Тел. +7(495)505-50-61, +7(926)535-50-61
Вход:
Поиск:
Рассылки:
На главную Написать письмо Добавить в избранное
Мы в: 
 
Компания Рестко. Перейти на главную страницу

 Главная  Рейтинги  Услуги  Сервисы  Расценки  Полезные разделы  Визитки  Инфотека  Партнерство  Форум  Тендеры  Реклама 
Вся информацияСтатьиОбзорыПресс релизыНормативные актыСНИПыГОСТыОтраслевой рубрикаторДобавить информацию
 Исследования рынков
Готовые исследования
Исследования по отраслям
Исследования по странам
Исследования по регионам
Исследования по городам
Готовые Бизнес планы
Маркетинговые обзоры рынков
Базы данных
Строящиеся объекты (новостройки Москвы)
Планируемые новостройки
Ген. подрядчики
Заказчики новостроек
Инвесторы новостроек
 Реклама
Размещение рекламы
 Полезные разделы
Инвестиции в проекты
Новости
Каталог фирм
Частный Мастер
Строительная продукция
Услуги фирм
Новости фирм
Арт - интерьер
Мероприятия
Работа
 Исследования по отраслям
Вся аналитика
Рынок продуктов питания, напитков - 1869 исслед.
Рынок производства, продажи строительной продукции и оборудования - 1393 исслед.
Рынок недвижимости (здания, сооружения, квартиры, земля) - 1122 исслед.
Рынок машин, оборудования - 1007 исслед.
Рынок торговли - 945 исслед.
Рынок транспорта и средств транспорта (наземных, водных, воздушных) - 921 исслед.
Рынок не продуктовых потребительских товаров - 844 исслед.
Рынок сельского хозяйства, лесоводства и рыбного промысла - 767 исслед.
Рынок строительства (работы и услуги) - 680 исслед.
Рынок медицины, красоты, здоровья - 642 исслед.
Рынок газа, нефти, химии, нефтехимии - 624 исслед.
Рынок спорта, туризма, отдыха - 474 исслед.
Рынок коммунальных, бытовых, социальных, персональных услуг - 427 исслед.
Рынок финансов, кредитных учреждений, банков, налогов - 411 исслед.
Рынок информационных и интернет технологий - 386 исслед.
Рынок социально-экономического развития - 358 исслед.
Рынок электричества и электротехники - 294 исслед.
Рынок руды, полезных ископаемых, воды - 210 исслед.
Рынок средств связи и передачи информации - 204 исслед.
Рынок общественного питания, кафе, ресторанов - 203 исслед.
Рынок политики, государства - 201 исслед.
Рынок средств массовой информации, издательства и полиграфии - 153 исслед.
Рынок металла, металлопроката, металлоконструкций и изделий - 139 исслед.
Рынок полимеров, пластика, резиновых изделий - 134 исслед.
Рынок мебели - 107 исслед.
Рынок инвестиций - 104 исслед.
Рынок обучения, выставок - 100 исслед.
Рынок кадровых услуг - 65 исслед.
Рынок рекламы, маркетинга, PR - 57 исслед.
Рынок безопасности и охранной деятельности - 53 исслед.
Рынок интеллектуальной собственности, неосязаемых активов - 50 исслед.
Рынок компьютеров, периферии, электронных компонентов - 40 исслед.
Рынок страхования - 33 исслед.
Рынок юридических услуг и права - 28 исслед.
Рынок баз данных и программирования - 26 исслед.
Рынок науки, исследований, консалтинга - 20 исслед.
Рынок персоналий и кадровых назначений - 1 исслед.
 Инфотека

Инфотека - каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.

