Процент ипотечной доступности
Поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах» были внесены стремительно: 19 февраля сразу в трёх чтениях законопроект приняла Госдума, 3 марта поправки были одобрены Советом Федераций и 12 марта закон в новом виде был опубликован и объявлен вступившим в силу. Напомним, принятый в 2003 году Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» предоставлял недостаточно капитализированным российским банкам довольно широкие возможности для эмиссии ценных бумаг и привлечения ресурсов, рейтинг которых превышал их собственный рейтинг как заёмщиков.
До марта этого года в сумму ипотечного покрытия могли входить только кредиты, в составе которых предоставляемые банком средства равнялись 70 % (так называемый коэффициент LTV - процентное соотношение основной суммы кредита и оценочной стоимости актива, который является его обеспечением) от стоимости квартиры, а собственные средства гражданина - 30 %. Таким образом, кредиты с соотношением суммы кредита и оценочной стоимости предмета залога выше 70 % не могли быть секьюритизированы, что до определённой степени ограничивало возможности банков по выдаче таких кредитов. Это, как считали законодатели, в свою очередь снижало рост объёмов ипотечного кредитования, ипотечные кредиты становились недоступными для людей с невысоким доходом, в частности, для молодых семей или семей, нуждающихся в социальной поддержке.
Понятно, что доступность ипотеки обусловлена снижением ставок, которые фактически являются заградительными. Как, впрочем, и остальные критерии. С начала кризиса большинство банков свернуло свои ипотечные программы: по экспертным оценкам, число работающих в сфере ипотеки банков сократилось почти вдвое. Соответственно, подскочили вверх ставки по кредитам.
Вспомним, что до начала кризиса заёмщики могли рассчитывать на сравнительно невысокие по российским меркам ставки - 8-9 % годовых. При этом первоначальный взнос местами был снижен до 10 %. Банки предлагали довольно широкий выбор ипотечных программ и демонстрировали лояльность к кандидатуре потенциального заёмщика. К 2009 году ситуация изменилась не в лучшую сторону. Уверенно преодолев планку в 14-16 % годовых, ставки стали достигать 20 %. А размер первоначального взноса увеличился до 25-30 %. Стремясь снизить свои риски по возврату кредитов, банки ужесточили и требования к заёмщику. В итоге, залоговым обеспечением, наряду с приобретаемой недвижимостью, стало иное имущество заёмщика, например, другая квартира. Таким образом, пока заёмщик не расплатится по кредиту, ни свою старую, ни новую квартиру он продать не сможет. Нередко банки обязывали заёмщика заодно с кредитом страховать свою жизнь и здоровье, чем также пытались снизить риски по возврату кредита.
В результате сегодняшнюю степень доступности ипотечного кредитования никак нельзя назвать высокой. На исправление этой ситуации и рассчитывали законодатели, принимая вышеуказанные поправки. Внесённые изменения в ст. 3 этого закона позволяют включать в состав покрытия ипотечных ценных бумаг кредиты, в которых доля средств, предоставляемых банком, составляет 80 %, а доля собственных средств гражданина - 20 %. По мнению законотворцев, такая мера должна способствовать увеличению объёма выданных кредитов, и она же послужит стимулом развития ипотечного рынка. А развитый рынок в свою очередь потянет за собой развитие строительной сферы.
Высшим критерием оценки связанного с ипотекой законотворчества является широкая доступность кредита для заёмщика. В этом плане законодатели оценивают принятые изменения весьма оптимистично. По их мнению, закон «Об ипотечных ценных бумагах» в сегодняшнем его виде сделает ипотеку доступнее почти втрое.
Но понятно, что значение уменьшения размера первоначального взноса для заёмщика и увеличение коэффициента LTV не стоит переоценивать - вряд ли это станет достаточным условием снижения ставок по ипотечному кредитованию без целого комплекса мер. Понимают это и законодатели. Поэтому практически синхронно с поправками к закону «Об ипотечных ценных бумагах» 17 марта вступили в силу изменения в законе «О банках и банковской деятельности».
