 | Кооперативная альтернатива
Тип информации:
Дата:
Регион:
Отрасль:
Специализация: ,
Вам есть из чего выбирать. ЖСК, ЖНК, ПИК и КПКГ наперебой призывают население накапливать у них деньги, чтобы потом получить квартиру. Но что же скрывается за этими, не совсем понятными, аббревиатурами? Почему в западных странах такого рода схемы давно действуют и дают отличные результаты, а у нас за большинством подобных институтов накопления маячит призрак пресловутой «пирамиды»? Разберемся, в чем суть и основные риски этих структур для потребителя.
ЖСК: еще не забытое
Этот институт в России имеет 80-летнюю историю. К ЖСК привыкли еще наши родители, охотно приобретавшие квартиры в новых и просторных кооперативных домах.
Жилищно-строительным кооперативом называется некоммерческая организация, которая строит дом для конкретных пайщиков. Когда дом достроится, а паи будут выплачены, ЖСК ликвидируется или же преобразовывается в ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое в дальнейшем будет управлять домом.
ЖСК не занимается инвестированием в различные объекты недвижимости, а финансирует возведение строго одного конкретного дома. Все участники ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье по себестоимости (ведь некоммерческая организация не извлекает прибыли в свою пользу). Кроме того, многие ЖСК пользуются разносторонней поддержкой государства, как, например, ММЖСК и ЖСК «Молодой семье – доступное жилье», работающие с молодыми семьями.
Все это здорово звучит, однако в реальности жилищно-строительным кооперативам достаточно сложно работать в силу трудностей с получением земельного участка для будущего дома, поиском строительных мощностей и доступных кредитов. На практике современные ЖСК часто создаются застройщиками, имеющими проторенные дорожки к земле, банкам и подрядным организациям. Тогда ЖСК выступает в качестве «упаковки» для продажи застройщиком квартир в рассрочку.
ЖНК: новое поколение
В силу приведенных сложностей, в «чистом виде» ЖСК, не находящихся под крылом сильного застройщика, у нас почти перевелись. А те организации, которые привлекают средства граждан с обещанием приобрести для них через пару лет квартиру в выбранном ими доме, должны называться по-другому. Чтобы избежать путаницы, законом 215-ФЗ предписано называть их ЖНК (жилищно-накопительный кооператив).
В отличие от ЖСК, ЖНК ничего не строит, а помогает накапливать средства на квартиру. Схема такова: любой гражданин старше 16 лет, не подвергаясь проверкам платежеспособности, вступает в выбранный кооператив, внося членский взнос (2-3% от стоимости недвижимости) и первоначальный паевой взнос. Дальше он вносит взносы согласно рассчитанной для него схеме. Когда на счету пайщика накопится половина стоимости квартиры (со времени вступления в кооператив до этого момента должно пройти не менее двух лет), ЖНК добавляет недостающую часть и приобретает жилье, в котором может поселиться пайщик. Теперь нужно выплатить ЖНК оставшуюся часть денег, причем по закону период рассрочки не может быть дольше срока накопления более чем в 1,5 раза. Вместо «грабительских» 10-12% процентов банку вы платите лишь членские взносы, составляющие лишь 5%!
Достаточно выгодным направлением деятельности ЖНК является вложение средств в строящееся жилье, цена которого ощутимо вырастает за период рассрочки платежа. Но, во-первых, это подходит только тем людям, которые не спешат заселиться в квартиру, а во-вторых, в целях снижения риска закон ограничил инвестиции ЖНК в новостройки скромными 20% от паевого фонда кооператива. Кроме того, чтобы защитить пайщиков, закон весьма строго регулирует вопросы финансовой устойчивости и отчетности ЖНК.
Организаторы кооперативов стараются избежать действия достаточно жестких норм 215-го закона. Для этого появляются новые формы, такие как ПИК (потребительский ипотечный кооператив) или КПКГ (кредитный потребительский кооператив граждан). Принцип действия этих структур мало отличается от описанного выше, добавляется лишь механизм дополнительного кредитования граждан, однако ответственности за свои действия они несут меньше, чем помещенные властями в довольно жесткие рамки ЖНК.
Риски накопительных схем
Почему же вышеприведенные схемы не всегда работают во благо населения?
В-первых, особым риском всех накопительных схем по сравнению с банковским ипотечным кредитованием, является передача квартиры в собственность пайщику лишь после ее полной оплаты, тогда как для проживания она предоставляется обычно после внесения 50% платежа. Таким образом, при банкротстве кооператива человек может лишиться квартиры, за которую он уже заплатил изрядную часть стоимости. Тогда как банкротство банка, выдавшего ипотечный кредит, никак не скажется на праве собственности его заемщика на купленное жилье.
Во-вторых, обратите внимание, что стоимость приобретаемой квартиры вы рассчитывали несколько лет тому назад, а покупать ее кооператив будет только по выплате значительного взноса. Надежды на приличную «двушку» в Москве на момент вступления в ЖНК могут воплотиться через пару лет лишь в скромной «однушке» в области. Если то, на что хватило денег, вас не устраивает, кооператив обязан вернуть членские взносы (но не вступительный взнос). Однако инфляцию никто не отменял.
И, наконец, самый главный «минус» накопительных схем. Откуда ЖНК берет деньги на покупку квартиры для оплатившего лишь 50% ее цены вкладчика? Это средства новых пайщиков, которые терпеливо ждут своей очереди. А если нетерпеливо? А если на рынке кризис, и они покидают кооператив или же приток в ЖНК новых членов попросту прекращается? Тогда такой кооператив имеет все шансы повторить судьбу «пирамид». Что уж говорить о ПИКах и КПКГ, которые изначально создавались как более рискованные организационные формы!
Итак, если вы задумаетесь о покупке квартиры с использованием альтернативных методов накопления, помимо внимательного изучения предоставленных документов и соответствующего раздела законодательства, не забывайте избитую, но всегда актуальную пословицу «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке».
Источник информации:
| |
|  |