В данном разделе представлена познавательная, техническая, научная, нормативная, законодательная и прочая полезная информация по следующим отраслям: строительство, строительные и отделочные материалы, недвижимость, электротехника, мебель, инвестиции, соцкультбыт, страхование, финансы и кредит. Каталог имеет удобную систему поиска и подробный рубрикатор предназначенный для использования в повседневной и профессиональной деятельности. Пресс релизы, статьи, обзоры, СНИПЫ, ГОСТЫ, законодательные и нормативные акты позволят Вам всегда иметь под рукой необходимую и нужную информацию.
Обращаем Ваше внимание на платную информацию,
которая была получена на основе постоянно проводимых исследований рынка строительства недвижимости и других отраслей промышленности и бизнеса –
Маркетинговые исследования и Бизнес планы.
Поиск информацииРасширенный поиск     Помощь
Тип информации:     Отрасль:     Регион:  
Ключевое слово:    
Отраслевой рейтинг Строительства и Недвижимости
ВсеСтроительствоСтройматериалыНедвижимостьИнвестиции
СоцкультбытЭлектротехника Мебель СтрахованиеФинансы, кредиты

Проект Приказа Минэкономразвития России Минэкономразвития России предложены методические указания по установлению кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства

АктуальноОбратите внимание!Рекомендуем
Добавить свою строительную продукцию в каталог строительного портала
Обсуждение Инвестиционных проектов и их соискателей
Инвестиционные проекты в строительстве
Последние бизнес планы рынка недвижимости на строительном портале Restko.Ru.
Рубрикатор инфотеки строительства и недвижимости
Услуги частных мастеров в отделке и ремонте
Эксклюзивная информация в области недвижимости
Инвестиции в интернет проекты
Удаленная работа - Менеджер по продаже интернет рекламы
Требуется - Программист интернет проектов
Тип информации: Нормативный акт
Дата: 08.10.2016
Регион: Россия
Отрасль: Недвижимость
Специализация: Земля в черте города, Загородная земля

Общая часть.

1.1.

Настоящие Методические указания (далее – МУ; Указания) разработаны в целях реализации Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

1.2.

Настоящие МУ используются для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, а именно: земельных участков и объектов капитального строительства (в том числе зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов).

1.3.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость есть наиболее вероятная цена объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен независимо от ограничений на распоряжение этим объектом исходя из возможности продолжения фактического вида его использования без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на него.

1.4.

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.

Для целей настоящих МУ под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения кадастровой стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке), под индивидуальной оценкой понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

1.5.

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, с учётом рыночного экспозиционирования, при условии, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в том состоянии, в котором оно было передано (приобретено) на дату оценки независимо от того, ограничен ли такой объект в обороте, существует ли рынок такого рода объектов и может ли он быть фактически отчужден.

Под возможностью использования понимается использование в соответствии с фактическим видом разрешённого использования земельного участка; фактическим функциональным назначением объекта капитального строительства, а в случае ветхого или аварийного состояния объекта недвижимости – проведения необходимых ремонтных мероприятий, необходимых и достаточных для продолжения разрешённого функционального использования и дальнейшего использования в соответствии с функциональным назначением, либо ликвидации (демонтажа) аварийного (ветхого) объекта недвижимости. При этом сами затраты на демонтаж, утилизацию результатов разборки объекта недвижимости, включая возможные возвратные суммы, в определении кадастровой стоимости не учитываются.

В случае если продолжение вида фактического использования объекта недвижимости юридически недопустимо (имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости), такой объект оценивается в индивидуальном порядке исходя из его наиболее эффективного использования.

1.6.

При кадастровой оценке должен соблюдаться принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости. 

При необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельного участка и других находящихся на нем объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН в качестве самостоятельных объектов кадастрового учета, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе единого объекта. В случае оценки единого объекта полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами государственного кадастрового учета. При этом должен быть реализован принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Для реализации отдельных подходов к оценке, может потребоваться условное объединение нескольких объектов кадастрового учета в один условно сформированный объект оценки (например, единый производственно-технологический комплекс) или, наоборот, разделение объекта кадастрового учета на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки. Такое объединение или разделение допустимо, если соответствующие условно сформированные объекты оценки имеют самостоятельное экономическое значение при максимизации приносимой ими совокупной экономической выгоды. В случае если с точки зрения максимизации экономической выгоды целесообразно рассматривать объекты кадастрового учета в их единстве или исходя из раздельного использования, то результатом определения кадастровой стоимости по каждому объекту кадастрового учета будет относимая на них часть или совокупность полученных стоимостей. При отсутствии наблюдаемого рынка, обеспечивающего информацию о ценах при продаже или аренде объектов оценки на дату оценки, при определении кадастровой стоимости должно приниматься допущение о том, что переход права на объект оценки может иметь место на указанную дату и рассматривается с точки зрения владельца такого объекта. 

