания - fast food) Регистрация и ввод в каталог Ваших предложений Бизнес планы интернет проектов и интернет магазинов Предметы искусства и дизайн-интерьера Последние статьи Нормативные документы Бесплатные предложения сайта

ители мегаполиса делятся на два вида: одни не мыслят жизни вне шума большого города, другие вздыхают по сельской идиллии. До последнего времени москвичи грустили о пасторальных пейзажах за окном спальни как-то отвлеченно. Но вот уже несколько лет как началось реальное превращение горожан в деревенских жителей. И где — в самом притягательном городе страны, в Москве.

                В ближнем Подмосковье реально приобрести жилье по цене, сравнимой со стоимостью типовой квартиры в столичной многоэтажке. При этом владельцу загородной резиденции обеспечены свежий воздух, тишина и всевозможные прелести жизни на пленэре. С другой стороны, хотя по цене городская и загородная недвижимость сравнимы, но для подавляющего большинства населения они все равно недоступны. Даже недорогие по нынешним временам предложения по карману лишь обеспеченным представителям среднего класса: владельцам малого и среднего бизнеса, менеджерам среднего звена в крупных компаниях, представителям богемы, чиновникам средней руки.
              «Наблюдается отчетливая тенденция — вместо того чтобы покупать квартиру в Москве, все больше людей стараются приобрести дом за городом, потому что условия жизни в столице становятся все хуже, — отмечает консультант отдела жилой недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Ирина Строкова. — Характер загородного жилья зависит преимущественно от того, на каком расстоянии от города оно находится. В пределах «первой бетонки» (30 км от МКАД) коттедж или таунхаус используют как постоянное место жительства. Все, что расположено дальше, как правило, имеет статус «второго дома». В отдельных случаях такие объекты покупают люди, которым не надо каждый день ездить на работу в Москву».
              К формату жилья «выходного дня» относят дачи и дальние резиденции. Эти два понятия очень близки с точки зрения назначения и отличаются тем же, чем рядовой менеджер от топ-менеджера — масштабом. Один дачник выезжает на отдых, чтобы всласть порыбачить с весельной лодки, а другой — с яхты.
              Дача — определение расплывчатое, оно может означать и фанерный домик с тремя «сотками» грядок с морковкой, и кирпичный особняк с собственным лесочком. Поэтому разброс цен большой: от $50–60 тыс. до $200–300 тыс. «В начальной ценовой нише (до $80 тыс.) предлагаются дома в деревне или садовом товариществе на расстоянии от 40 км и далее от МКАД, — поясняет ведущий аналитик по загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ» Олег Городецкий. — В ценовом сегменте $120–150 тыс. реально подобрать дом в так называемой «стихийной» коттеджной застройке на удаленности более 60 км от МКАД».
              «Внутри формата дальних резиденций выделяют несколько сегментов, — уточняет М. Литинецкая. — Основой для деления служат различные параметры поселков: площадь дома, площадь участка, уровень и объем доступной инфраструктуры и, безусловно, стоимость домовладения. Цена на дальнюю резиденцию эконом-класса колеблется от $100 тыс. до $425 тыс., дом в дачном поселке бизнес-класса стоит $350–690 тыс.».
              Покупатели «дальних дач» также делятся на два типа: тех, кто ищет место для постоянного проживания, и тех, кто приобретает второй загородный дом.
               Ко второй категории относятся люди с высоким уровнем достатка, которым по средствам содержать две загородные резиденции и квартиру в Москве. При этом они не готовы платить слишком большие деньги за дом, в котором планируют появляться редко, и выбирают дальние дачи бизнес-класса.

                Сегодняшний рынок загородной недвижимости шире всего представлен в двух вариантах: коттеджи и таунхаусы. Наиболее востребованы сегодня дома площадью от 250 до 300 кв. м, на которых обычно размещаются зал, три–четыре спальни, кухня, два санузла и веранда. По данным специалистов компании Blackwood, в сегменте жилья площадью до 300 кв. м совершается почти 80% сделок. Около 13% приходится на долю домов площадью 300–500 кв. м. Самый низкий спрос отмечен на объекты размером от 500 до 700 кв. м — их предпочитают менее 4% покупателей. Особняки площадью свыше 700 кв. м чуть более популярны — их выбирают примерно 6,5% покупателей.
               «Увлечение огромными домами площадью 500–700 кв. м проходит, — комментирует И. Строкова. — Покупатели поняли, что такой огромный метраж не нужен — он не используется полностью, на верхние этажи просто никто не заходит. И обслуживать его тяжело». Любителей простора, по словам эксперта, насчитывается не более 10% общего количества покупателей загородной недвижимости. Как правило, в очень больших домах живут большие семьи или те, кто часто и помногу принимает родственников или гостей.
              «Для сегмента премиум-класса основной спрос сосредоточен в зоне до 30 км от МКАД, — отмечает М. Литинецкая. — В сегменте бизнес-класса — 20–45 км. Для эконом-класса — за 60 км».
              По мнению директора центра загородной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Натальи Смирновой, любой объект загородной недвижимости пользуется спросом, если он ликвиден, а его цена адекватна. В данном случае ликвидность формируется из нескольких обязательных условий. Во-первых, это расположение в удалении от основных трасс, но с хорошими подъездными путями. Во-вторых, это полная готовность к эксплуатации, функционирование всех необходимых коммуникаций. И в-третьих, круглосуточная профессиональная охрана территории, на которой расположено жилье. Существенный момент — наличие по соседству инфраструктурных объектов: магазинов, школ, детсадов, аптек, медучреждений.

