КДО daily: Что представляют собой аукционы недвижимости сегодня?
Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate: Почти исключительно реализацию залоговой недвижимости кредиторами и службой судебных приставов за долги. Способов вывода ее на рынок — два. Первый — через банк. Если кредитор и должник договариваются о продаже залога, то банк может выставить ее на аукцион по договоренности с владельцем. Второй способ — через службу судебных приставов, то есть по суду. Но это уже крайний случай, когда банк не может договориться с заемщиком по-хорошему, и вынужден подать на него в суд.
КДО daily: Еще несколько технических вопросов. Какие существуют схемы торгов?
Ольга Косенкова: По сути, у нас распространены только две схемы — на повышение и на понижение. Преимущества торгов на повышение в том, что ты получаешь возможный максимум. А недостатки в том, что можно не угадать первоначальной цены, то есть переоценить объект и в результате никто не откликнется. Это означает, что надо будет заново проводить торги, а эта процедура является весьма затратной. У схемы торгов на понижение тоже есть недостаток. Здесь озвучивается, как высшая планка, так и нижняя, то есть получается вилка. И можно не угадать нижней границы цены, продав недвижимость дешевле, чем она на самом деле стоит.
КДО daily: Какая схема эффективнее?
Ольга Косенкова: Если ты хочешь быстро что-то продать, то эффективнее всего это делать по стандартной схеме на повышение. Существует и третья — голландская схема — которая как раз удовлетворяет интересам всех сторон, так как, по сути, совмещает оба вида аукционов. При такой схеме уж точно проводить повторные торги не будет нужно.
КДО daily: Насколько я понимаю, голландская система заключается в том, что сначала торг идет на понижение и если опускается до нижней планки, а покупателя не нашлось, торг на этом не заканчивается, а начинает движение вверх. Если есть участники, которым лот интересен, которые просто дожимали торг до минимума, теперь вынуждены вступить в борьбу. Ну, здесь есть варианты процедуры перехода с понижения на повышение, от «щадящих» для участников до «азартных», когда нижняя планка объявляется только по ее достижении, то есть, если не угадал, «пережал» при понижении, то хоть один шаг на повышении, но потеряешь. Вопрос в другом: почему такое достижение человеческой мысли игнорируется?
Ольга Косенкова: Думаю, голландская схема у нас не применяется просто потому, что сам институт аукционов, как я говорила, не столь развит. Вполне возможно, что ее скоро начнут применять, но уверена, приживется она не сразу. К любым нововведением люди должны привыкнуть, причем не только продавцы, но и покупатели.
КДО daily: Как устанавливается начальная цена?
Ольга Косенкова: С помощью оценщиков. Если это торги на повышение, то цена должна быть ниже рыночной. Насколько именно, зависит от собственника: насколько он может себе позволить «упасть». Бывает, что опускаются и на 50%, особенно при банкротстве, но в среднем на 30%. Если это торги на понижение, то цена должна быть выше рыночной, в среднем, на 10%. А вот нижнюю планку бывает определить сложно. Ее определяют по большому счету «хотелки» собственника, который решил для себя, что ниже этой цены не будет продавать и все. Кроме того, на нижнюю планку также влияет уровень понесенных затрат. Например, если это банк, то он будет отталкиваться от суммы кредита, начисленных процентов и затрат на организацию торгов.
КДО daily: Еще одна серия технических вопросов. Каким образом и где можно найти информацию о предстоящих торгах?
Галина Шилина, руководитель аукционного дома СИТОН: Не позднее, чем за 30 дней до аукциона на сайте его организатора публикуется официальное Извещение с информацией о дате, времени и месте проведения торгов. Также это извещение содержит информацию о количестве и характеристиках выставленных на аукцион объектов. Наряду с публикацией на сайте, извещение распространяется в СМИ, как в печатных, так и Интернете. Например, информационным партнером нашего аукционного дома является группа компаний РБК, которая на своих ресурсах сообщит о деталях предстоящих торгов недвижимости.
КДО daily: Считаете, что этого будет достаточно для оповещения целевой аудитории?