При распределении кадастровой стоимости недвижимости между земельным участком, основным и вспомогательными объектами капитального строительства необходимо придерживаться характеристик, которыми описываются земельные участки и объекты капитального строительства (Приложение 1).

1.7.

Земельный участок как объект кадастровой оценки характеризуется его назначением (категорией и/или разрешенным использованием, фактическим использованием), а также видом осуществляемой на нем деятельности: подлежащий освоению (вакантный) и используемый, в том числе застроенный земельный участок. 

В случае, когда стоимость земельных участков, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям, или лесных участков вне населенных пунктов используется при расчете кадастровой стоимости земельных участков необходимо учитывать материальные и временные затраты, связанные с их освоением (изменением вида их использования и застройкой, включая все сопутствующие расходы, например, затраты на создание необходимой инфраструктуры, затраты на проектирование и затраты на финансирование, которые были или могли быть понесены участниками рынка при создании аналогичного оцениваемому объекта).

1.8.

Кадастровая оценка проводится без учета обременений/ограничений объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства 

1.9.

Кадастровая оценка земельного участка проводится исходя из рассмотрения этого участка, как свободного от улучшений, при условной возможности достижения на этом участке в порядке приоритета: среднерыночных (показателей сложившейся окружающей застройки); нормативных показателей по плотности застройки (отношению площади застройки к площади участка для рассматриваемого ВРИ); застроенности (отношению площади объекта капитального строительства к площади земельного участка для рассматриваемого ВРИ). При этом необходимо учитывать, что для сложившейся исторической застройки возможны ситуации фактического превышения или не достижения максимально допустимых показателей застройки. В указанных случаях, оценка производится исходя из характеристик фактически сложившейся застройки.

Кадастровая оценка земельных участков проводится без учета стоимости находящихся на них многолетних насаждений.

2.Термины и определения, используемые сокращения

2.1.

Для целей использования настоящих МУ используются следующие термины и определения: 

Вариация - многообразие и изменчивость величины признака у отдельных единиц совокупности.

Вариация признака - количественное изменение признака (для количественного признака) при переходе от одной единицы совокупности к другой.

Верификация данных - проверка правильности и качества каких-либо сведений, в том числе отдельных фактов в отношении объектов. 

Вид объекта оценки, объект оценки - земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс и прочее.

Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) - одна из основных характеристик земельного участка, которая влияет на определение правового режима использования земли и устанавливается в соответствии с зонированием территорий.

Выброс - результат измерения, выделяющийся из общей выборки.

Генеральная совокупность - совокупность всех объектов, подлежащих изучению.

Геоинформационная система (ГИС) - система, предназначенная для сбора, хранения, анализа и графической визуализации пространственных данных и связанной с ними информации о представленных в ГИС объектах.

Группа - именованная совокупность объектов недвижимости, сформированная на основе анализа о рынке объектов оценки и отобранных по общности характеристик объектов. 

Группировка объектов оценки - формирование групп, подгрупп объектов оценки, имеющих схожие характеристики.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Единица совокупности - каждая конкретная единица статистической совокупности.

Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС) - систематизированный свод сведений и документов о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и их частях.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Затратный подход (ЗП) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя, износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство (ЗВ) - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение (ЗЗ) - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Калибровка - процесс анализа выборок объектов оценки и данных рынка для определения конкретных параметров, учитываемых в модели.

Картографический слой - совокупность однотипных пространственных объектов, является основной единицей представления данных – на уровне слоев осуществляются поиск, загрузка и выгрузка данных в среду ГИС.

