Инфотека - каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.

              Ценовое затишье на рынке жилья Москвы этим летом и "олимпийское неспокойствие" сочинского рынка недвижимости привели к тому, что инвестиционная привлекательность жилья в столице России стала ниже, чем в столице зимней Олимпиады-2014.

              Многие начинающие инвесторы, купившие квартиры в Москве для дальнейшей перепродажи, сейчас взволнованы непривычным отсутствием стремительного роста цен и, тем более, их снижением в некоторых сегментах.

            О перспективах инвестиционных покупок жилья - осуществленных и планируемых, о привлекательности различных регионов для вложений в недвижимость, а также о том, какая доля жилья приобретается с инвестиционными целями, агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказали специалисты.

           Эксперты высказали свои предположения о доле инвестиционных покупок на рынке недвижимости Москвы, а также о том, кто покупает жилье для дальнейшей перепродажи.

"По нашим исследованиям, доля инвестиционных покупок в 2006 году не превышала 20%, - говорит директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин. - Покупателями, в основном, выступали частные лица. И по нашим данным, сейчас они пока не намерены пополнять предложение вторичного рынка своими инвестиционными активами в виде жилья".

            "Если говорить о сделках с юридическими лицами, то они пока единичны, - добавляет С.Лушкин, - И покупателями в данном случае становятся региональные компании, приобретающие квартиры для временного проживания командированных в столицу сотрудников. Дальнейшей перепродажи такие сделки не предусматривают".

            "Такое жилье в большей степени приобретают частные лица, - подтверждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Хотя сейчас появляется все больше инвестиционных фондов, которые вкладывают в недвижимость, в том числе, и в жилую".

            "Сегодня наблюдается тенденция ухода с рынка "инвестиционных" продавцов, - отмечает руководитель аналитической службы "МИАН - Агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев. - Если в январе-марте мы наблюдали резкий выброс "инвестиционных" квартир (до 25-30% в общей структуре предложения), то в июле практически все эти квартиры были сняты продавцами с продажи. Причиной этого стала консервация объектов со стороны продавцов".

          По мнению директора Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислава Луцкова, доля инвестиционных покупок значительно меньше, чем принято считать.

"Мы никогда не разделяли позицию некоторых участников рынка о том, что в периоды ажиотажного роста цен процент инвестиционных сделок достигал 30%, - говорит В.Луцков. - По нашим данным этот показатель не превышал 15% даже в периоды бурного роста рынка. В периоды стабильного развития рынка доля инвестиционных сделок составляет 5-7%".

           Говоря о том, кто именно вкладывает деньги в жилье, В.Луцков отмечает, что "в первую очередь, инвестициями в недвижимость занимаются профессиональные участники рынка: девелоперы, кредитные организации, банки, страховые компании, которые накопили некий ресурс, а также представители бизнеса из других сегментов экономики".

             "В роли частных инвесторов выступают как люди с высокими доходами, которые таким образом диверсифицируют свои вложения (при этом они могут покупать и квартиры бизнес-класса, и более дешевые), так и люди малообеспеченные, целью инвестирования для которых является приумножение своего капитала для улучшения жилищных условий, - рассказал В.Луцков. - Последние, как правило, начинают с инвестиций в более дешевое жилье в Московской области. Например, покупают однокомнатную квартиру в Пушкино, потом реализуют ее, получают доход и покупают двухкомнатную в Мытищах".

           Также, по словам В.Луцкова, "в последнее время большой интерес к инвестированию в жилую недвижимость есть у западных инвестиционных фондов - они тоже становятся инвесторами в этом сегменте не только в Москве, но и в регионах".

           Эксперты рассказали, какая ситуация сложилась с инвестиционными покупками недвижимости в Москве сейчас. "Сегодня ситуация сильно отличается от той, что была год-два назад, и инвестиционные квартиры не приносят больше прибыли, - отмечает генеральный директор ЗАО "Моспромстрой" Борис Гурецкий. - Рост цен на жилье остановился, в некоторых сегментах отмечается стагнация, и даже незначительное падение цен. За июль 2007 года, например, цена метра в панельной новостройке уменьшилась на 0,7% (с 4095 до 4067 долларов). Но это снижение можно отнести к коррекции цен с переходом рынка на рублевый расчет. Не стоит забывать, сейчас лето - мертвый сезон".

