Инфотека - каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.

              В соответствии с действующим законодательством договор купли–продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и, соответственно, считается заключенным только после нее. Таким образом момент заключения сделки — момент ее государственной регистрации. Подписанный и даже нотариально удостоверенный договор в вашем случае не является договором купли–продажи квартиры, если он не зарегистрирован. То есть вы не обязаны платить или получать недвижимость, поскольку незарегистрированный договор не порождает никаких обязательств у сторон. Можете быть спокойны: ответственность для вас не предусмотрена.

            Можно и нужно забрать свои деньги у продавца. Как понятно из вопроса, договор купли–продажи не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не считается заключенным.
           Переданные до регистрации деньги за квартиру не являются ни задатком, ни авансом. Поскольку денежное обязательство еще не возникло, то данные суммы следует рассматривать как неосновательное обогащение продавца.
            Следовательно, вы имеете полное право требовать у продавца свои деньги. Если он откажется возвращать вам полученную сумму, подавайте на продавца в суд. Судебное решение должно быть в вашу пользу.

             Как сказано в Гражданском кодексе РФ, если должник не исполняет или исполняет ненадлежащим образом обязательство, которое обеспечено поручительством, заемщик и поручитель отвечают перед кредитором солидарно. Исключения составляют случаи, когда закон или договор поручительства предусматривают субсидиарную (дополнительную) ответственность поручителя.
             В случае солидарной ответственности кредитор вправе требовать возврата долга как от всех должников совместно (брат и вы как поручитель), так и от любого из них в отдельности, притом как всей суммы полностью, так и ее части.
             По общему правилу поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником.
Квартира находится в общей долевой собственности трех человек. Один из собственников собирается продавать свою долю, причем уже нашел покупателя. О том, что он продает свою долю, стало известно уже на стадии подготовки всех документов. Двое других собственников согласны выкупить эту долю, но им никто не предлагал ее купить. Что делать в этой ситуации?
Павел Абрамкин, Серпухов

            Если речь идет о перегородках от пола до потолка, которые делят комнату на несколько комнат или являются внутрикомнатными стенами, то их создание или ликвидация является перепланировкой. Если вы говорите об обычных офисных перегородках, то их установка скорее относится к переустройству. В любом случае узнайте, получено ли согласование на изменения внутреннего облика помещений. Если никаких согласований нет и перегородки не значатся в плане БТИ, вы вправе их снести. А если они согласованы или отмечены на плане, тогда и убирать их придется только после получения соответствующего разрешения.

              Я являюсь собственником недвижимости нежилого назначения. Полгода назад сдал помещение в аренду индивидуальному предпринимателю. Первые месяцы он исправно платил — в срок и в полном объеме. Но вот уже два месяца денег от него не поступало. Арендатор каждый раз заверяет, что заплатит через два–три дня. Имею ли я право потребовать с него помимо арендной платы еще и проценты?
Алексей Барыко, Подольск

             Вы имеете полное право требовать уплаты процентов. Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, за пользование чужими деньгами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата или иной просрочки должны быть уплачены проценты на сумму этих средств. Этой же статьей установлен общий порядок определения размера процентов, который зависит от существующей по месту жительства кредитора (если кредитор — юридическое лицо, то по месту его нахождения) учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства.
При взыскании долга в судебном порядке суд вправе удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Но стороны при заключении договора имеют право предусмотреть и другой размер процентов. Они взимаются по день уплаты долга кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
            К тому же вы можете потребовать в суде досрочно расторгнуть договор аренды согласно ст. 619 ГК РФ: в связи с тем, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

          По всей видимости, ваш договор аренды был зарегистрирован. Любые изменения и дополнения к зарегистрированному договору также подлежат регистрации. Поэтому вы должны обратиться в федеральную регистрационную службу. Кроме того, если договор аренды заверен нотариусом, дополнительное соглашение тоже заверяется нотариально.

           Во-первых, брачный договор регулирует только имущественные интересы супругов и не касается прав детей (тем более на алименты).
           Во-вторых, отказ одного из супругов от алиментов недействителен, поскольку нарушает интересы ребенка.
           В-третьих, законодательством установлено, что недействительность части договора не означает недействительность всего договора. Так что пункт договора о том, что вы получите квартиру, остается в силе.

          Сдал небольшой павильон. В договоре аренды указано, что в случае просрочки платежа арендатор обязан внести неустойку в определенном размере. Арендатор опоздал с оплатой на неделю. Я потребовал помимо арендной платы еще и неустойку, на что арендатор сказал, что просрочка платежа была незначительной и не принесла мне никаких убытков. Кто прав?
Зармайр Оганесян, Москва

           Как следует из п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойка — это определенная законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Если арендатор не внес арендную плату в срок, определенный договором аренды, то это относится к ненадлежащему исполнению обязательств.
 
            Мы арендуем часть здания. В договоре указана арендуемая площадь и адрес здания. Достаточно ли этих данных?
Григорий Дзекунов, Москва

             В соответствии с законодательством в любом договоре должен быть определен его предмет. Поскольку вы снимаете не все здание, а только его часть, в тексте договора следует указать все арендуемые помещения. В принципе, если вы арендуете помещение на короткий срок и договор не подлежит регистрации, можно оставить все как есть.
             Но имейте в виду: существует риск, что договор признают недействительным (по иску любого заинтересованного лица, в том числе одной из сторон) в связи с тем, что в нем не определен предмет. Кроме того, в случае возникновения каких-либо претензий по договору вам не удастся доказать, какие именно помещения вам должны были сдать в аренду. Так что в ваших интересах указать все досконально. Кроме этого при регистрации договора от вас и арендодателя потребуют приложить к документу копии поэтажного плана, где отмечены все арендуемые помещения.

           Регистрационные действия должны совершаться в течение месяца. Если, по вашему мнению, действия регистратора незаконны, подайте жалобу в вышестоящую инстанцию. Также вы можете обратиться с соответствующим заявлением в суд. Согласно закону, если существуют обстоятельства, препятствующие регистрации прав или сделок с имуществом, регистратор имеет право приостановить регистрацию, уведомив об этом стороны сделки. В своем письме он должен привести причины приостановки.
           Если причиной послужили проблемы с документами, которые вы предоставили, регистратор обязан перечислить эти недостатки. Если приостановка связана с неправильным оформлением сданных документов, регистратор вправе приостановить регистрацию на месяц для исправления выявленных недостатков. Если они не будут устранены, в регистрации откажут. Порядок обжалования решения регистратора о приостановлении аналогичен вышеописанному: надо обратиться в вышестоящий орган или сразу в суд.