Закон № 93-ФЗ «О внесении изменений...» и далее еще два десятка слов, в общем, «О дачной амнистии» вступил в силу 1 сентября 2006 года. В середине мая этого года президент России Дмитрий Медведев отметил, что около 20 миллионов россиян имеют садовые участки и огороды, но только 2,5 миллиона из них узаконили свои права на собственность, а потому он считает необходимым продлить сроки «дачной амнистии».
На чем споткнулся закон, известно. Главное препятствие — постановка на кадастровый учет, для чего необходимо провести межевание участка, стоимость которого с объявлением «амнистии» выросла в разы. Накануне кризиса прейскуранты коммерческих структур, которые проводят эти работы в Московской области, начинались с 18 тыс. рублей. Данная сумма подразумевала, что геодезист-частник приедет к вам, когда у него «будет время». Если требуется провести работы в течение трех-четырех месяцев, то цена поднималась раза в три. Работы через земельный комитет стоили 4-5 тыс. рублей, но в штате числится один или два геодезиста на район. Таким образом, введение предельной цены межевания никак не повлияло на реальную картину, люди, как и прежде, предпочитали пользоваться услугами коммерческих структур. Падение цен на недвижимость на ценах за услуги по ее «легализации» никак не отразилось. Это было бы странно: человек «попал» на кредите, хочет оформить документы, чтобы подороже продать дачу — чего ради облегчать ему жизнь?
С межеванием участка сложности не заканчиваются. Садовые дома и любые хозпостройки регистрируются по декларации, заполняемой собственником. При этом обмер и инвентаризацию БТИ можно не проводить, но в декларации обязательно указывается площадь дома, и, в принципе, получить свидетельство о государственной регистрации права на садовый дом можно, указав любую площадь. Но при вступлении в наследство или дарении потребуется инвентаризационная оценка БТИ или независимая оценка для государственной пошлины. Если площадь по обмеру БТИ не совпадет с площадью по декларации, то дом придется перерегистрировать в Управлении ФРС по области. Или обратиться в суд о признании за наследником дома с иной площадью нежели, указана в свидетельстве о государственной регистрации права на имя умершего. Интрига в том, что заплатить БТИ за «амнистию» — выезд техника и изготовления техпаспорта — должны и те, кто дом не достраивал и не перестраивал. Естественно, и в БТИ существуют срочные и несрочные выезды. Срочный выезд в 3-4 раза дороже выезда по графику, таким образом, стоимость технического паспорта БТИ выливается в сумму до 50 тыс. рублей и выше.
Эксперты однозначно советуют дачевладельцам оформлять документы как можно раньше. Если средства не позволяют, нужно встать в очередь в земельном комитете, заплатить по тарифам и ждать, когда очередь дойдет. Проблема «успеть» в этом случае будет «головной болью» не только вашей, но и земкома. Действительно, в начале марта руководитель Росрегистрации Сергей Васильев заявил, что «дачная амнистия» за 2008 год «набрала обороты». Если в 2007 году в рамках амнистии было зарегистрировано 700 тысяч прав собственности, то в 2008 году выдано в два раза больше — свыше 1,5 миллиона документов. Продление «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года, проблему «головной боли» снимает.
Но остается все тот же вопрос: зачем «амнистия» тем, кто законов не нарушал? Или, чтобы избежать обвинений в передергивании, зачем пусть даже «упрощенный» порядок регистрации (фактически — перерегистрации) за собственный счет тем, кто ни на метр, ни на кирпич не изменил того, что было зарегистрировано при получении им участка?
Вспомним заявленные цели «амнистии» и ее «сверхзадачу». «Амнистия» — это упрощенный порядок регистрации прав собственности на земельные участки и регистрации индивидуальных жилых домов. Она подразумевает создание единого свода данных о земельной и малоэтажной недвижимости в стране и оформление единообразного права собственности в соответствии с действующим законодательством вместо прежних форм фактической собственности: на праве пожизненного наследуемого владения, на праве бессрочного (постоянного) пользования, и даже на праве, «вид которого по имеющимся документам невозможно определить». Задача, как видим, государственная. Не только в смысле важности и грандиозности, но и в смысле того, что она неприкрыто фискальная. Кто же должен ее выполнять? Рассмотрим несколько популярных мифов.