Контрольная выборка - выборка объектов-аналогов, не входящих в состав обучающей выборки, на основе которой проводится проверка качества статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Массовая оценка (МО) - процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Метка - преобразованные значения ценообразующего фактора, используемые при калибровке статистических моделей, а также при расчете кадастровой стоимости с использованием построенной статистической модели.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Модель оценки кадастровой стоимости - уравнение, отражающее зависимость кадастровой стоимости объекта оценки от значений ценообразующих факторов.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) - использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Назначение объекта оценки - назначение, предусмотренное ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" № 221-ФЗ от 24.07.2007 (в действ. ред.): для зданий – нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом; для помещений – жилое помещение, нежилое помещение, с учётом дополнительной информации, позволяющей корректно отнести объект к той или иной группе (подгруппе) объектов.

Неувязка - ошибка (погрешность) в результате вычислений.

Недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость, объект недвижимости (ОН) - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Настоящие Указания не предназначены для оценки подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Обучающая выборка - выборка объектов-аналогов, на основе которой проводится калибровка статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Объект-аналог (ОА) - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Объектом-аналогом для целей определения кадастровой стоимости признается объект, позволяющий установить зависимость кадастровой стоимости объекта оценки от ценообразующих факторов.

Объекты нежилого фонда - объекты, не предназначенные для постоянного проживания.

Объекты оценки (ОО) - объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в Единой государственном реестре недвижимости (ЕГРН), технической и иной документации.

Объем выборки - число единиц статистического наблюдения, образующих выборочную совокупность.

Объект культурного наследия (ОКН) - объект недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Объект капитального строительства (ОКС) - здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Объект назавершённого (не завершённый строительным производством) строительства (ОНС) - создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (Перечень) - перечень объектов оценки, сформированный уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости на основании данных ЕГРН, данными технической инвентаризации и иными сведениями, необходимыми для проведения ГКО. 

Подгруппа - группа объектов оценки, входящая в состав другой группы (более высокого уровня), сформированная на основании анализа информации о рынке объектов оценки, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки, для которой сформирована модель, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную подгруппу.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Показатель - обобщающая количественно-качественная характеристика какого-либо свойства единиц или совокупности в целом в конкретных условиях времени и места.

Признак - свойство, характерная черта или иная особенность объектов, которая может быть наблюдаема или измерена.

Пространственные данные - данные о пространственных объектах и их наборах. Составляют основу информационного обеспечения ГИС.

Регрессионный анализ - метод моделирования измеряемых данных и исследования их свойств - раздел математической статистики, объединяющий практические методы исследования регрессионной зависимости между величинами по статистическим данным.

Система показателей - совокупность показателей, всесторонне отражающих изучаемое явление.

Случайная величина - величина, которая принимает в результате опыта одно из множества значений, причём появление того или иного значения этой величины до её измерения нельзя точно предсказать.

Смежные группы (подгруппы) - схожие по основным ценообразующим факторам группы (подгруппы). 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Статистические методы - методы анализа статистических данных.

Статистическое моделирование - исследование объектов познания на их статистических моделях; построение и изучение моделей реально существующих предметов, процессов или явлений (например: экономических процессов в эконометрике) с целью получения объяснений этих явлений, а также для предсказания явлений или показателей, интересующих исследователя.

Статистическое наблюдение - предварительная стадия статистического исследования, которая представляет собой планомерный, научно организованный учет (сбор) первичных статистических данных о массовых социально-экономических явлениях и процессах.

Статистическая совокупность - множество единиц, обладающих массовостью, типичностью, качественной однородностью и наличием вариации.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) - отношение кадастровой стоимости объекта оценки к его площади.

Улучшение - здание, помещение, сооружение, объект незавершенного строительства и другие искусственно созданные на земельном участке объекты, без учета земельного участка.

Унифицированный вид - приведенный к единому виду. Унифицированный вид значения ценообразующего фактора означает, что единицы измерения ценообразующего фактора у всех групп, подгрупп, обладающих данным параметром, представлены в едином виде.

Фактическое использование – вид использования объекта, сложившийся на конкретную дату в конкретных характеристиках этого объекта.

Фактор стоимости - количественный или качественный фактор, оказывающий влияние на стоимость.

Ценообразующий фактор - фактор, который оказывает влияние на стоимость объектов оценки и может быть достоверно определен и объективно измерен.

