Прошедший год нанес серьезный удар по ипотечному рынку. Ни для кого не секрет, что предоставлять доступные кредиты на жилье банки могут только в том случае, если они имеют долгосрочные ресурсы. Именно эти средства помогают кредитным организациям управлять активами и пассивами, а также свести к минимуму процентные риски. А в ситуации финансовой нестабильности не только отсутствует возможность привлекать долгосрочные инвестиции, но и нельзя оценить стоимость будущих денежных потоков.
Эти негативные тенденции не замедлили сказаться на ставке ипотечного кредитования. До 20,25% возросла ее величина в середине 2009 года. И хотя сегодня средняя стоимость жилищного кредита вернулась на позиции начала года, остановившись на отметке 18,68% годовых, такие условия едва ли способны вызвать платежеспособный спрос.
Но как это ни парадоксально, может быть именно в сегодняшних непростых экономических условиях у российской ипотеки появился шанс подняться на новую ступень. И стать конкурентоспособной услугой на жилищном рынке.
Максимально приблизить ипотечное кредитование к нуждам и интересам граждан, создать наиболее привлекательные для клиентов условия стремится каждый из участников данного сегмента. Однако кредитная политика финансовых учреждений часто зависит не столько от их пожеланий, сколько от таких объективных факторов, как текущая финансово-экономическая ситуация в стране, положение на финансовом рынке, заинтересованность инвесторов, а главное, как отмечалось выше, – от возможности привлекать долгосрочное финансирование по ставкам, позволяющим снизить стоимость кредитования. По мнению первого вице-президента ГК «Сунжа» Сергея Усачева, стабильность в экономике уменьшает риски финансирования ипотечных программ, поэтому, как следствие, можно ожидать сокращения ставок по ипотечным кредитам. «Осенью некоторые банки снизили ставки по ипотеке до ставок, сопоставимых с докризисными, что является позитивной новостью для рынка недвижимости», – подчеркивает эксперт.
Благодаря первым признакам стабилизации на рынке ипотечного кредитования во втором квартале 2009 года возрос интерес банков к данному виду услуг. Падение объемов выдачи жилищных кредитов замедлилось, наметился рост. И в связи с этим стоит предположить, что рынок постепенно восстанавливается, набирается сил для последующей работы уже с учетом новых реалий. «В период острой фазы кризиса некоторые банки, не закрывая свои ипотечные программы, установили фактически запретительные ставки по ипотеке. Сейчас, когда понятны меры, принимаемые как со стороны мировых экономик, так и со стороны нашего государства для выхода из экономического кризиса, участники российского рынка ипотечного кредитования постепенно возвращаются в данный сегмент и пересматривают процентные ставки в сторону снижения. Мы предполагаем, что наметившееся снижение процентных ставок по ипотеке имеет характер тенденции, так как приемлемый для заемщика размер процентных ставок по ипотеке является необходимым условием для восстановления спроса на ипотеку и банки, заинтересованные в возобновлении ипотечных операций, это понимают», – отмечает главный специалист пресс-службы банка ВТБ 24 Вадим Маркарян.
При анализе ситуации на ипотечном рынке следует учесть также и то обстоятельство, что в кризис цены квартир упали примерно на 30%, поэтому даже при ставке 14–16% финансовая нагрузка на заемщика будет сопоставимой с той, которая была до кризиса (при низких процентных ставках и высоких ценах на недвижимость).
В то же время при рассмотрении основных тенденций развития отечественного ипотечного рынка эксперты сходятся в одном: для того чтобы ипотека смогла охватить широкие слои населения, стала более привлекательным банковским продуктом и для кредитных организаций, и для заемщиков, необходима программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам для отдельных категорий приобретаемых объектов жилой недвижимости. Также поддержать рынок способны меры, направленные на развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов внутри нашей страны с вовлечением в нее длинных инвестиционных ресурсов – средств Фонда национального благосостояния, Пенсионного фонда РФ, Фонда ЖКХ и других институтов развития. Возможно также, есть смысл сделать требования к стабильности дохода в кризисный период более либеральными. «Для того чтобы ускорить процесс восстановления ипотечного рынка, с одной стороны необходима реальная помощь государственных органов.
Например, путем субсидирования населения таким образом, чтобы получатель сертификата мог использовать эти средства для оплаты части первоначального взноса или снижения процентных ставок в любом банке. Или еще до открытия рынка капиталов дать возможность банкам привлекать долгосрочное финансирование путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием, позволив пенсионным фондам вкладывать в данные инструменты средства пенсионных накоплений», – предлагает финансовый директор ипотечного банка DeltaCredit Елена Кудлик. Кроме того, она сообщила, что уже достаточно давно находится в разработке и проект кредитования ЦБ банков под залог закладных.
«С другой стороны, государство не должно создавать нерыночные условия для участников рынка, давая возможность выдавать кредиты финансовым институтам с государственным участием по ставкам значительно ниже тех, которые сейчас могут позволить себе банки. Для развития рынка необходима здоровая конкуренция, иначе рынок развиваться просто не будет», – добавляет эксперт.
Сегодня государство активно стимулирует банковский сектор в области ипотечного кредитования. Председатель правительства России Владимир Путин предлагает вложить до 20% средств пенсионных накоплений под управлением Внешэкономбанка в ипотечные облигации банков России, что составит более 100 млрд рублей. По мнению премьер-министра, для того чтобы ипотека стала доступной широкому кругу людей, нужно стремиться к величине средней процентной ставки не больше 10–11%. И хотя директивно снизить ставку по кредитам невозможно, приблизить ее к нуждам потребителей необходимо.