Галина Шилина: Постараемся. С момента публикации официального Извещения о предстоящих торгах выставленные объекты активно продвигаются на рынке не только посредством рекламы в средствах массовой информации и на тематических Интернет-порталах. Привлекаются средства наружной рекламы, а также целевого распространения информации потенциальным покупателям и инвесторам. Чем качественнее будет проведена работа по донесению до потенциального покупателя информации о выставленных на торги объектах, тем больше вероятность того, что аукцион будет успешным и продавец получит максимально возможную цену за лот. Кстати, как я уже говорила в интервью КДО, мы планируем применять голландскую систему в будущем, но начнем с классической схемы. Люди должны привыкнуть к культуре проведения аукционов. Нужно двигаться от простого к сложному
КДО daily: Как стать участником торгов?
Галина Шилина: Стандартная схема получения статуса участника аукциона выглядит следующим образом: потенциальный покупатель выбирает заинтересовавшие его лоты или лот, за которые он планирует «побороться» в ходе торгов. Далее регистрируется у организатора аукциона, вносит по выбранным лотам задаток, величина которого может варьироваться в зависимости от конкретного объекта. Для нашего первого аукциона величина задатка универсальная, что дает возможность покупателям принять участие в торгах по аналогичным объектам в случае если они не получили статус победителя по объектам, по которым внесли задаток. Своевременная регистрация и внесенный задаток являются «входным билетом» на аукцион.
КДО daily: Не слишком сложно.
Ольга Косенкова: Безотносительно к конкретным случаям, могу сказать, что требования могут быть жестче. Существуют единые требования, связанные, например, с тем, чтобы участник аукциона не находился в процессе ликвидации или банкротства, чтобы у него не было задолженности по налогам и т.д. Организаторами могут быть выставлены требования к участникам торгов по подтверждению их платежеспособности (это можно сделать с помощью баланса, справки из банка по счетам и пр.). Также могут потребовать предоставление гарантий оплаты самого контракта (это может быть банковская гарантия, страховка, поручительства и пр.).
КДО daily: Не многовато ли?
Ольга Косенкова: Вполне оправданно. К стандартным требованиям относится и залоговая сумма для участия в аукционе, которую участник обязан внести для подтверждения серьезности своих намерений. Размер залога обычно составляет не более 5-10%. И если участник торгов будет признан победителем, то эта сумма засчитывается в качестве аванса. Если нет, то возвращается. А вот если победитель торгов уклоняется от заключения договора, то такая сумма «сгорает» и не подлежит возврату. Она является некой компенсацией затрат на проведение аукциона. Оценив все требования, вы заполняете заявку, прикладываете необходимые документы и сдаете их. Советую обращать очень большое внимание на формальности: правильное заполнение заявки и предоставление всех требуемых документов, в том числе подтверждение полномочий лица, сдающего документ и подписывающего заявку.
КДО daily: Эти строгости для того, чтобы кто-то из проигравших не мог оспорить результаты торгов?
Ольга Косенкова: И это тоже. На первом этапе идет отсев именно заявок, и неправильно оформленный документ может быть возвращен, причем его нельзя будет доработать и отправить вновь. Только после того, как будут проверены все поданные заявки, проводится сам аукцион. Обычно с момента окончания срока для подачи заявок до непосредственного проведения аукциона проходит не менее 10 дней. Протокол оценки заявок размещается на сайте, и вы сразу понимаете, допущены ли вы к участию в аукционе или нет. Либо вы получаете письменное извещение о допуске к торгам.
КДО daily: Ну, пора подпустить негатива. Почему аукционы в «загоне»?
Станислав Макаренко, младший юрист ATC group: Аукцион, как теоретическая модель одного из способов купли-продажи недвижимости, безусловно направлен на увеличение стоимости объекта, выставленного на реализацию. Однако на то это и теоретическая модель, чтобы существовать лишь в теории. На практике картина может приобрести совершенно другой оттенок.
КДО daily: То есть?
Станислав Макаренко: То есть, аукцион проводимый в «чистом виде», без злоупотреблений, направленных на выделение ряда покупателей в качестве «привилегированных», безусловно, может стать средством наиболее оптимальной продажи объекта с оглядкой на настоящее состояние рынка.