Цифровая тематическая карта - карта, сформированная в целях определения значений ценообразующих факторов по объектам недвижимости и отображения результатов.

XML - пригодный для любой операционной системы и любого аппаратного обеспечения, не зависящий от программного и аппаратного обеспечения инструмент передачи информации, формат данных, в котором осуществляется передача сведений из кадастра недвижимости.

2.2.

Для целей кадастровой оценки под земельным участком (ЗУ) понимается часть земной поверхности, включая водные объекты или их части, в определённых и отражённых в государственном кадастровом учёте или подготовленными для внесения в ЕГРН границах и координатах, обладающей физико-химическими, бактериологическими и иными свойствами, сказывающимися на возможности его (участка) использовании, в том числе: 

эффективном использовании водного ресурса, 

плодородии, 

возможности его застройки, в соответствии с установленным видом разрешённого использования (ВРИ) участка на дату определения стоимости. 

2.2.1.

К свойствам ЗУ относятся:

сложившиеся на дату определения стоимости и/или проведённые работы по планировке в границах участка – рельеф, включая рельеф дна водного объекта;

обеспеченность (наличие/отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой – наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ участка;

естественное или искусственно созданное окружение участка – степень освоения окружающей территории.

2.2.2.

К свойствам ЗУ не относятся: 

благоустройство (за исключением сложившегося на дату оценки рельефа, в том числе, вертикальной планировки);

озеленение, за исключением растительности, препятствующей эффективному освоению участка (для вакантного участка);

внутриплощадочные (расположенные внутри установленных границ) инженерные коммуникации;

искусственные покрытия;

малые архитектурные формы;

прочие объекты, могущие быть самостоятельными объектами кадастрового и/или бухгалтерского учёта.

2.2.3.

Участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой при наличии и в объёме подведённых к границе участка инженерных коммуникаций, при наличии физической и юридической возможности использования этих коммуникаций. Наличие магистральных инженерных коммуникаций (ЛЭП, магистральные трубопроводы, коллекторы и пр.), проходящих по самому участку или вблизи его границ, не дают основания считать участок инженерно обеспеченным или иметь возможность присоединения к этим коммуникациям. При проведении оценки в кадастровую стоимость земельного участка включается величина затрат на подключение к инженерным коммуникациям в объёме необходимом и достаточным для функционирования объекта (-ов) капитального строительства, возведённого на участке. 

2.2.4.

Участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к любой из его границ подходят подъездные пути, независимо от типа покрытия или конструкции подъездного пути. При этом при проведении оценки необходимо учитывать вид и класс подъездных путей. Исключение составляют только автомагистрали и магистральные линии железных дорог, не имеющие съезда (отвода) к участку.

2.2.5.

При проведении оценки следует разделять земельный участок, как объект недвижимости и права недропользования. Права недропользования не должны учитываться в кадастровой стоимости земельного участка.

2.3.

Для целей кадастровой оценки под объектом капитального строительства понимаются: здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено или их части, включая неотделимое внутреннее инженерное оборудование и коммуникации этих объектов, без которых эксплуатация объектов в соответствии с назначением невозможна или существенно затруднена.

2.3.1.

К объектам капитального строительства также относятся:

стационарные объекты: постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки. Под стационарными объектами понимаются объекты, имеющие фундамент (основание, прочно связанное с землёй), систему (системы) энергоснабжения;

доли в паркингах и открытых парковках, если эта доля может быть выделена в натуре и позволяет выделить место под стоянку автотранспортного средства.

2.3.2.