                «Если в городе мерилом стоимости жилья является 1 кв. м, то цену загородных домов определяет в первую очередь стоимость земли в данной местности», — разъясняет И. Строкова.
                Самая дорогая земля располагается, разумеется, в самых престижных районах. В рейтинге ликвидности главные позиции занимают Красногорский район, Новорижское, Рублево-Успенское шоссе. Ненамного уступают Минское, Можайское, Калужское, Киевское, Сколковское шоссе. На втором плане — окрестности Ярославского, Дмитровского, Симферопольского шоссе. Все остальные направления по той или иной причине малоинтересны для покупателей загородной недвижимости.
Причиной низкой привлекательности местности выступают разные факторы: неблагополучная экология, соседство с промышленными объектами (например, на Новокаширском шоссе), плохие дороги (Рязанское шоссе), отсутствие полноценных инженерных сетей, без которых невозможно обеспечить комфортное проживание.
               «Строительство коттеджей и таунхаусов распространилось уже до «второй бетонки», то есть — до 40-го км от Москвы», — констатирует И. Строкова. Для дачи средний показатель удаленности от МКАД — 80–90 км по хорошей трассе, хотя особенности этого сегмента таковы, что дома располагаются на любом расстоянии от Москвы — и за 100-м км, и за 200-м.
                Что касается дальних резиденций, то следует оговориться: сегодня «дальнее Подмосковье» начинается за 50–70 км от МКАД в зависимости от направления и времени, которое занимает дорога до Москвы. Отличительная рыночная особенность дальних резиденций в том, что для них обязательно выбирают живописные участки и окружают объектами развлекательной инфраструктуры. «Наиболее развит формат «дальних дач» в подмосковных районах с уникальными природно-видовыми характеристиками, — сообщает М. Литинецкая. — Это район Рузского, Иваньковского водохранилищ, долина реки Оки и территория Приокско-террасного биосферного заповедника. С недавних пор сегмент дальних резиденций стал развиваться в соседних с Подмосковьем областях: Тверской, Калужской, Смоленской, Владимирской».
Стоимость наиболее востребованных земель на Оке по Калужскому, Каширскому и Симферопольскому шоссе — $2–7 тыс. за сотку, на Рузском и Озернинском водохранилищах — $3–19 тыс., на Можайском водохранилище — $2–5 тыс., на Иваньковском водохранилище в Тверской области — $3,5–17,5 тыс. Одним из наиболее дорогих стал поселок Раздолье на 114-м км Ленинградское шоссе, где домовладения предлагаются за $1,17–1,53 млн.

               По общему мнению, в этом году наибольшая активность на рынке загородной недвижимости сосредоточилась в эконом-классе. По данным специалистов корпорации «ИНКОМ», на загородном рынке Подмосковья в нижнем сегменте сейчас активно реализуется 47 поселков, в которых насчитывается свыше 2,3 тыс. домовладений. За третий квартал появилось 11 новых поселков, а количество продаваемых домов увеличилось на 37%.
             По числу активных поселков в классе «эконом» лидирует компания Rodex Group, предлагающая три поселка — «Маяк», «Монастырское озеро» и «Троица» и около сотни непроданных домовладений. По количеству предложений в стадии реализации лидирует компания «Росэстейт». Однако обе они демонстрируют незначительный отрыв от других игроков рынка; доминирующего застройщика в нижнем сегменте фактически нет.
             Повышение спроса на жилье для среднего класса уже заставило изменить свою политику некоторые девелоперские компании, ранее сосредоточенные на возведении дорогого жилья. О смене курса и планах по созданию поселков более низкой ценовой категории заявили «Открытые инвестиции» и Межрегиональная девелоперская компания. Аналогичные планы строит корпорация «ИНКОМ».
            «Самый активный спрос наблюдается на недвижимость стоимостью до $500 тыс. (около 70% в общей структуре спроса), — отмечает М. Литинецкая. — Это касается всех типов недвижимости. Активнее всего продаются дома, предназначенные для сезонного проживания, удаленностью более 50 км от МКАД. Хорошим спросом пользуются и таунхаусы эконом-класса».
             Однако в целом состояние рынка загородной недвижимости за последний год эксперты оценивают как стагнацию. Н. Смирнова считает, что значительное снижение активности покупателей и продавцов стало следствием трех факторов: это ипотечный кризис в США, отставка премьер-министра Михаила Фрадкова с последующим назначением на этот пост Виктора Зубкова и предстоящие выборы — в Госдуму и президентские. «Прогнозы об активности рынка на 2007 год не оправдались, — замечает она. — Продавцов было и есть значительно больше, чем покупателей, рост цен на рынке загородной недвижимости значительно замедлился по сравнению с 2006 годом и составил в зависимости от направления и сегмента от 7 до 30%».
           «Спрос на загородную недвижимость с окончанием летнего сезона продолжает снижаться: в сентябре отмечено падение почти на 10% по сравнению с августом, — отмечает руководитель аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости» Алексей Кудрявцев. — Исключение составляет сегмент строящихся коттеджных поселков, где рост стоимости варьировался от 1 до 3%. По итогам третьего квартала средняя цена 1 кв. м здесь увеличилась почти на 3–5% по сравнению со вторым кварталом и составила свыше $2,5 тыс. Стоимость сотки земли за тот же период выросла на 5–6% и достигла $10–11 тыс.».
            По мнению эксперта, в сегментах бизнес-класса и класса «премиум» предложение превышает спрос на 8–10%, тогда как в сегменте эконом-класса наблюдается дефицит качественных и недорогих предложений.
Прошлогоднее отставание роста цен на загородные дома от темпов подорожания городского жилья оставляет загородке высокий потенциал для повышения. Правда, при этом 70–80% покупателей оценивают уже существующие цены как завышенные в среднем на 10–20%.

Источник информации: Газета "Квадратный метр"