Во-первых, миф о беспорядочном состоянии прежней межевой документации. Картографирование страны было фактически завершено в 1960-х годах. Описание сопровождало изменения границ владений даже во времена, когда колхозы дважды в год прирезали или урезали участки для ведения личного подсобного хозяйства. Вряд ли к началу 1980-х в стране вне зоны геодезической и аэрокосмической съемки осталось хоть одно село или садоводческий поселок. Возможность вычисления координат участка с помощью картографического материала подтвердил и Андрей Ивакин, замруководителя департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования МЭРТ. Правда, с оговоркой: «Поскольку законодательство не раскрывает выбор технологий, органы кадастрового учета могут его просто указать». Они и указали.
Во-вторых, миф о бесспорных преимуществах и необходимости унификации документов, подтверждающих права собственности. В Британии владелец участка может показать вам купчую или пожалование от XIX или даже XVII века. Они заметно отличаются от современных правоустанавливающих документов. Ну и что? В каждой юридической компании есть соответствующие каталоги образцов. И даже если документ окажется совсем древним, это приведет не к катастрофе для владельца, а к восторженным откликам в местной прессе. Да, унификаторские устремления бюрократии хорошо известны, но армейский принцип: «Лучше безобразно, но однообразно» не годится даже для эффективной армии.
Сомнительно, что унификация вообще достижима. Скажем, если земля предназначена для личного подсобного или садоводческого хозяйства, с правом собственности на нее все в порядке, а заявитель регистрирует только право собственности на дом, то составление кадастрового плана не обязательно. Заявитель может предоставить лишь заключение правления дачного или садоводческого объединения о том, что дом находится в пределах выделенного участка, или то же от органа местного самоуправления (если объединение не имеет статуса юрлица). В последнем случае еще можно надеяться на приблизительно схожую форму, но у тысяч «Дружб» и «Солнышек» формы почти произвольные. Где гарантия того, что лет через 10 власти не решат унифицировать и справки от товариществ и не будет объявлена очередная «амнистия»?
В-третьих, миф о том, что граждане сами обязаны заботиться об оформлении права собственности в соответствии с последними новинками законодательства. Регулярное переоформление документации за счет казны — один из главных моторов воспроизводства бюрократии. Но по какому праву в помощь бюрократу «запрягается» рядовой обыватель? Законодатели и исполнители могут менять правила игры хоть ежегодно. Такие у них «бюджетные» забавы. Землевладелец должен узнавать об этом в последнюю очередь, когда получит заказным письмом новое свидетельство о праве собственности. Большинство владельцев его внимательно изучат и положат в сейф или в папку с документами, да и старое свидетельство оставят там же. Ну, хорошо, отправят властям письмо, дескать, ознакомился и подтверждаю: а) границы участка, назначение, ограничения указаны верно, б) строения на участке по высоте, архитектуре, материалу, расстоянию до забора и черт знает еще чему, соответствует законам страны, губернии, штата, графства, воеводства, улуса, церковной общины. Вот вам крест, а если «застучат» соседи — отвечу по закону.
Может быть, только один из десяти или двадцати владельцев заметит, что забор чуть-чуть не там, или что-то он не то пристроил. Да, все равно власти узнают, ведь не даром же они казенный хлеб едят, а потому, лучше этот вопрос как-то решить заранее. В нашем случае, обратиться в отдел Росрегистрации, чтобы указать на допущенную ошибку или молча перенести внешний забор подальше от леса. Наконец, попытаться воспользоваться дачной амнистией (вот здесь без кавычек). Самое же смешное то, что сегодня 9/10 кадастровых нарушений касаются не внешних, а смежных (с соседями) границ. И совместного заявления об отсутствии претензий недостаточно: вы хоть женитесь на соседке, но землемера пригласить обязаны! Одно только устранение этого непонятного правила сделало бы возможным межевание поселка целиком, и в разы облегчило бы непосильный труд геодезистов. При таком подходе «амнистия» прошла бы почти незаметно для добропорядочных граждан (как это и должно быть), и не поставила бы на уши полстраны.
