 | Город дал, город взял
Тип информации:
Дата:
Регион:
Отрасль:
Специализация: ,
Есть такое понятие — «доля города». Это 30-40% (в ЦАО — 50%) рыночной стоимости площади новостроек частных застройщиков. Считается, что «доля города» это компенсация затрат города на создание социальной и транспортной инфраструктуры для жителей данных новостроек (новые школы, детские сады, поликлиники, дороги, маршруты общественного транспорта и т.п.). Тут, правда, возникают интересные вопросы. С осени 2005 по осень 2006 года цены на жилую недвижимость в Москве выросли вдвое. Стоимость строительства школ и закупок автобусов вдвое не возрастала. Не заметили жители районов, в которых «понатыкали» точечных новостроек, ни новых центров искусств, ни новых троллейбусных остановок. Вот и в начале этого года цены взлетели. И что? На что город тратит свою ежегодную долю — свыше 100 млрд. рублей? Сколько и каких объектов инфраструктуры должно появляться? При точечной застройке? При комплексной? И есть ли различия?
Комплексная точечная
Легче всего ответить на последний вопрос. Несколько лет столичные чиновники успокаивали жителей тем, что строительство в их микрорайоне всего лишь «точечное», как вдруг выяснилось, что словосочетание «точечная застройка» это «выдумка журналистов»: такого градостроительного термина нет.
Как писали в недавнем письме мэру жители района Богородское: «26 июня 2007 г. Вы (Юрий Лужков — ред.) внезапно прозрели и решительно осудили порочную практику. Но можно ли верить словам мэра после того, как его первый заместитель каждый день говорит одно, а делает прямо противоположное. Сначала были его заявления, что хотя вести точечную застройку нехорошо и неправильно (а кто ее внедрил и поддерживал?), но «объекты, где строительство уже началось, конечно, будут достроены». Вскоре мы услышали, что «объекты, по которым решения приняты, тоже должны быть построены». И, наконец, выяснилось, что «надо еще разобраться, что такое точечная застройка». Уверены, что господин Ресин уже «разобрался».
А откуда было появиться термину «точечная застройка», если из 4,6-4,8 млн. кв.м ежегодно возводимого в столице жилья, один миллион строился вот «это самое» — внутри микрорайонов, но ...помимо Генплана. Какие уж здесь термины. Зато теперь застройщик слышит: «С одной стороны твой объект вроде бы точечный, а с другой — вроде бы и не точечный. Народ недоволен, надо думать».
Во всяком случае, нормативное обеспечение объектами инфраструктуры (социальной, транспортной, отдыха) никак не зависит от того, как называется строительство «в быту» — комплексным или точечным.
Как отделяются ступени
Дальше сложнее. Как пишет архитектор Наталья Сапрыкина в исследовании «Основные градостроительные концепции и современные проблемы реконструкции жилой среды середины 1950-х - 1960-х годов», именно тогда в результате научно-исследовательских и экспериментальных работ сложилась действующая ступенчатая система обслуживания населения. Причем, ступенчатая система обслуживания населения рассматривалась как основной принцип, в равной степени применяемый как для крупных, так и для малых городов, вне зависимости от индивидуальных условий. Всего можно выделить четыре ступени.
Первую ступень обслуживания составляют учреждения микрорайонов, обслуживающих повседневные потребности населения. К ним относятся, во-первых, учреждения жилой группы домов с пешеходной доступностью не более 200 м (детские дошкольные учреждения, домовые кухни, помещения для коллективного отдыха, физкультурные площадки и др. И во-вторых, учреждения в пределах пешеходной доступности не более 400 м (школы, продовольственные и промышленные магазины, столовые, помещения хозяйственно-бытового обслуживания, жилищно-эксплуатационные конторы, спортивные и игровые площадки, которые могут объединяться в централизованные общественные центры микрорайонов).
Вторая ступень обслуживания включает учреждения жилого района, объединяющего несколько микрорайонов. В их состав входят клубы, кинотеатры, районные торговые центры, спорткомплексы, библиотеки, универмаги, специализированные магазины, районные больницы и поликлиники, районные предприятия хозяйственно-бытового обслуживания и др. Пешеходная доступность — 800-1500 м.
