 | Свободная планировка — застройщик «умывает руки»?
Тип информации:
Дата:
Регион:
Отрасль:
Специализация:
Купила знакомая квартиру свободной планировки. Год подъезд гудел, звенел, гремел, лифты ломались, стены обдирались. Но едва пыль начала оседать, пришли в дом люди — инспекторы БТИ. И как-то даже не глядя, заявили: «С вас всех штрафы... за незаконную перепланировку». Жильцы: «Как же так! Голые стены были!». А бэтэишники: «Не-а, у вас по проекту была планировка, а вы ее как бы переделали». А ведь все началось с недопонимания покупателя и застройщика. Может ли покупатель сказать застройщику: «Ребята, а не надо мне свободной планировки! Ведь у квартиры есть проектная планировка? Я ведь за нее в любом случае плачу? Вот и поставьте, стяните, разведите мне все то, что в проекте указано!». Или так: «Даже в магазине можно попросить продавца нарезать колбасу. А я только прошу «нарезать» мою квартиру не так, а эдак. Выйду за лимит погонных метров перегородок или электропровода — доплачу. В чем проблема?». Вот примерно такие вопросы мы задали директору по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергею Лушкину.
- В современных новостройках квартиры в основном сдаются либо в свободной планировке, либо в проектном решении. Оба варианта предоставляют собственнику квартиры возможность организовать внутреннее пространство квартиры по своему желанию, исходя из своих предпочтений и представлений о комфортном жилье.
- То есть в проектном решении покупатель тоже получает голые стены? В чем же тогда разница? Когда и как покупатель точно узнает, что именно он покупает?
- Клиент компании еще на стадии переговоров получает полную информацию о приобретаемом объекте. Другое дело, что покупатель не всегда понимает различия в понятиях «квартира в свободной планировке» и «квартира в проектном решении», в связи с чем и возникают различного рода недоразумения. Под квартирой в свободной планировке понимается пространство, без внутренних перегородок и стен, ограниченное лишь несущими стенами, расстояние между которыми может доходить до 9 метров. Возведены только перегородки кухни и санузлов. Собственник такого жилья сам решает, какое количество комнат будет в квартире, и как будут проходить их границы, естественно, с учетом требований законодательства относительно размещения жилых и нежилых площадей, инсоляции и прочего. Но по данным БТИ такая квартира «проходит» как однокомнатная, несмотря на то, что зачастую имеет внушительные площади.
- При внушительной площади такое правило БТИ выглядит лукаво. Если квартира больше, скажем, 50 кв. месли в семье больше одного человека, то понятно, что такую «однушку» будут делить на комнаты. Если, конечно, застройщик не умудрился оставить на жилой площади единственное окно. Итак, покупатель решил перегораживать. Чем застройщик может помочь ему? Будет ли застройщик возводить внутренние перегородки по дизайну собственника квартиры? Или застройщик «умывает руки»?, точнее,
- А когда собственник жилья определился с дизайном квартиры? Многие из собственников решают вопрос планировки сразу, другие довольно долго — консультируются с дизайнерами, заказывают проекты и т.п. Но правила потому и называются правилами, что они общие, единые. С одной стороны, мы не можем ограничивать чужое право собственности, например, диктовать сроки, в течение которых собственник должен определиться с планировкой. Год, два, пять, столько, сколько он посчитает нужным. Это дело его и, в определенной мере, — товарищества собственников жилья. С другой стороны, было бы неправильно требовать от застройщика, чтобы он вернулся через год или два и «достроил» то, что, наконец, выбрал собственник.
- «Застройщик сделал свое дело — застройщик может уходить»? А собственник — достраивай?
- А собственник может планировать и перепланировать, когда захочет и столько раз, сколько захочет. Для этого он должен получить разрешение в установленном законом порядке, после производства работ внести соответствующие изменения в кадастровый паспорт и зарегистрировать указанные изменения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Хорошо, а что насчет так называемого «проектного решения»?
- Квартира, предоставляемая в проектном решении, также дает возможность ее собственнику в рамках несущих стен осуществить дизайн помещения по своему усмотрению. От квартиры со свободной планировкой ее отличает то, что застройщик предлагает свой вариант оформления жилого пространства, а собственник решает: оставить предложенный застройщиком вариант или воспользоваться своим. В такой квартире границы помещений обозначены либо полностью возведенными внутренними перегородками, либо условными линиями в «полкирпича» (т.е. выкладываются из штучного материала высотой в 10-20 см). В случае решения воспользоваться вариантом застройщика, владелец квартиры избавлен от «беготни» по разрешительным инстанциям.
- Что значит «либо»? Допустим, мне глянулись эти линии в полкирпича. Застройщик будет достраивать перегородки и, соответственно, разводить по ним электрику, проводить стяжку пола и т.п.? Или в архпроекте и смете так и значатся полкирпича?
- В стоимость квартиры, предоставленной в таком варианте, не включены возведенные стены. Соответственно, собственник квартиры будет самостоятельно возводить внутренние перегородки. По отдельному договору владелец квартиры может воспользоваться подрядными услугами застройщика по отделке внутреннего пространства, если застройщик такие услуги готов предоставить.
- А если мне не понравился вариант, предложенный застройщиком? К чему готовиться?
- Создание собственной планировки квартиры требует получения разрешения на производство работ по перепланировке или переоборудованию жилого помещения в Мосжилинспекции, несмотря на то, что квартира предоставляется со свободным пространством. Данный процесс достаточно длительный, хлопотный и затратный, поэтому это необходимо учитывать при принятии решения самостоятельно организовать дизайн приобретенной квартиры. Это учитывают и застройщики, поэтому при предоставлении квартиры в проектном решении стараются предложить такой вариант планировки квартиры, которая не потребует дальнейших изменений.