Узаконенный произвол
Для финансистов закон «О банках и банковской деятельности» в нынешнем виде содержит в основном запретительные меры. Согласно поправкам, банкам запрещено изменять размер процентных ставок в одностороннем порядке, сокращать сроки действия кредитного договора и устанавливать комиссионное вознаграждение по операциям с клиентом. То есть основной целью законодателей было прекратить «вольности», которые банки практиковали по отношению к заёмщикам во время кризиса. По оценкам экспертов, только с октября 2008 года по март 2009 года в Союз заёмщиков и вкладчиков России по этому поводу отправлено было более 35 000 обращений.
Очевидно, что принятие законопроекта в том виде, в каком его представляли себе законодатели, ущемляло возможности банков по страхованию своих рисков или возмещению хотя бы части их. Поэтому обсуждение изменений в законе проходило далеко негладко. Инициаторы поправок настаивали на том, чтобы процентная ставка оставалась фиксированной и не могла быть изменена ни при каких условиях, банкиры выступали против, так как в этом случае операции на ипотечном рынке выглядели для банков слишком рискованными. Первый вариант, предложенный Госдумой, предполагал исключить из закона само понятие плавающей ставки, однако под давлением банкиров её всё-таки оставили, но при этом регламентировали возможности применения такой меры. Теперь предполагается, что величина процентных ставок может быть привязана к какому-нибудь финансовому индикатору, например, к ставке рефинансирования ЦБ или стоимости денег на межбанковском рынке. Однако и в этом случае в кредитном договоре должен быть прописан порядок определения ставки, и менять его банк уже не сможет. Плавающие ставки обычно применяются для долгосрочных ссуд - таких, как ипотечные кредиты, которые выдаются на десятки лет. Для банков они весьма выгодны, поскольку позволяют страховать свои риски в пока ещё далёких от предсказуемости условиях.
В итоге, по словам президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, обеим сторонам удалось прийти к общему знаменателю: «Сегодня фактически принята модель вполне разумная, когда, с одной стороны, вы можете в договоре с клиентом-заёмщиком предусмотреть изменения, но вы должны чётко оговорить, в каком случае и как это будет реализовываться, то есть там произвола практически не будет». В том, что принятие этого закона направлено на защиту заёмщиков, уверен управляющий партнёр компании Blackwood Константин Ковалёв: «Следствием данного законодательного решения, когда банки не будут использовать обходные манёвры - повышение процентной ставки и изменение сроков погашения кредита, - будет стимулирование спроса на ипотечные кредиты».
Стоит отметить, что и для банков закон в сегодняшнем виде в определённой степени выгоден. Как признало финансовое сообщество, новые поправки в закон вряд ли сделают их бизнес уязвимым, поскольку позволят заёмщикам в меньшей степени опасаться «односторонних» решений банков, что, в свою очередь, также должно сработать на расширение ипотечного рынка и, следовательно, на снижение ипотечных ставок.
Таким образом, в два закона внесены коррективы, направленные на то, чтобы расшевелить ипотечный рынок. Первый закон - «Об ипотечных ценных бумагах» - должен стимулировать граждан на получение ипотечных кредитов со сниженной до 20 % долей собственных средств. Второй - «О банках и банковской деятельности» - защитить получателей кредитов от корректировки кредитных договоров со стороны банков в свою пользу.
Однако само по себе принятие данных законов вряд ли станет импульсом для динамичного развития российской ипотеки. Они определяют только общие правила игры. Кроме правил, для запуска оговорённых выше механизмов нужны средства. Именно поэтому правительство готово рискнуть деньгами пенсионеров и направить 140 млрд руб. пенсионных накоплений государственного ВЭБа в ипотечные облигации российских банков. Такое вливание, по мнению властей страны, должно помочь снизить ставку по жилищным кредитам до 10-11 % годовых.