"Значительного роста цен в этом году мы не ждем, - говорит Б.Гурецкий. - Но и дешеветь жилье не будет. Да и с чего ему дешеветь? Количество площадей под застройку в столице сокращается, растет цена согласований и подключений новостроек к тепловым и энергосетям. Я уж не говорю про рост цен на стройматериалы. Только цемент за прошлый год подорожал на 30%. Соответственно, себестоимость метра жилья росла, растет, и будет расти дальше. И я не разделяю мнения о неминуемом обвале рынка столичной жилой недвижимости. Спрос на квартиры по-прежнему высокий. Два корпуса на Мичуринском проспекте, которые строятся нашей компанией, успешно продаются. В жилом комплексе "Каменный цветок" на улице Бажова квартиры практически все проданы".

"Естественно, инвесторов взволновала ситуация, сложившаяся сейчас на рынке, - говорит Константин Ковалев. - Некоторые из них начали продавать отдельные, не очень ликвидные объекты. Количество покупок с инвестиционными целями снизилось довольно существенно, особенно на рынке городского жилья. На загородном рынке снижение наблюдается в меньшей степени, поскольку темп роста загородного рынка сейчас превышает рост городского. На рынке загородной недвижимости около 35% покупателей всегда были инвестиционными, но сейчас их число также снизилось. Нельзя сказать, что их нет вообще, но доля присутствия инвесторов упала, особенно на вторичном рынке".

                По словам К.Ковалева, перспективным направлением для вложения в городскую недвижимость может стать выход новых видов недвижимости, как, например, апартаменты или лофты, рост цен на которые может быть выше рыночного. "Однако в последнее время наметился переход потенциальных инвесторов элитного рынка в сегмент жилья бизнес-класса, - отмечает К.Ковалев. - Такой переход не носит ярко выраженного характера, но тенденция существует, потенциальные инвесторы элитного сегмента все больше и больше интересуются проектами бизнес-класса, доходность которых также достаточно высока, и, у них, в отличие от элитного сегмента не такой высокий "порог входа".

              "Несмотря на стагнацию на столичном рынке, по-прежнему, выгодно вкладывать деньги в ликвидные объекты, - говорит руководитель отдела проектов компании "ТЕРРА-недвижимость" Надежда Гребенникова. - При этом цены в среднем с прошлого года упали на 15%. Самые неликвидные покупки - это недвижимость в пятиэтажках, дома, построенные больше 30 лет назад, кроме Запада и Северо-Запада столицы. Количество инвестиционных сделок резко упало, однако люди продолжают вкладывать деньги в новостройки, как в Москве, так и за городом. Если говорить про Подмосковье, то рынок стабильно растет на 20-30% в год. В 2007 году эта тенденция сохраняется. Растут постоянно цены на землю и на стройматериалы. Поэтому об убытках инвесторов в связи со стагнацией говорить нельзя".

             Сергей Лушкин связывает прекращение роста цен с наступлением летних месяцев, и считает, что о стагнации, из-за которой теряется инвестиционная привлекательность рынка, говорить пока рано. "Традиционно, в летний период рынок замирает, после чего осенью наблюдался всплеск деловой активности, - говорит С.Лушкин. - Следовательно, о стагнации в целом говорить пока преждевременно, и стоит дождаться осенних месяцев, прежде чем делать смелые выводы и предпринимать резкие действия".

            К.Ковалев также не считает, что уже можно говорить о стагнации.

            "Существует мнение, что на российском рынке недвижимости, включая и московский, наступила стагнация. Однако мы считаем, что правильнее было бы говорить о стабилизации рынка недвижимости, а не о стагнации. Безусловно, доходность инвестиций сейчас не так велика, как раньше, но потенциал, несомненно, есть", - отмечает К.Ковалев. С.Лушкин рассказал, какие факторы влияют на привлекательность жилья для инвесторов.

             "Инвестиционная привлекательность недвижимости в Москве в значительной степени зависит от следующих основных факторов: тип рынка жилья (первичный или вторичный), класс недвижимости (элитное жилье, бизнес, эконом) и местоположение (престиж конкретного района), - говорит С.Лушкин.  - Если говорить о новом жилье повышенной комфортности, расположенном в престижном районе, то этот сегмент по-прежнему привлекателен для инвестиций. Рост цен на жилье элитного и бизнес классов будет продолжаться. Пусть и не такими темпами, как год назад, однако все же он сможет обеспечить хорошую доходность. Это подтверждает и тот факт, что частные инвесторы не стремятся избавляться от активов в виде качественного жилья".