 К объектам капитального строительства не относятся:

движимое имущество – временные (не стационарные) постройки, киоски, навесы и других подобные постройки, не имеющие прочной связи с землёй, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению;

все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций объекта капитального строительства, либо, при отсутствии ограждающих конструкций, за внешними границами опорных частей и/или пятна застройки объекта;

оборудование, инвентарь и меблировка объекта капитального строительства, за исключением инженерного обеспечения и оборудования, являющегося неотъемлемой частью объекта, необходимых для функционирования этого объекта;

отражающиеся или могущие отражаться на балансовом учёте отдельно, предметы декоративно-прикладного искусства (для ОКН);

доля бизнеса, осуществляемого или потенциально возможного в объекте капитального строительства, включая обученный персонал (например, для гостиниц);

гудвил и(или) плата за пользование именем (товарным знаком);

права на имущество вне наружных границ ограждающих конструкций, в том числе, для квартир – права на пользование местами общего пользования – лестничными клетками, холлами, подсобными помещениями, техническими этажами и прочим имуществом, находящееся в общедолевом пользовании. Доли в паркингах (парковочных местах) многоквартирных жилых домов и помещениях коммерческого назначения должны оцениваться как самостоятельные объекты недвижимости;

прочие подобные объекты материальных и нематериальных прав, связанные с объектом капитального строительства, отражающиеся на его стоимости, но не относящиеся к неотделимым улучшениям объекта капитального строительства. 

2.4.

Права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства, независимо от функции использования объекта капитального строительства, не учитываются, за исключением учёта стоимости земельного участка при расчёте величины прибыли предпринимателя. 

2.5.

Расположение объекта капитального строительства в местах, отражающихся на величине затрат на создание объекта, а также на величине устаревания объекта (плотная застройка, приводящая к необходимости дополнительных издержек при создании объекта, удалённость от транспортных путей, негативное окружение и т.п.) учитывается при определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

2.6.

Сумма кадастровых стоимостей земельного участка и расположенного на нём объекта(-ов) капитального строительства должна находиться в границах интервала стоимости единого недвижимого комплекса (объекта недвижимости), состоящего из рассматриваемых земельного участка и объекта(-ов) капитального строительства. Исключение составляют случаи:

расположения на участке руинированных (аварийных и ветхих) объектов капитального строительства, вклад которых в стоимость объекта может быть отрицательным (требуется проведение работ по разборке существующих строительных конструкций и их утилизации), приводящий к уменьшению стоимости земельного участка как условно свободного;

неэффективного использования земельного участка – несоответствующего среднерыночным и/или нормативным показателям по плотности застройки (отношению площади застройки к площади участка для рассматриваемого вида разрешённого использования) и/или застроенности (отношению площади объекта капитального строительства к площади земельного участка для рассматриваемого вида разрешённого использования);

наличия существенного вклада в стоимость объекта недвижимости доли бизнеса, связанного с его деятельностью, а также вспомогательных объектов, не учитываемых при проведении кадастровой оценки земельных участков и объектов капитального строительства.

2.7.

В случае проведения кадастровой оценки в отношении единых недвижимых комплексов, под объектом оценки понимается земельный участок и расположенный на нём основной объект капитального строительства - здание, сооружение, линейный объект (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы). Не допускается для целей кадастровой оценки формировать единый недвижимый комплекс, состоящий из земельного участка, основного объекта капитального строительства и вспомогательных объектов (зданий и сооружений, инженерных коммуникаций). При наличии любых вспомогательных объектов, их отражение в Перечне объектов, подлежащих оценке и, соответственно, их оценка должна производиться самостоятельно. При этом, все вспомогательные объекты необходимо разделять на два типа:

условно вспомогательные объекты – с указанием земельного участка (доли земельного участка). Для целей кадастровой оценки такие объекты отражаются в Перечне объектов как самостоятельные и подлежат оценке как единый объект недвижимости – земельный участок с расположенным на нём зданием, сооружением;

вспомогательные объекты – без указания доли земельного участка. Такие объекты подлежат оценке в соответствии с требованиями, предъявляемыми к оценке объектов капитального строительства в соответствии с п.2.2-2.4 настоящих Указаний. 

Системы инженерной инфраструктуры (сети электроснабжения, водоснабжения и канализации, газоснабжения, связи и пр.) – подводящие инженерные коммуникации – отводы от магистральных сетей до ввода в здание, предназначенные для непроизводственной деятельности (обеспечения функционирования объекта недвижимости), не выделяются в отдельные объекты и не учитываются при определении кадастровой стоимости. При этом наличие подключения (или возможности подключения) к этим сетям учитывается при определении кадастровой стоимости.

2.7.1.

