Как показывает практика, договор ренты чаще всего заключают одинокие пенсионеры, которые по тем или иным причинам остались без поддержки родных и близких и которые, в силу своего возраста, нуждаются в постоянном уходе. Это позволяет им обеспечить необходимый для жизни размер ежемесячного дохода и не снижать уровень из жизни.
Суть договоров ренты сводится к передаче имущества одним лицом (рентополучатель) другому (плательщику ренты) в собственность, а в обмен рентополучатель обеспечивается содержанием в виде денежных средств и (или) другого имущества. Эти средства на содержание предоставляются рентополучателю персонально и пожизненно. Договор ренты может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная.
Рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания: обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. В договоре этот перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.
По каким - либо жизненны обстоятельствам, либо просто по незнанию закона стороны договора ренты могут совершить массу ошибок после заключения договора ренты.
Данный вид договора может быть расторгнут как по общим основаниям, которые применяются ко всем договорам, так и по специальным основаниям, которые касаются только договора ренты.
По общим основаниям: договор ренты может быть признан в судебном порядке недействительным, т.е. оспоримой сделкой.
Введение в заблуждение и недееспособность получателя ренты — распространенное основание для расторжения сделки в суде. Подстраховаться можно следующим способом. Перед заключением сделки получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, попросить пожилого человека предоставить возможность ознакомиться с медицинской картой.
Использование тяжелого положения получателя ренты также может послужить в суде основанием для расторжения сделки.
Чтобы договор нельзя было оспорить по этому пункту, плательщик ренты должен помнить, что выплаты и услуги, оказываемые по договору, должны быть действительно взаимовыгодными.
Чтобы подтвердить, что сделка выгодна пенсионеру, необходимо четко определить объем предоставляемых услуг и размер платежей. Кроме того, недвижимость должна передаваться не бесплатно.
Перечень специальных оснований расторжения договора ренты перечислен Гражданским кодексом РФ. Необходимо обратить внимание на то, что в постоянной ренте законодательство не предусматривает разрыв договора в одностороннем порядке. В свою очередь в пожизненной ренте - это возможно, в случае отчуждения имущества безвозмездно, которое находилось под выплатой ренты. Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, в случаи существенного нарушения плательщиком ренты обязательства, получатель ренты имеет полное право требовать возврата имущества, которое было передано в пожизненное содержание либо выкупную цену. Плательщик ренты, однажды приняв на себя соответствующие обязательства, не вправе от них отказаться
Законодательство предусматривает возможность требовать выкупа ренты, как для плательщика ренты, так и для получателя (при заключении договора постоянной ренты). В других договорах (пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением) требование о выкупе ренты может предъявлять исключительно получатель ренты.
Выкупная цена может быть, по усмотрению сторон, определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты, равно как и от других показателей, избранных сторонами. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в договоре. Выкупная цена в таком случае равна либо соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (если наряду с принятым обязательством выплаты ренты ее плательщик оплатил стоимость отчужденного под ренту имущества), либо этой годовой сумме плюс цена имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.
Итак, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
Договор ренты может быть расторгнут в судебном порядке, если плательщик ренты не выполняет условий договора и уклоняется от своих обязанностей.
Как показывает практика, под «существенным нарушением договора» понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие-либо негативные последствия для другой стороны. По этой причине в договоре следует оговорить, что именно стороны подразумевают под существенным нарушением условий договора.
В случае, когда при постоянном нарушении условий договора ренты плательщик ренты не желает расторгнуть данный договор по соглашению, получатель ренты может обратиться в суд с требованием о расторжении договора ренты. В судебном процессе необходимо будет доказать факты существенного нарушения договора.
Доказательствами могут являться:
-
жалобы, претензии, составляемые рентополучателем после каждого нарушения;
-
чеки, если рентополучатель покупает какие-либо продукты или вещи, которые по договору должен приобретать рентоплательщик;
-
показания свидетелей;
-
и другие документы, подтверждающие нарушение ответчиком принятых на себя обязательств.
Договором пожизненной ренты установлено, что, если рента не уплачена в срок, это дает право получателю ренты потребовать расторжения договора. Однако допущенное плательщиком ренты нарушение не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок оно было устранено.
В случае смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, происходит прекращения договора. При гибели или повреждении имущества, которое было передано под выплату ренты, плательщик постоянной ренты имеет полное право требовать изменение условий выплат ренты либо полное прекращение обязательства. Что касается двух других договоров, то по ним плательщик обязан выплачивать ренту согласно условиям заключенного договора.
Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии ему оказывались плательщиком ренты. Доводы ответчика о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора, не имеют должного значения, поскольку объем содержания, предоставленный в натуре, практически невозможно доказать, а при исследовании самого договора зачастую выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты, что в конечном счете ставит под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора.
Строгое соблюдение норм закона при заключении договора, надлежащее его исполнение (включая также фиксацию такого исполнения) поможет Вам избежать всевозможных неприятностей связанных с договором ренты и сделает его для Вас довольно привлекательной и взаимовыгодной сделкой.