            Если же речь идет о типовом "вторичном жилье" в одном из спальных районов города, то оно, по мнению С.Лушкина, было сильно переоценено в период активного роста цен, и сейчас, безусловно, этот сегмент потерял инвестиционную привлекательность.

            "Инвестирование на рынке недвижимости остается прибыльным бизнесом, но в отдельных сегментах, - соглашается Алексей Кудрявцев. - Подобные вложения стали доступны только профессионалам рынка, способным просчитать все тонкости подобной операции. Инвесторам, плохо владеющим нюансами рынка, уже не удастся получить прибыль так легко, как это было в прошлом году: инструмент перестал быть массовым".

           По данным А.Кудрявцева, в настоящее время наблюдается снижение доли инвестиционных покупок с 30-40% до 5- 7 %.

            Региональный бум

           Наряду со снижением инвестиционной привлекательности столичной недвижимости, эксперты отметили стремительный рост интереса к недвижимости в Сочи. Кроме того, специалисты рассказали о ситуации и в других привлекательных для инвесторов городах и регионах.

           "Есть целый ряд городов, - как в нашей стране, так и за ее пределами, - где инвестиционная привлекательность жилья в данный момент превышает столичную, - отмечает Сергей Лушкин. - Например, это относится к Сочи - столице зимних Олимпийских игр 2014 года, а также к некоторым другим крупным городам, которые являются центрами сырьевых и промышленных регионов, и в которых только назревает бум рынка недвижимости. Однако частные инвесторы, как правило, предпочитают для вложений объекты, расположенные в их городе".

           "В целом, все российские регионы сейчас можно назвать привлекательными, - считает Константин Ковалев. - Однако все регионы сейчас находятся на разных стадиях экономического развития, среди которых можно выделить несколько крупных "полюсов инвестиционного роста", где созданы благоприятные условия для инвесторов - это две столицы и города-миллионники".

По словам К.Ковалева, в России пять потенциальных "полюсов инвестиционного роста".

          "Все они находятся в европейской части страны и на Урале, - говорит К.Ковалев. - Общепризнанные лидеры - Москва и Санкт-Петербург, Свердловская, Самарская, Московская, Кемеровская, Нижегородская области и республика Татарстан. Ростов-на-Дону занимает уверенную позицию в списке инвестиционно-привлекательных городов. Инвесторов привлекает высокий потребительский спрос и хорошо проработанная правовая база. К слову сказать, Ростовская область одной из первых приняла закон о поддержке инвестиционной деятельности на своей территории. То же можно сказать и о Новосибирске.

            Привлекательность недвижимости в Сочи связана, прежде всего, с олимпийской кампанией. Статус Сочи как курортной или третьей столицы России, сформулированный именно в ходе олимпийской подготовки, в данном случае притягивает инвесторов. Рынок недвижимости Сочи и в ближайшие годы будет удерживать свою инвестиционную привлекательность".

           "В большинстве регионов стоимость квадратного метра никогда не росла так быстро, как в Москве, - рассказал Борис Гурецкий. - Отсюда и особенность - иногородние жители в качестве инвестиционных проектов часто выбирают столичные квартиры. Например, еще пару лет назад была крайне популярна схема покупки нескольких квартир на этапе котлована и их продажа после получения документов о собственности. Цена квадратного метра за период постройки дома вырастала. Очень любили такие инвестиции жители нефтедобывающих регионов".

            Как отмечает Б.Гурецкий, "сейчас в связи со стагнацией ранка недвижимости как столичные, так и региональные частные инвесторы обратили взоры на перспективные регионы России (Краснодарский край, например) и европейские страны".

            Как стать инвестором?

            По просьбе агентства "Интерфакс-Недвижимость" эксперты дали несколько рекомендаций тем, кто планирует инвестировать средства в жилье в московском регионе.