Третья ступень обслуживания включает объекты общегородского значения. Состав их достаточно большой и определяется величиной города. В них входят административные учреждения, театры, концертные залы, музеи, крупные спортивные комплексы, рестораны, гостиницы, учебные и лечебные учреждения, здания научно-исследовательских институтов и др.
Наконец, четвертая ступень образуется объектами массового отдыха и лечебными учреждениями, размещаемыми в пригородных зонах города (дома отдыха, туристические и пионерские лагеря, спортивные базы, санатории, больничные центры, исторические заповедники и др.)
Регулировка по площадям
Прогрессивность ступенчатой системы обслуживания для своего времени сомнений не вызывает. Но так же очевидно, что ее нормативная база безнадежно устарела. В бюджетной сфере сегодня остаются школы, детские сады, библиотеки, районные поликлиники, межрайонные больницы и, разумеется, административные учреждения. Некоторые театры и музеи получают бюджетную подпитку. Все остальное ушло в «вольное плавание».
Местные власти могут забрать у застройщика часть «доли города» и в натуральном виде, скажем, частью площадей первого, нежилого, этажа. Они могут прикинуть, где лучше разместить продовольственный магазин, а где — фитнес-центр. Могут даже предложить желательным арендаторам соответствующие льготы. Но не могут обязать. По крайней мере, формально.
Как показывает опыт, ничего путного из такого администрирования не получается. Так называемые «социальные магазины», где цены на крупу на несколько процентов ниже, чем в соседних, пенсионеры не чествуют. Во-первых, нуждающиеся старики отовариваются не багажником минивэна, а одной авоськой: пройти лишние 200 метров ради экономии 2 рублей им не всегда под силу. Во-вторых, им тоже больше нравится пропаренный рис, чем тот, что наполовину с трухой. «Социальные магазины» с треском проиграли сетевым.
Некоторое время назад московские власти объявили о намерении открыть сотни книжных магазинов, в помещениях закрывающихся игровых залов. Да так, чтобы «распространяли классику», а не «макулатуру». Увы, и эта идея провалилась. На площади в сотню кв. м книжный магазин вообще нерентабелен, а до 300-500 кв. м окупается лишь в том случае, если торгует той самой макулатурой. Административное регулирование профиля коммерческих площадей, в том виде, как это осуществляется сейчас, по крайней мере, бессмысленно, а в некоторых случаях коррупциогенно. Впрочем, игровые залы пока чувствуют себя уверенно.
Тем не менее, федеральное законодательство, не указывая административных методов, требует от региональных властей соблюдения существующих нормативов. «Согласно части 4 статьи 24 Градостроительного кодекса РФ, — указывает старший юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Валерия Таглина, — региональные и местные нормативы градостроительного проектирования содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека. В том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории».
Как осуществляется расчет необходимых объектов инфраструктуры при комплексной застройке? Сначала, по словам заместителя генерального директора Московской инвестиционно-строительной компании Александра Туманова, проводится полное комплексное обследование микрорайона, определяется, сколько будет возведено жилья, сколько здесь будет жителей, исходя из нормы в 25 до 30 кв.м на человека. Отсюда определяется, сколько будет семей и детей из коэффициента 1,5-2 ребенка в среднем на семью.
Правда, старший партнер юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Владимир Сметанин отмечает, что нормативы для жилой застройки корректируются в зависимости от места размещения на территории города (жилая, смешанная жилая застройка в составе общественных зон, микрорайоны в соседстве с комплексами и зонами иного функционального назначения, жилые районы): «Кроме этих показателей, проектное население определяется в градостроительном задании на проектирование в зависимости от категорий комфортности жилых домов размещаемых на застраиваемой (реконструируемой) территории. Например, расчетный показатель при застройке жилыми домами I категории комфортности не более 50, а II категории комфортности — 20-30 кв. м общей площади на человека».
Заместитель генерального директора группы компаний «СУ-155» Валерий Грачев рассказывает, что, например, по существующим нормам на 1000 жителей требуется 124 места в общеобразовательной школе. Сегодня в первую очередь стараются пристроить к школам старых проектов так называемый блок начальных классов (БНК). Это делается не ради экономии земли или средств застройщиков, а для того, чтобы отделить младших школьников от старших: у первых свои физические особенности, свой ритм учебы.