- Но ведь разумных вариантов для конкретной квартиры не может быть слишком много. Почему бы застройщику не предложить несколько вариантов решения?
- Теоретически застройщик может клиенту предложить несколько вариантов планировки. Однако на практике это трудноосуществимо. Планировки квартир в первом возводимом ОАО «Квартал» элитном объекте изменялись по желанию клиента. Сложность заключалась в том, что пожелания собственника менялись неоднократно на протяжении всего времени строительства дома, что создавало трудности при согласовании проекта в соответствующих инстанциях. В связи с этим было принято решение предоставлять один, наиболее оптимальный вариант планировки квартиры. Например, в практике ОАО «Квартал» около 10% покупателей вообще не меняют предложенного компанией проектного решения, а еще 50% незначительно его корректируют. Это хороший показатель при оценке работы застройщика и проектной мастерской. Полного, стопроцентного совпадения проектных предложений с пожеланиями каждого конкретного покупателя достичь практически невозможно.
- И как вы находите этот оптимальный вариант?
- Это, в первую очередь, оптимальное соотношение жилой и нежилой площадей. Необходимо четко разделить гостиные и приватные зоны, выделить достаточную площадь для кухни, чтобы она могла выполнять функции столовой. При двух и более комнатах в квартире должно быть несколько санузлов. Такие планировочные решения не будут требовать существенных изменений и будут служить отправной точкой для дальнейших фантазий собственника в организации жилого пространства.
- А если от противного? Какие ошибки чаще всего допускаются при планировках?
- К неудачным планировкам можно отнести помещения с длинными коридорами, «съедающими» квадратные метры. Квартиры площадью свыше 50 кв.м., имеющие только один санузел, планировки с маленькой кухней. Кроме того, нередко встречаются вытянутые комнаты-пеналы, неудобные по форме, с плохим освещением: их трудно приспособить для комфортного проживания. Зонирование тоже может быть неудачным. Например, прямое «соседство» (дверь в дверь) кухни и туалета — серьезный минус для общего комфорта жилища. Также неудачным считается расположение единственного санузла в противоположной от жилых комнат части квартиры. Если собственник квартиры все-таки решил осуществить перепланировку квартиры, то он может самостоятельно заняться сбором всей необходимой документации, либо обратиться в компанию, которая специализируется на подобных услугах.
- А взять на себя перепланировку застройщику слабо? Может быть за дополнительную плату, если фантазия покупателя хлещет намного дальше проектного решения.
- В рамках отдельного договора застройщик может предоставлять подобные услуги.
- Все-таки странно слышать от застройщика «страшилки» про БТИ. Есть треугольник: покупатель, продавец и этот самый контролер. Согласитесь, на любом рынке как-то принято, чтобы между собой в первую очередь договаривались последние двое. В интересах первого, разумеется.
- Давайте внесем ясность во взаимоотношения застройщика и БТИ. Согласно Распоряжению Правительства Москвы от 27 мая 2002 г. N 728-РП в установленные сроки БТИ согласно договору с застройщиком производит фактический обмер и документально фиксирует его. БТИ ничего не согласовывает, а учитывает ту площадь и те планировки, которые застройщик предоставляет перед сдачей дома, фактически — к продаже. Собственник квартиры либо соглашается с предложенным вариантом, либо решает для себя, что готов пойти на дополнительные временные и денежные затраты для изменения планировочного решения, которое фигурирует в документах БТИ. Выбор за собственником квартиры.
- Хорошо, но согласитесь, иной раз соседи и по три года новую квартиру «ремонтируют». Не говоря уж о тех, кто готов заниматься этим всю жизнь. Как лично Вы относитесь к продаже квартиры без подряда на планировку, фактически «полуфабриката»?
- Не вижу в этом ничего необычного. Это нормальная практика. Продажа квартир в таком формате появилась не на пустом месте. Мы пробовали продавать квартиры с полностью возведенными перегородками, с выровненными и отшпаклеванными стенами и, соответственно, разведенной электрикой, продавали даже отделанные квартиры, оборудованные кухней и сантехникой. Опыт показал, что ликвидность такого продукта значительно снижается. В сегменте жилья повышенной комфортности предугадать пожелания покупателя на 100% невозможно. Квартира в данном сегменте – это не просто жилище, это еще и поле для самовыражения ее собственника в организации красивого и удобного для жизни пространства. Важна не просто квартира, но и процесс создания интерьера.
- То есть, с этим «массовым самодостраиванием» ничего поделать невозможно? Это не дикость, а способ самовыражения?
- При определенном классе жилья именно так. «Самодостраивание», по-моему, меньшее из зол, более предпочтительный вариант, чем «переделывание». Застройщик мог бы возвести внутренние перегородки, согласно проекту квартиры. Но гораздо проще и экономичнее просто занести новые строительные материалы, чем сначала выламывать и выкидывать старые. Вот это, действительно дикость. Повторюсь, предугадать все пожелания клиентов относительно оформления внутреннего пространства невозможно. Мы разные, у нас разные представления о красоте и комфорте. Самые рациональные проекты все равно упрутся в какой-то «процентный» барьер. Думаю, мы с 60% собственников, которые принимают проектное решение, подошли к этому барьеру достаточно близко. Во всяком случае, для жилья высокой категории. В любом случае, собственнику предлагается «чистый лист», где он может начать работы без предварительного «освобождения» помещения.
- Таким образом, свободная планировка и проектная «в полкирпича» это не повинность, а привилегия покупателя?
- В случае предоставления жилья по договору социального найма, такая практика выглядела бы сомнительно. Для собственников жилья высоких категорий, напротив, подобное решение — это необходимость.
Источник информации:
| |
|  |
