КДО daily: Многие уверены, что в наступающем году законодатели если и не примут новый, единый налог на жилую недвижимость, то по крайней мере представят законопроект и начнут его обсуждение. Какой налог на недвижимость должен быть в стране?
Александр Зиминский: Я периодически думаю над этим вопросом. И каждый раз сталкиваюсь с тем, что не могу найти некоторые ответы. При определении любой схемы налогообложения всегда наталкиваешься на одну немаловажную проблему – какой размер налога можно считать справедливым? И что такое справедливость в данной ситуации?
КДО daily: По крайней мере, не «взять и поделить»…
Александр Зиминский: В том-то и проблема, что непонятно, как обойти эту «формулу». Возьмем, к примеру, дом в центре Москвы, в котором в сравнительно одинаковых квартирах живут две семьи: одну квартиру приобрел обеспеченный бизнесмен, скажем, за $3млн, во второй квартире живет семья московских интеллигентов в пятом поколении, которой это жилье досталось по наследству. Вопрос — какой размер налога считать справедливым для этих людей?
КДО daily: Рыночная стоимость этих квартир примерно одинакова.
Александр Зиминский: Вот-вот. Здесь любят приводить другую «формулу», внешне, вроде бы противоположную: «Если не можешь содержать дорогое жилье (имеется в виду: платить налог), продавай его и покупай дешевле, переезжай подальше от центра». Но фактически эти формулы сходятся. Простите, почему я должен куда-то уезжать? Это моя собственность, которую я получил по наследству. Здесь жили мои дед, прадед и т.д. таких вариантов может быть предостаточно. Я не знаю, как быть в этой ситуации.
КДО daily: Не хотелось бы выглядеть апологетом дикого капитализма, но, извините, все это иногда называют «разговорами в пользу бедных»...
Александр Зиминский: Пусть так, но очевидно, что введение нового налога на недвижимость пробуксовывает среди прочего и потому, что имеет серьёзную социальную подоплеку. Ведь в старом жилом фонде, например, в центре Москвы, живет много социально-незащищенных людей, в том числе работающих в бюджетной сфере (учителей, медиков и др.) Они физически не смогут платить налог с рыночной стоимости их квартир, как это предлагается. Я думаю, что об этом законодатели все-таки задумываются. Ведь речь идет о вопросе, который касается всей страны.
КДО daily: Что остается? Отказаться от определения рыночной стоимости жилья?
Александр Зиминский: Это интересная проблема – определение рыночной стоимости жилья. А кто будет тот «вершитель судеб», который будет устанавливать эту рыночную стоимость? Кто будет гарантом того, что в изменяющихся рыночных условиях она будет индексироваться в ту или иную сторону, дабы соответствовать текущим реалиям? Где тот критерий справедливости рыночной оценки? На сегодняшний день я не понимаю, кто определял бы рыночную стоимость. Она потому и рыночная, что ее диктует рынок.
КДО daily: Ну, есть какой-то коридор...
Александр Зиминский: Какой именно? Человеку говорят — твоя квартира по рыночной цене стоит $7 тыс. за кв.м. В применении к исчислению налога. А он говорит — а я ее продаю по $3 тыс., потому что мне срочно деньги нужны и для меня эта стоимость справедливая. Купите у меня ее по $7 тыс., отдам с радостью! Но ведь не купят.
КДО daily: Классность жилья?
Александр Зиминский: «Эконом», «бизнес», «премиум»? Но вы же знаете, как вольно некоторые продавцы использовали эти понятия для повышения стоимости объекта. Так же легко их можно использовать «на понижение». Это не нормативные понятия.
КДО daily: Место, место и еще раз — место.
Александр Зиминский: Да, это известный принцип оценщиков. Но даже в одном доме цены могут отличаться существенно, в разы. Одна квартира расположена на втором этаже, где окна выходят в темный двор, ремонту лет 10, а другая квартира — на 10-м этаже с видом на набережную или Кремль, с новым дорогим ремонтом. Дом один, подъезд один, одна входная группа и т.д. Вопрос: какова будет методика оценки? Думаю, вряд ли кто-то будет оценивать рыночную стоимость каждой конкретной квартиры. Понятно, что какая-то методика массовой оценки, конечно же, будет разработана.
КДО daily: Законодатели обратились с соответствующей просьбой к специалистам рынка недвижимости?
Александр Зиминский: Для меня этот вопрос пока остается открытым.
КДО daily: Однако главная, заявленная идея новой системы налогообложения — оценка недвижимости по рыночной стоимости — у вас возражений не вызывает?
Александр Зиминский: У меня вызывают возражения «простые» формулы, они слишком дорого обходятся как людям малоимущим, так и состоятельным. В чем я абсолютно уверен, так это в том, что одним из основных принципов, которые должны быть положены в основу налога на недвижимость, должен быть принцип дифференциации. Он проявлялся бы в различных гибких подходах к оценке жилой и нежилой недвижимости, учете фактического использования того или иного объекта, а также в развитой системе льгот.