Условно вспомогательными объектами единых недвижимых комплексов для целей настоящих Указаний признаются объекты капитального строительства, входящие в состав единых недвижимых комплексов, но представляющие собой самостоятельный объект недвижимости. Примером таких объектов служат вспомогательные производственные и административные корпуса предприятий, вспомогательные сооружения, санитарно-защитные зоны, отдельно стоящие и встроено-пристроенные паркинги, являющиеся частью единого недвижимого комплекса, независимо от его назначения, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, включая инженерные коммуникации, предназначенные для производственной деятельности, магистральные трубопроводы и тому подобные объекты. 

Условно вспомогательные объекты для целей кадастровой оценки отражаются в Перечне объектов с указанием земельного участка (доли земельного участка) и подлежат оценке как единый объект недвижимости – земельный участок с расположенным на нём зданием, сооружением. 

2.7.2.

Под вспомогательными объектами единых недвижимых комплексов для целей настоящих Указаний признаются ОКС, рассмотрение которых как самостоятельных невозможно или нецелесообразно. Для целей кадастровой оценки такие объекты отражаются в Перечне без указания доли земельного участка и подлежат оценке в соответствии с требованиями, предъявляемыми к оценке объектов капитального строительства.

К вспомогательным объектам, входящим в состав единого недвижимого комплекса могут относиться:

вспомогательные здания и сооружения на участках огороднических, садоводческих и дачных товариществ, участков индивидуальной жилой застройки при наличии признаков капитальности, отвечающих требования п.2.3 настоящих Указаний. Например: сараи, скотные дворы, амбары, погреба, гаражи, бани (душевые), летние кухни, веранды, террасы, бассейны, колодцы, скважины, локальные очистные сооружения, капитальные ограждения и тому подобные объекты. 

вспомогательные здания и сооружения многоквартирных домов, объектов торговли, объектов административного, производственного, социального и специального назначения при наличии признаков капитальности, отвечающих требования п.2.2 настоящих Указаний. Например: открытые парковки при жилых, общественных и производственных зданиях, дороги, проезды, детские, спортивные и иные площадки, сооружения, предназначенные для временного накопления отходов, малые архитектурные формы и тому подобные объекты.

2.7.3.

Расчёт кадастровой стоимости условно вспомогательных и вспомогательных объектов осуществляется только в случае их отражения в Перечне и установлением признака "вспомогательный объект" для недопущения двойного учёта стоимости земельного участка. 

2.7.4.

При кадастровой оценке единых недвижимых комплексов не учитываются (не подлежат расчёту):

объекты, не отражённые в Перечне объектов оценки;

движимое имущество – временные постройки, киоски, навесы и других подобные постройки, не имеющие прочно связи с землёй, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению;

все объекты, расположенные за границами земельного участка, относящегося к единому недвижимому комплексу, включая системы инженерной и транспортной инфраструктуры, вне зависимости от правообладателя этих систем;

благоустройство территории (за исключением сложившегося на дату оценки рельефа, в том числе, вертикальной планировки);

озеленение, за исключением растительности, препятствующей эффективному освоению участка (для вакантного участка);

внутриплощадочные (расположенные внутри установленных границ) инженерные коммуникации;

оборудование, инвентарь и меблировка объекта капитального строительства, за исключением инженерного обеспечения и оборудования, являющегося неотъемлемой частью объекта, необходимых для функционирования этого объекта;

отражающиеся или могущие отражаться на балансовом учёте отдельно, предметы декоративно-прикладного искусства (для ОКН);

доля бизнеса, осуществляемого или потенциально возможного в объекте капитального строительства, включая обученный персонал (например, для гостиниц);

гудвил и(или) плата за пользование именем (товарным знаком);

прочие подобные объекты материальных и нематериальных прав, связанные с ЕНК, отражающиеся на его стоимости, но не относящиеся к подлежащим кадастровой оценке земельному участку и расположенным на нём улучшениям.

2.8.

Налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учёта налога на добавленную стоимость.

2.9.