КДО daily: Поскольку в данном случае речь идет не об аукционе на госзаказ, а о «рознице», продаже лотов конечным потребителям, опасность подыгрывания какому-то участнику практически исключена. В чем тогда дело?
Станислав Макаренко: Несомненно, продажа интересного для потенциальных покупателей лота вызовет подъем стоимости в предложениях, однако не стоит забывать и о неких рамках целесообразности, поэтому ожидать многократного увеличения стоимости в большинстве случаев конечно не стоит. Сегодня речь идет о «максимальной кризисной цене», выражающей покупательскую способность претендентов на объект Вопрос в том, оправдает ли она расходы. Ведь речь идет не о распродаже, а о серьезной заинтересованности продавца и организатора.
КДО daily: Сложно.
Сергей Лобанов, Директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: Проведение аукциона в коммерческой недвижимости не дает продавцу гарантий получения максимальной цены за объект. Продавец ограничен временем проведения аукциона и обязан продать объект по его результатам. При этом не обязательно предложенная цена за объект может быть максимально возможной. Продажа объекта на открытом рынке дает продавцу больше гибкости в принятии окончательного решения о цене продажи. В этом случае продавец сам оценивает поступившие заявки, предложения о покупке, и рассматривает для себя наиболее выгодную. А поскольку эти заявки разрознены по времени (поступают не в один день, как в случае с аукционом), то у продавца есть возможность для маневра, например, отложить продажу объекта и дождаться более выгодного предложения.
КДО daily: Не очень честно по отношению к покупателям, которыми «маневрируют».
Сергей Лобанов: Согласен, но таковы сегодняшние реалии рынка. Тем более что решения о покупке недвижимости принимаются в компаниях не спонтанно, этому предшествует определенное планирование. И может так случиться, что уже после закрытия приема заявок на участие в аукционе, у какой-нибудь компании появится запрос на покупку этой недвижимости «под себя» и она готова платить больше, но на аукцион она не попадает. В таком случае проигрывают обе стороны. У аукциона есть еще один недостаток — зачастую у потенциальных покупателей нет возможности достаточно подробно ознакомиться с объектом торгов.
КДО daily: Ставим крест?
Сергей Лобанов: Не спешите. Торги на рынке коммерческой недвижимости имеют смысл только в том случае, если объект уникальный. Если же объект типовой, то существуют риски не привлечь достаточное количество участников, в том числе в силу их недостаточной информированности о проведении торгов по объекту. К тому же количество участников ограничивает сама схема проведения торгов: участнику нужно затратить значительное количество времени, чтобы подать заявку, подготовить пакет необходимых документов, внести денежные средства в качестве залога, чтобы подтвердить свои намерении и т.д. и т.п. Все это не способствует повышению популярности аукционных торгов у обеих сторон. Интересны для покупателей торги могут быть на растущем рынке и при значительном превышении спроса над предложением, а заинтересовать потенциальных покупателей продажей объекта на аукционе на падающем или стагнирующем рынке довольно сложно.
Галина Шилина: Для собственников интересна, прежде всего, «быстрая ликвидность» объектов. Аукцион собирает большое количество покупателей «в одно время в одном месте». Собственник точно знает дату, когда будет продан его объект. Вообще, в мире аукционный метод продаж применяется в том случае, когда традиционные способы реализации не приносят желаемого эффекта. В публичных торгах определяется справедливая рыночная цена, за которую покупатель готов приобрести тот или иной объект.
Ольга Косенкова: Не уверена, к какой категории отнести мои аргументы, в пользу аукционов или против...
КДО daily: Давайте. Разберемся по ходу.