           "Советую обратить внимание на бизнес-класс и элитное жилье, - говорит Борис Гурецкий. - Во-первых, тут срабатывает географический фактор: высококлассное жилье строят в престижных районах, которые со временем не станут дешеветь. Во-вторых, добротное жилье простоит долго, и ваш дом даже через 20 лет будет иметь товарный вид, чего не скажешь о дешевой панели. Интересный сегмент в Московском регионе - загородное жилье. Оно сейчас привлекает все больше москвичей. Это и те, кто рассматривает его как инвестиционный проект, и те, кто хочет улучшить жилищные условия, но перебраться в квартиру побольше или в дом получше без существенной доплаты не может, и те, кто собирается использовать вторую загородную квартиру как дачу".

              Говоря о работе своей компании, Б.Гурецкий отметил, что "Моспромстрой" уже оценил инвестиционную привлекательность ближнего Подмосковья. Жилой комплекс на Новорижском шоссе у деревни Глухово будет отвечать высоким стандартам: прекрасная экология, транспортная доступность, богатая инфраструктура, благоустроенная территория, парковка - все это привлекает покупателей, предпочитающих комфорт городскому шуму, пыли и постоянной суете".

           "Тем, кто уже приобрел недвижимость в Москве или Подмосковье, торопиться с продажей не стоит, - советует Б.Гурецкий. - Есть смысл подождать хотя бы до октября, когда пройдет мертвый сезон и покупатели начнут проявлять активность. Если вы не ошиблись и приобрели хорошее жилье, в добротном доме, в престижном районе с развитой инфраструктурой, то дешевле, чем купили, вы его не продадите. Здесь вопрос в том, насколько срочно вы хотите осуществить сделку".

            "Вложения в сегмент жилья в московском регионе остаются по-прежнему рентабельными, - уверен Константин Ковалев. - На сегодняшний день частный инвестор, имея даже совсем небольшой инвестиционный портфель, может выгодно его разместить".

По мнению К.Ковалева, на данный момент выгодно вкладывать средства, например, в загородную недвижимость.

             "Инвестиции в городскую недвижимость необходимо осуществлять очень аккуратно, - советует К.Ковалев. - Профессиональный инвестор разбирается в рынке и зарабатывает не просто на росте цен, он учитывает, каковы темпы строительства, что собой представляет девелопер и многое другое. Если же инвестор не в курсе всех тонкостей, то ему стоит инвестировать в загородную недвижимость".

Сергей Лушкин рекомендует "в преддверии традиционного осеннего роста цен инвестировать в жилье повышенной комфортности, желательно на ранней стадии строительства, расположенное в престижных округах столицы - Центральном, Западном, Северо-западном, Северном и Юго-западном административных округах". Такой актив, по мнению С.Лушкина, будет расти в цене, и при этом оставаться высоколиквидным.

             "Для оценки прибыли от инвестиций в новую недвижимость необходимо принимать во внимание специфику рынка первичной недвижимости, - отмечает С.Лушкин. - Так, квартира в новостройке дорожает по ряду объективных причин: во-первых, в связи с приближением срока сдачи объекта; во-вторых, от изменения престижности района, особенно если дом располагается в районе комплексной застройки; и лишь в третью очередь - в соответствии с ростом цен на рынке недвижимости. Кроме того, прибыль от инвестирования в недвижимость нельзя оценивать в краткосрочном периоде.               Недвижимость - это один из самых надежных и наименее рискованных активов, однако он достаточно статичен, и, следовательно, прибыль нужно фиксировать на основе оценки как минимум годового периода. Так, например, если оценить прибыль от инвестирования в качественную недвижимость с июня 2006 по июнь 2007 года, то в среднем она составила порядка 15%, что выше банковской ставки по депозитарию".

              "Самым выгодным сегодня можно назвать инвестирование в объекты эконом-сегмента на рынке загородного жилья и в земельные участки, - считает Алексей Кудрявцев. - По итогам 2006 года лидерами по объемам продаж стали северное направление (30% в структуре продаж), северо-западное и южное направления (по 20% каждое). В перспективе привлекательность северного направления сохранится, на второе место выйдет юго-запад, и, с незначительным отставанием, северо-запад.

              Городской рынок недвижимости не потерял свою инвестиционную привлекательность, но заработок в этом сегменте теперь доступен только профессионалам, действительно хорошо знающим рынок изнутри: они отслеживают все нюансы работы того или иного застройщика и владеют информацией об объектах. Наиболее эффективное направление инвестирования на рынке жилой городской недвижимости - элитные объекты, где понятия справедливой цены не существует в принципе, и, сделав дизайнерский ремонт в квартире в центре Москвы, можно увеличить ее стоимость на десятки процентов".