Впрочем, если на одного ученика обычной общеобразовательной школы приходится 10 кв.м, то в таком же государственном учреждении, добившемся статуса гимназии — уже до 16 кв.м.
40х100 см травки на человека
Есть факторы резко усложняющие достижение комфортных норм жизни, особенно в центре города. Говорит Валерия Таглина: «На жилых участках с плотностью застройки более 20 тыс. кв.м/га рекомендуется применять компенсирующие приемы благоустройства, при которых нормативные показатели территории участка обеспечиваются за счет: а) перемещения ряда функций, обычно реализуемых на территории участка жилой застройки (отдых взрослых, спортивные и детские игры, гостевые стоянки), и элементов благоустройства (озеленение и др.) в состав жилой застройки; б) использования крыш подземных и полуподземных сооружений под размещение спортивных, детских площадок (малые игровые устройства) и озеленение (газон, кустарник с мелкой корневой системой) — при этом расстояние от вышеуказанных площадок до въезда-выезда и вентиляционных шахт гаражей должно быть не менее 15 м с подтверждением достаточности расстояния соответствующими расчетами уровней шума и выбросов автотранспорта».
Интересен раздел 5 «Жилые территории» Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99 (утверждены постановлением правительства Москвы от 25 января 2000 г. №49). Раздел устанавливает минимальную удельную обеспеченность территориями общего пользования, среди которых: участки зеленых насаждений, детских садов, гаражей-стоянок, коммунальных объектов, спортсооружений и пр. Например, если вы живете в микрорайоне примагистральной территории города, то вам полагается участок зеленых насаждений (газонов, деревьев) не менее 0,4 кв. м. Здесь же доступность объектов приближенного, повседневного и периодического обслуживания — не более 300, 500 и 1200 м соответственно. К обеспеченности местами хранения автомобилей в гаражах-стоянках требования таковы: для жителей кварталов сохраняемой застройки — не более 1500 м, для территорий с коттеджной застройкой — не более 200 м, для остальных жилых территорий — не более 600 м. Пешеходная доступность озелененных территорий общего пользования (сквер, бульвар, сад) — не более 400 м.
Конец двусмысленностям
Как видим, прописано почти все. И все же вопросы остаются. Например, нормы обеспечения населения объектами социальной, транспортной, культурной инфраструктуры в Москве и ближнем Подмосковье примерно одинаковы. И в обоих регионах бюджет инфраструктуры формируется за счет той самой «доли», выплачиваемой застройщиком. Но как же Подмосковью хватает своей «доли», если она вдвое меньше, чем «доля города» в Москве? Ведь в Подмосковье застройщик отдает 15-20% рыночной стоимости объекта.
«Долю города» в чемоданах в мэрию никто не несет. Застройщик коммерческого жилья конвертирует названную ему сумму в квартиры в панельных домах — покупает их у «панельщиков» и передает городу для выполнения так называемых социальных программ. Почему-то это называется «городским заказом». Право строить дома по городскому заказу разыгрывается на конкурсах (тендерах), основные их участники — три-четыре крупнейшие столичные компании панельного домостроения. То есть в Москве осуществляется некий торговый тройной обмен между частным застройщиком, городом и «панельным монстром». Правда, в примитивнейшей, трудно исчисляемой бартерной форме.
Еще более важная на наш взгляд проблема состоит в том, что руководство столичного стройкомплекса слишком привязано к компаниям панельного домостроения. Причины этой душевной привязанности называются разные, но очевидно главное: руководство стройкомплекса заинтересовано в том, чтобы как можно большая часть «доли города» шла не скверы, трамвайные маршруты и центры детского творчества, а на новые панельные стройки.
Впрочем, с этого года почти все жилищное строительство в столице будет вестись по городскому заказу, частные застройщики по большей части перейдут в разряд подрядчиков, соответственно, «доля города» останется «застройщику» — городу. То есть город будет брать «долю» у самого себя. Интересно, как это отразится на развитии инфраструктуры.
Источник информации:
| |
|  |