Ольга Косенкова: Во-первых, на аукцион, как правило, выставляются объекты, свободные от прав третьих лиц, то есть без арендаторов. Дело в том, что функционирующее здание практически представляет собой не просто объект недвижимости, а готовый бизнес. Поэтому реализовать на аукционе такие объекты сложно и они, как правило, не выставляются. Вы не получите за него адекватную цену, потому что покупатели через аукцион не смогут убедиться, действительно ли это здание приносит доход, определить количество арендаторов, сроки аренды и другие нюансы. Это означает, что я покупаю «кота в мешке», а потому его полную стоимость никто не даст. Действующее здание лучше продавать индивидуально. А вот строящийся объект, либо достроенный, но не обремененный правами третьих лиц (то есть арендаторами), можно реализовать на аукционе. Во-вторых, на аукцион идет тот, у кого все в порядке с технической документацией. У собственника должны быть в наличии технические паспорта на здание, не должно быть никаких красных линий и т.д., то есть объект должен быть целиком и полностью «упакован». Недостроенные объекты прекрасно продаются на аукционах именно потому, что тут все понятно - есть проект, есть все свидетельства, ясна экономика проекта (сколько надо довложить) и пр. А вот если объекту уже несколько лет, то может быть, что он несколько раз перепродавался, поэтому у собственника нет полной технической документации, либо надо делать обмеры БТИ, которых нет и в помине или они устарели, а за новые надо платить по нескольку тысяч рублей за квадрат. Это еще одна причина, почему функционирующие здания продаются, как правило, в частном порядке.
КДО daily: Ну, это не страшно. В том смысле, что не относится к торгам готовым жильем.
Ольга Косенкова: И, наконец, в-третьих, если вы решили продать здание через аукцион, то должны понимать, что такая продажа автоматически повлечет возникновение большой налоговой нагрузки. Аукционы у нас до сих пор не распространены в том числе и по этой причине — все избегают уплаты НДС (это 18%). Продали, посчитали, прослезились. Поэтому у нас очень часто реализация объекта недвижимости проходит разными юридическими способами, и это не обязательно может быть только договор купли-продажи недвижимости. Это может быть продажа компании, на которой числится данный объект, продажи долей в компании, акций и т.д. Это дает возможность фактически не платить налогов. И называется не уклонением, а красивым термином: «налоговая оптимизация».
КДО daily: Ух... Фирму-«однодневку» с аукциона продавать вместо типовой двушки что ли? Пора переходить к позитиву...
Ольга Косенкова: В России аукционы по продаже недвижимости идут не так активно, как в других странах, где это стало обычной практикой реализации имущества. По сути, мы только начинаем формировать этот институт. На пике рынка коммерческая недвижимость никогда не продавалась с аукционов просто потому, что покупатели сами приходили к продавцу, у него была возможность выбора из большого количества лиц, желающих ее купить. Такие объекты приносили довольно большой доход, а предложение было ограничено. Аукционы если и проводились, то только в случае ЧП, например, при банкротстве. Поэтому опыт по продаже коммерческой недвижимости через аукционы, как элемент бизнеса, к нам только-только приходит. Но можно утверждать, что потребность в аукционах в настоящее время назрела. Покупатели стали капризными, и если собственник хочет продать свою недвижимость, то аукцион позволяет ему расширить круг потенциальных клиентов.
КДО daily: «Назрело» — это когда становится выгодным всем.
Ольга Косенкова: Первое — это получение максимально выгодной цены. Второе — привлечение более широкого круга лиц к продаже своего имущества. И третье — ясность и прозрачность. Очень часто люди предпочитают именно честный торг. Здесь уже упоминалось, что бывают ситуации, когда идут переговоры о продаже какой-то собственности, всех все вроде устраивает, а потом тебе собственник говорит: до свидания, мне предложили более выгодные условия. Люди тратят свое время, вносят задатки, а сделка срывается. Тогда как на аукционах все происходит конкретно и по делу.
КДО daily: Очевидно, те, кто «застолбит» первые аукционные площадки, создаст имя, могут надеяться на конкурентное преимущество. Но в будущем. А в кризис...
Галина Шилина: Коммерческие аукционы — это рыночный инструмент продаж. Более того, это рыночный инструмент, который наиболее эффективен именно в условиях спада традиционной активности вследствие того, что спред между спросом и предложением настолько велик, что традиционные методы продаж не работают. И в этом смысле мы говорим о справедливой рыночной цене, которая формируется на аукционе. Эксперты аукционного дома могут построить прогноз, исходя из качественных характеристик и инвестиционной привлекательности конкретного объекта выставленного на продажу, а также исходя из количества участников, зарегистрировавшихся на данный лот. Вместе с тем результаты аукциона всегда будут отличаться от наших прогнозов.
