Вопросы выселения из жилого помещения находящегося в собственности того или иного гражданина на сегодняшний день не потеряли своей актуальности, ввиду того, что право пользования жилым помещением возникает только в определенных законом, либо договором случаях, а также, данные правоотношения часто затрагивают наиболее социально незащищенные категории населения: несовершеннолетних детей, женщин, лиц пенсионного возраста, иных.
При этом, необходимо обратить особое внимание на то, что регистрация по месту жительства в определенной части представляет собой лишь информирование государства о месте нахождения гражданина, и сама по себе какого-либо права гражданина на жилое помещение на прямую не порождает.
Выселение собственником квартиры бывшего члена своей семьи зависит от множества факторов, например: когда расторгнут брак, когда бывший член семьи был зарегистрирован на жилплощади, на каких условиях (временно либо постоянно), когда он выселился (если вообще выселялся) и т.д.
Итак, 8 нюансов, которые касаются выселения и снятия с регистрационного учета бывших членов семьи собственника жилого помещения.
1. Может ли собственник выселить из квартиры бывшего члена семьи, который не проживает в жилом помещении?
В случае, если супруг, дети или родители (усыновленные и усыновители) собственника фактически не были вселены и не проживали в жилом помещении совместно с собственником, у них не возникает право пользования данным жилым помещением.
Ко мне обратились Корнеев А.Я и Корнеева В. М. с просьбой выселить без предоставления другого жилого помещения из квартиры, находящейся в их собственности, сына Корнеева А. А. и внучку Корнееву Г. А.. Вышеуказанная квартира была передана заявителям в совместную собственность на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения.
В судебном заседании я ссылался на то, что ответчики длительное время в квартире не проживают, имеют собственное жильё, не оплачивают коммунальные услуги и это влечёт излишнюю оплату этих услуг, добровольно сняться с регистрационного учета отказываются. Суд установил, что Корнеева Г. А. была вселена в принадлежащую истцам на праве собственности квартиру временно, по просьбе отца - Корнеева А. А., поскольку сначала тяжело болела, а затем умерла её мать. Постоянное проживание Корнеевой Г. А. в квартире собственниками никогда не предполагалось, а также, в силу малолетнего возраста, Корнеева Г. А. не могла вести общего хозяйства с собственниками и нести расходы по содержанию квартиры. Корнеев А. А. также в спорной квартире не проживал, т.к. живёт в другом населённом пункте. С учётом установленных обстоятельств, суд указал, что ответчики не являются членами семьи истцов, не приобрели права бессрочного пользования спорной квартирой, удовлетворил исковые требования о выселении без предоставления другого жилого помещения.
2. Расторжение брака — всегда ли приводит к выселению?
Как разъяснил Верховный Суд РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у данных лиц с собственником жилого помещения общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства, все это может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
Р узов К. обратился ко мне с просьбой выселить его бывшую супругу Рузову В. из квартиры без предоставления иного жилого помещения. Рузов К. квартиру получил в собственность до вступления в брак. В 2004 году, вступив брак, зарегистрировал Рузову В в своей квартире как члена своей семьи. В 2005 году брак между ними расторгнут, с 2007 года бывшая супруга в квартире не проживает, членом его семьи не является, её место нахождения неизвестно. Суд, установив, что Рузов К. является собственником квартиры, а Рузова В. перестала быть его членом семьи и фактически в квартире не проживает, сохраняя регистрацию в ней, исковые требования о выселении и снятии с регистрационного учета удовлетворил.
3. Продажа квартиры - прекращение права пользования зарегистрированных лиц.
Согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом либо договором. Данный принцип не относится к случаям, если квартира была приватизирована, а один из зарегистрированных в ней граждан отказался от ее приватизации. Если в договоре купли продажи жилого помещения установлено обременение в части постоянного проживания с регистрацией по месту жительства бывших членов семьи продавца, то указанных лиц выселить и снять с регистрационного учета будет невозможно, в том числе и в судебном порядке.
4. У бывшего члена семьи имеется в собственности иная квартира.
Если у бывшего члена семьи собственника отсутствует на праве собственности или на ином праве жилое помещение, а так же если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования квартирой, в которой прописан такой бывший член семьи собственника, может быть сохранено за ним на определенный срок на основании решения суда.
5. Сохранено право пользования квартирой на неопределенный срок?
Предположим, что бывший член семьи собственника квартиры, право пользования которого сохранено за ним на определенный срок, обратился в суд по окончании данного срока с требованием об его продлении. В связи с тем, что обстоятельства, послужившие основанием для временного сохранения права пользования, не только не отпали, но и усугубились. По общему правилу, требование бывшего члена семьи не подлежит удовлетворению. Но, судебная практика по данному вопросу не однозначна.
Таким образом, закон не позволяет суду продлить срок права пользования жилым помещением, однако допускает, что этот срок может быть продлен по соглашению между собственником и бывшим членом его семьи.
Во избежание споров такое соглашение необходимо заключить в письменной форме.
Однако по данному вопросу имеется и другая точка зрения.
Так, в ответе на вопрос 20, включенный в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.11.2005), отмечено, что ст. 31 ЖК РФ не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. Таким образом, при наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок.
6. Выход из ситуации — заключение договора найма.
Выселить без предоставления жилья - мера, которая достаточно редко применяется судами, однако государство идет на нее в некоторых конкретных случаях. Например, когда заключается договор найма. Собственник может выселить нанимателя из квартиры или комнаты через суд, но лишь в тех случаях, когда тот не исполняет своих обязанностей: чаще всего он не платит своевременно за коммунальные услуги. Закон на стороне собственника и тогда, когда речь идет о продлении договора найма на следующий срок. Коль суд установит, что собственник и члены его семьи нуждаются в жилье для личного пользования, то нанимателя выселят. И предоставлять ему другое жилое помещение никто не обязан.
7. Категории граждан, которые не могут быть выселены.
Существуют некоторые категории граждан, которые не могут быть выселены из квартиры собственником. К ним относятся:
-
бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением, но в процессе приватизации по тем или иным причинам не стали собственниками;
-
рентополучатели. Жилое помещение, которое отчуждено по договору пожизненного содержания с иждивением, обременено рентой, а рентополучатель вправе проживать и пользоваться такой квартирой.
-
лица, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Такие лица вправе проживать и пользоваться жилым помещением на весь срок, предусмотренный завещательным отказом. Но если гражданин, который проживает в квартире на основании завещательного отказа, нарушает права других лиц, пользуется жильем не по назначению, разрушает его и т. д., игнорирует предупреждения собственника об устранении нарушений, то собственник может обратиться в суд с иском о выселении;
8. Являются ли дети бывшими членами семьи собственника?
Наиболее острой проблемой выселения из жилого помещения собственника является выселение несовершеннолетних детей вследствие прекращения семейных отношений между супругами.
Зачастую возникает вопрос: являются ли дети бывшими членами семьи собственника, если после расторжения брака они стали проживать с родителем, который не имеет жилья в собственности?
Верховный Суд РФ в толковании данной статьи исходил из положений части 1 статьи 31 ЖК РФ о том, что члены семьи собственника должны проживать совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Если после расторжения брака ребенок в соответствии с достигнутым соглашением, предусмотренным частью 3 статьи 65 Семейного кодекса РФ, стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, а у другого родителя возникли алиментные обязательства, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника. Следовательно, считает суд, в отношении бывших детей в полном объеме могут быть применены положения пункта 4 статьи 31 ЖК РФ о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Несовершеннолетний подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном указанной нормой.