Риск же заключается в том, что подобная «инъекция» может и не сработать. Даже после того как государственная управляющая компания (ВЭБ) получила возможность инвестировать средства пенсионных накоплений в секьюритизированные ипотечные кредиты, она всё равно не сможет этого сделать. По подсчётам ВЭБа, чтобы проинвестировать запланированную сумму, банки должны выдать порядка 220 млрд руб. ипотечных кредитов. По признанию директора департамента доверительного управления ВЭБ Александра Попова, сегодняшний спрос на ипотеку недостаточен. Чтобы хоть как-то сдвинуть ситуацию с места, ВЭБ готов рассмотреть рефинансирование даже уже выданных ипотечных кредитов. Но в том, что при сегодняшнем спросе банки начнут выдавать кредиты под 11 %, есть большие сомнения. Можно предположить, что на это банкиры решатся, когда повысится ипотечный спрос. А это случится, вероятнее всего, только тогда, когда заёмщики ощутят восстановление или рост своих доходов и поверят, что экономика России стабилизировалась. Когда же именно это произойдёт, никто из независимых экономистов предсказать не берётся.
» Ипотечные младенцы
Очевидно, что при таком положении дел на ипотечном рынке любой, даже самый незначительный стимул для населения обратиться к банкам за кредитами уже можно считать достижением. Такую возможность российские власти увидели в поправках к «материнскому капиталу». Напомним, изначально по Федеральному закону «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» семьи при появлении второго или последующего ребёнка могли рассчитывать на получение из госбюджета так называемого материнского капитала в размере 250 000 руб. Изначально семейным или материнским капиталом можно было воспользоваться только по достижении ребёнком трёхлетнего возраста. Программа заработала в 2007 году. Однако в разгар кризиса, в декабре 2008 года, Дмитрий Медведев подписал поправки к закону, которые вступили в силу с 1 января 2009 года. Суть изменений в следующем. Во‑первых, теперь вся сумма материнского капитала может являться взносом для ипотеки. Во‑вторых, разрешено использовать материнский капитал не только владельцу сертификата, но и его супругу. Кроме того, использовать материнский капитал для погашение кредита можно будет, не дожидаясь трёх лет с момента появления ребёнка в семье.
Логика данных поправок очевидна. В 2009 году размер материнского капитала составлял 312 000 руб., а общая сумма средств, выделенных на погашение жилищных кредитов, - более 27 млрд руб. С 1 января 2010 года размер материнского капитала составляет уже 343 278 руб. На его выплату в федеральном бюджете предусмотрены средства в размере 102 млрд руб. По подсчётам правительства, около 300 000 семей получат причитающийся им материнский капитал, и около 70 % этих средств могут быть направлены на погашение жилищных сертификатов. Оптимизм российских властей понятен: материнские деньги - ещё один «рычаг» для раскрутки российского ипотечного рынка.
Однако эффективность и этого рычага может оказаться сомнительной. Небезосновательно предположить, что большинство семей считает использование материнского капитала для улучшения своих жилищных условий наиболее разумным вариантом. Но сумма в 300 000 руб. вряд ли является настолько значительной, чтобы нуждающиеся семьи могли рассчитывать на серьёзное улучшение своего жилья. Например, сегодня наибольший спрос на рынке имеют типовые 1‑комнатные квартиры экономкласса площадью 36-56 м2. Рыночная стоимость квартиры минимальной площади (36 м2) в Москве, при средней цене м2 в 157 600 руб. (данные на февраль 2010 года), составит около 5,7 млн руб. Легко подсчитать, что материнского капитала не хватит даже на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита. И даже если, следуя расхожему выражению «Москва - это ещё не Россия», вспомнить о других регионах, оптимизма вряд ли добавится. При том, что, к примеру, в Тюмени цена м2 жилья составляет 41 200 руб., а в Иваново и Жигулёвске - 30 600 руб. и 22 000 руб. соответственно, доходы граждан в этих регионах всё же нельзя сравнивать с московскими. То есть сумму материнского капитала переоценивать не стоит: хорошим подспорьем она может стать лишь для тех семей, в которых доходы позволяют приобретать жильё хотя бы в кредит. А, как известно, российская ипотека сегодня - удовольствие для семей с доходом гораздо выше среднего. Что вряд ли можно сказать о семьях, надеющихся на материнский капитал.
