Инфотека - каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.

                 Профи: нельзя "растягивать" сроки ипотечных кредитов до бесконечности

                Однако многие банки, похоже, предпочитают в этой ситуации подстраховаться: "крупняк" перекрывает рефинансирование мелким и средним региональным структурам, а те, в свою очередь, "замораживают" до лучших времен свои ипотечные программы. Чиновники же всех уровней, начиная с министра финансов страны Алексея Кудрина и кончая генеральным директором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александром Семенякой, не устают повторять: кризиса не будет, а проблемы с ликвидностью и рефинансированием будут ощущаться максимум несколько недель. Редкий случай, но с ними согласны и независимые банковские эксперты, которые также считают, что ничего драматического не происходит. Во всяком случае, пока.

                Тем не менее, уроки из американского кризиса надо извлекать, и это начинают потихоньку делать и регуляторы банковского рынка, и госбанки, и коммерческие финансовые структуры. Работу над ошибками затрудняет то, что ошибок было допущено достаточно много, следовательно, и уроков извлечь тоже можно немало.

                 Наиболее отчетливо к настоящему моменту, пожалуй, "проступают" три из них.

                  Первый урок сформулировал, выступая на пресс-конференции, посвященной 10-летию существования АИЖК, глава данного агентства Александр Семеняка. По его словам, кризис на ипотечном рынке в США во многом обусловлен тем, что финансово-кредитные структуры там увлекались выдачей кредита без первоначального взноса. То есть, банки привлекали либо заемщиков с низкими доходами (или людей, в принципе не имеющих постоянных доходов), либо людей, хронически не умеющих копить и преумножать деньги. В результате в портфелях банков, которые скупали в рамках рефинансирования инвестиционные компании, оказывались заведомо "плохие" кредиты. Проблемы с их обслуживанием и спровоцировали сначала мини-кризисы в различных банках и ипотечных агентствах, а потом и кризис доверия на американском ипотечном рынке в целом.

                Понятно, что для России этот урок, что называется, впрок: у нее ипотечная история на сегодняшний день другая, ничем не напоминающая ипотечную историю в Соединенных Штатах. Если там доля кредитов, выданных в рамках программ без первоначального взноса, к моменту наступления кризиса уже была существенной, то у нас она исчисляется даже не процентами, а долей процента от общего объема выданных жилищных займов. Что и неудивительно, если учесть, что подобные программы стали "запускаться" банками в пробном режиме в среднем год назад. Кроме того, не следует упускать из виду, что кредиты без первоначального взноса у нас предоставляют преимущественно госбанки (ВТБ) или банки, ассоциированные с госструктурами (Банк Москвы). При этом, как говорят эксперты, для них выдача кредитов без первоначального взноса - не столько механизм привлечения клиентов и расширения клиентской базы, сколько выполнение социального заказа. Ипотека должна быть доступной, это уже не раз провозглашалось на самом высоком уровне. Но невозможно требовать выполнение этой задачи в условиях, когда цены на жилье постоянно растут, и даже 10% от стоимости жилья превращаются в неподъемную для потенциальных заемщиков сумму. Так что госбанкам в этом вопросе приходится идти навстречу пожеланиям правительства и пожеланиям трудящихся, а коммерческие банки таким продуктом, как ипотека без первоначального взноса явно не увлекаются.

               С первым уроком тесно связан и второй. Как показал американский опыт, для кредиторов сверх рискованно не только кредитовать без первоначального взноса, но и выдавать займы на 110%, 120% или даже 140% стоимости приобретаемого жилья. В США это, как стало очевидным уже в разгар кризиса, практиковалось довольно широко. В то же время увеличение суммы займов не сопровождалось ужесточением требований к заемщику или усовершенствованием процедуры скорринговой проверки качества кредитоспособности клиента.

              Третий урок: на американском примере стало очевидным, что нельзя "растягивать" сроки ипотечных кредитов до бесконечности. В США, как подчеркивают аналитики, это имело место быть, да и в России в последние несколько месяцев и даже в последние несколько лет ипотечные займы становились все "длиннее" и "длиннее". На сегодняшний день уже мало кого удивишь программой, предусматривающей предоставление жилищных кредитов на сроки до 25 и даже 30 лет. Казалось бы, для такого "растягивания" есть основания: далеко не все ипотечные заемщики располагают доходами, которые позволили бы им, с одной стороны, взять крупную сумму, а с другой, погасить долг в течение 10-15 лет. Однако, как подчеркивает глава АИЖК, у этой медали есть обратная сторона. Два процесса - "старение" кредитов и рост просрочек по кредитам зачастую идут параллельно. Даже в условиях, когда выплаты по займу составляют меньше 30% от дохода заемщика, что считается консервативным (то есть, наименее рискованным для кредитора) показателем.

             Кстати, в США это соотношение в среднем превышало 50%, что не замедлило повлиять на ситуацию на ипотечном рынке при возникновении первых же кризисных явлений.