КДО daily: Так, что такое субаренда? Опция или «доходный бизнес»?
Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Действительно, ставки субаренды зачастую выше ставок аренды от собственника. Наценка может достигать 100%, поскольку субаренда, как правило, довольно прибыльна. Причина появления «третьей стороны» в арендных отношениях очевидна: девелопер хочет быстро построить и сдать в аренду больше метров, чтобы гарантировать себе и своим кредиторам поступление денежных средств. Однако спросом пользуются дефицитные офисные площади до 500 кв.м. и складские помещения минимум 1500 кв.м. Такая разница интересов арендодателя и арендатора заставляет прибегать к механизму субаренды. Арендатор берет «все» и сдает в субаренду. Это позволяет удовлетворить спрос со стороны средних и небольших компаний, а также дает возможность арендовать современные офисы и склады на короткий срок, значительно меньший, чем предлагает собственник.
КДО daily: Получается, что арендатор это просто альтруист.
Сергей Сидоров: Нет, разумеется. Снимая больше, чем это необходимо, арендаторы руководствуются разными соображениями. Во-первых, трудно найти оптимальный вариант по площади. Во-вторых, компания может рассчитывать на долгосрочную перспективу. Расширение масштабов деятельности требует дополнительных помещений. Чтобы срочно не искать дополнительные помещения, лучше заранее зарезервировать соседнее пространство и сдавать его в субаренду. Однако надежды на быстрое развитие бизнеса, построить который зачастую не так просто, сбываются не всегда. В ожидании расширения пустующие помещения могут и должны приносить прибыль, а не простаивать. Оптимальный вариант в этом случае субаренда, которому субарендатор, со своей стороны, будет только рад.
КДО daily: Насколько защищены права сторон при субаренде?
Сергей Сидоров: Отмечу, что возможность сдачи помещения в субаренду должна быть зафиксирована в договоре аренды между собственником и арендатором. Иначе возможен риск столкнуться с определенными трудностями в случае досрочного расторжения договора с владельцем площади, когда в первую очередь под удар попадает субарендатор. Необходимо детально прописывать действия обеих сторон в такой ситуации. К тому же, указание на возможность субаренды в договоре дает возможность арендодателю вести контроль состава арендаторов, избегая нежелательного соседства с конкурентами. В целях предотвращения спорных ситуаций и конфликта интересов Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательное согласие арендодателя на субаренду его площадей.
Элла Киприянова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «КРЕДИТ МАКС»: Субаренда помещений достаточно распространенный формат отношений на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, в субаренду сдаются небольшие площади. Потребность сдать помещения в субаренду у арендатора может возникнуть в нескольких случаях. Во-первых, арендуемая площадь для собственных нужд слишком велика, но в данном объекте меньших площадей нет, поэтому приходится арендовать с учетом возможности сдать лишние площади в субаренду. Такая ситуация была характерна до кризиса. Во-вторых, у арендатора могут измениться внутренние потребности в площадях и высвободиться лишние помещения. В этом случае с собственником также проговаривается возможность привлечь субарендаторов на высвободившиеся площади. Такая ситуация типична для сегодняшнего кризисного состояния рынка. В-третьих, для некоторых арендаторов сдача площадей в субаренду с небольшой надбавкой в арендной ставке является бизнесом. К числу таких арендаторов относятся и управляющие компании, которые берут в управление здание целом, а затем сдают площади в субаренду.
КДО daily: А если собственник — город, регион, муниципалитет, а ставка субаренды выше ставки аренды в восемь раз?
Элла Киприянова: Да, некоторое время назад была очень распространена ситуация, когда у города арендовались площади под определенную деятельность по ставкам в разы ниже рыночной, а потом пересдавались в субаренду уже рыночному уровню. Такой вид доходов могли себе позволить, естественно, только лица, приближенные к городским чиновниками и обладающие хорошим административным ресурсом. Но с каждым годом число таких арендаторов сокращается, что вызвано мерами, предпринимаемыми городскими властями. Например, многим арендаторам повысили ставки аренды, которые стали более приближены к рыночным. У большинства арендаторов были внесены изменения в условия договора аренды, по которым теряется права на пересдачу помещения в субаренду.
КДО daily: И эти меры работают?
Элла Киприянова: Конечно, наши изворотливые арендаторы и здесь пытаются найти обходные пути. В случае если субаренда запрещена, с потенциальным субарендатором заключается договор совместной деятельности. Но для последнего такой договор является крайне не выгодным, потому он мало популярен. Сейчас права на аренду помещений от города выигрываются на основе аукционов. Формально в них могут участвовать все желающие. Однако, по факту, если объект представляет интерес для определенных лиц, существуют бюрократические рычаги, чтобы не допустить к аукционам других желающих. Это могут быть и ошибки в оформлении заявок на участие, отсутствие необходимых документов и другие причины. Но такие примеры, скорее исключение. В большинстве случаев в аукционах могут участвовать все желающие, и в этом случае смысл аукционов для городской администрации — получение максимально высокой арендной ставки, приближенной к рыночным условиям.
Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор АН «Собственник»: Во-первых, касательно восьмикратно заниженной цены аренды надо смотреть договор в комплексе, нет ли там инвестиционных условий, например: сдали помещение, разбитое в хлам с условием ремонта за деньги арендатора. Во-вторых, если действительно есть необоснованное занижение в 8 раз, то это уже информация не только для прессы, но также для прокурора, для депутата и для коммерсанта, который готов взять это помещение по цене заниженной всего в 4 раза. А если им всем наплевать, так дальше и будет «эта песня разливаться по просторам».
КДО daily: Кризис внес свои коррективы в отношения «треугольника»?
Сергей Сидоров: Например, у арендатора, сдающего площади в кризисных условиях, тоже появились определенные риски. Искать субарендатора можно месяцами, в то время как помещения пустуют. Когда же он, наконец, найдется, отношения вряд ли будут носить долгосрочный характер, и субаренда может продлиться меньше, чем за ней охотились. В том случае, если субарендатор (он же клиент) задержится, у него может возникнуть потребность в усовершенствовании площадей. Арендатор может получить разрешение на их проведение у владельца, а может и не получить. Не стоит забывать о необходимости согласования кандидатуры субарендатора с владельцем.
КДО daily: Итак, ставки субаренды в кризис упали. Но, насколько мне известно, и сегодня есть немало случаев, когда их отличие от ставки аренды оставляет очень существенную маржу. Коррупционную маржу, поскольку речь идет о госсобственности. Так везде: с субарендой лесов, земли... Ладно. Кризис пройдет. Что касается субаренды госсобственности в городской недвижимости. Проблема не решаема?
Илья Шкоп: Совсем отказаться от субаренды муниципальной и госсобственности, думаю, нереально. Любому муниципалитету выгоднее, когда у него сданы все площади под аренду по низкой цене, чем ситуация, когда часть сдана по высокой, а часть стоит без арендатора.
Элла Киприянова: В этом году был прецедент, когда к сотрудничеству по реализации объектов госсобственности приглашались все риэлтерские компании. В настоящее время интерес ко многим объектам, выставляемым городом на аукционы, невысок. Для большинства так и не нашлись арендаторы.
Сергей Сидоров: Такие отношения вполне нормальны, если они осуществляются в рамках закона. Повышенные ставки при этом — общепринятая практика, о которой все знают. Не думаю, что после окончания кризиса ситуация кардинально изменится. Оптом, как говорится, всегда дешевле, а вот снять небольшую площадь, конечно же, дороже. В любом случае, субаренда как способ заполнения пустующих площадей и поддержания бизнеса арендатора стратегически выгодно как для арендатора, так и для арендодателя.