И, наконец, о «сверхзадаче». Пока не прозвучали страшные слова о «легализации недвижимого капитала» и «амнистии», людям и в голову не приходило, что они совершают нечто преступное, продавая и покупая участки. И, как можно заметить, успели построить на них немало домов. До и после провозглашения нацпроекта «Доступное жилье». Государство в очередной раз объявило амнистию не гражданам, а себе. И как всегда за счет граждан. Если избавиться от этих ухаживаний невозможно, то, может быть, есть надежда придать им приличную форму?
Вряд ли. Стоимость услуг, скажем, геодезиста, складывается не столько из работ на местности, сколько из других статей, практически не зависящих от величины участка. Согласно областному закону, «землеустроитель обязан выполнить для заказчика следующую работу: собрать информацию о земельном участке, содержащуюся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, геодезической, картографической и иной (связанной с использованием, охраной и перераспределением земель) документации».
Обратите внимание на количество и статус инстанций, в которых землеустроитель должен собрать информацию о земельном участке. Казалось бы, зачем эти справки частному землемеру? По-хорошему, он должен обмерить и нарисовать то, что есть, и передать в Росрегистрацию. Туда же, непосредственно «из госконторы в госконтору», должны поступать справки из кадастров, фондов, природоохранных органов и т.п. Если данные землемера всему этому соответствуют, то право собственности регистрируется. Сегодня же граждане, по сути, оплачивают бумагооборот государственных учреждений через частного посредника.
Вот, казалось бы, насколько отточена машина столичной бюрократии, но изыскали «внутренние резервы». На днях главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сообщил, что Комитет по архитектуре и градостроительству отказался от практики платного согласования документации, подаваемой инвесторами. Архитектор признал, что, оказывается, около 25% согласований являются «согласованием различных подведомственных организаций друг с другом», а теперь «из-за сокращений согласований только в области архитектуры и строительства без работы могут остаться около 300 человек» и их придется как-то трудоустраивать. В чем проблема? Сели писать письма дачевладельцам.
Сегодня определились три категории граждан. Одни оплачивают ускоренную процедуру или обращаются к компаниям, оказывающим посреднические услуги — нотариальным, юридическим, риэлторским. Другие штурмуют территориальные отделы Росрегистрации, третьи, что называется, «не парятся». К этой же группе можно условно отнести и тех, для кого и 450 рублей за оформление сотки по госрасценкам — сумма слишком большая.
Основываясь на опыте предыдущих реформ (а «дачная амнистия» это ничто иное, как реформа, хотя от употребления этого слова чиновники по понятным причинам воздерживаются), можно предположить, что по мере пробуксовывания «амнистии» в стране и регионах будут приняты новые послабления. По известным законам эффективность новых мер (включая нынешнее продление «амнистии») будет снижаться в прогрессии. Но и возмущения тех, кто успел оплатить все сполна, новые льготы и послабления не вызовут: такие потери давно воспринимаются как еще одна форма платы за «срочность исполнения».
Не спеши выполнять приказ... Будет команда «Отставить!». Или не будет. Очевидно, что в дополнение к «прянику» следует ожидать и «кнута». В первую очередь именно тем, кто действительно нуждается в амнистии. Закон №93-ФЗ разрешил регистрировать право собственности на земельный участок по фактической уточненной площади. Сегодняшние условия щадящие: «самозахват» не должен превышать минимальный размер, установленного для участков соответствующего назначения. Эти размеры в каждом регионе свои. Например, в Ростовской области максимальное увеличение садового участка может быть не больше 3 соток, дачного — не больше 5, а под ИЖС — не больше 4 соток. В Подмосковье на дачном участке должны «простить» 6 лишних соток, а вот для участков под ИЖС в каждом районе своя норма, как правило, всего от одной до трех соток. Пока предусмотрена и возможность выкупа остального «самозахвата», правда, прописана она довольно смутно. Чиновники намекают, что продолжаться эта льгота не навечно: в конце концов, у тех, кто не воспользуется «амнистией» резать будут «по живому». Они будут.