Минимально возможен уровень кадастровой стоимости земельных участков, независимо от вида их разрешённого использования и иных характеристик не может быть меньше, чем затраты на межевание и оформление прав на этот каждый конкретный участок, в том числе:

- участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности, 

- участков, предназначенных для размещения памятников (монументов, обелисков, памятных знаков и т.п. сооружений точечной застройки),

- участков, по которым использование других подходов приводит к отрицательному значению стоимости.

Удельный показатель кадастровой стоимости таких участков принимается равным отношению затрат, необходимых и достаточных для межевания и оформления прав на этот участок к общей площади этого участка. В случае получения удельного показателя кадастровой стоимости участка, выраженного в рублях на 1 кв.м площади участка, меньше одной копейки, этот удельный показатель не указывается в итоговом результате.


Источник информации: Рестко Холдинг


Обсудить на форуме | Подписаться на новости | Версия для печати
 Информация по близким тематикам - Недвижимость (здания, сооружения, квартиры, земля)
Маркетинговые исследованияНовости рынковИнвестиции
17.06.19 Анализ рынка гостиничных услуг в России в 2014-2018 гг, прогноз на 2019-2023 гг
14.05.19 Маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости г. Москвы: итоги 2018 г., прогноз до 2021 г
08.04.19 Анализ рыночной стоимости аренды помещения с функциональным обеспечением в Украине
02.04.19 Анализ рынка недвижимости ряда стран ЮВА
15.03.19 Готовый бизнес-план строительства торгового центра
19.07.19 Ритейлер X5 построил в Великом Новгороде распредцентр за 1 млрд рублей
17.07.19 "Новапорт" вложит 5 млрд рублей в развитие аэропорт Воронежа
16.07.19 Еще один торговый центр Leroy Merlin открылся в Краснодарском крае
10.07.19 "Центр притяжения" за 2,5 млрд рублей построят к 2024 году в Ханты-Мансийске
08.07.19 Межрелигиозный культурный центр построят в "новой" Москве
21.01.18 Инвестиционный проект по строительству 4* Отеля на набережной в Барселоне.
07.09.17 строительство жилых домов отелей в Болгарии
30.06.17 Срочный выкуп и перепродажа квартир
17.01.17 Доступное Жилье
17.01.17 Рантье-проект. коммерческая вторичка
Все   |   Добавить
Все   |   Добавить
Все   |   Добавить
ФорумНовости ФирмСтатьи и обзоры
21.07.19 buy cialis (buy_cialis)
21.07.19 buy cialis online (cialis)
21.07.19 generic cialis online (cialis)
21.07.19 Позвоните мне пожалуйста 89154394959 (Мария)
11.07.19 Re: Вопрос по продукту (Admin)
15.05.18 В московском ЖК премиум-класса Прайм Парк откроется «Академическая гимназия»
04.03.18 Новая номенклатура изделий из стекла и алюминия от Производителя.
30.01.18 В квартале ONLY осталось всего 190 апартаментов
13.02.17 ВТБ-24 разработал новые ипотечные программы для покупателей ЖК «Одинбург»
10.02.17 Основные риски участия в долевом строительстве жилья
07.10.17 Если нужен винный погреб
01.07.17 Ландшафтный дизайн в японском стиле
01.07.17 Ландшафтный дизайн в китайском стиле
01.07.17 Цветочные клумбы
26.11.16 Как оформить дачный дом в собственность?
Все   |   Добавить
Все   |   Добавить
Все   |   Добавить


 Спецпредложения
Все   |   Добавить
 Реклама

Размещение рекламы
 Популярные исследования
05.10.2016 - Бизнес-план Выход компании на рынок сервисного обслуживания и ремонта холодильного и климатического оборудования
15.07.2019 - Анализ рынка каустической соды в странах СНГ в 2014-2018 гг, прогноз на 2019-2023 гг
15.07.2019 - Анализ рынка ювелирных изделий премиум-класса в России в 2014-2018 гг, прогноз на 2019-2023 гг
17.06.2019 - Анализ рынка медицинских услуг во Владивостоке в 2014-2018 гг, прогноз на 2019-2023 гг
16.01.2019 - Анализ рынка клея однокомпонентного ПУР в России и в мире (с предоставлением базы импортно-экспортных операций)
16.01.2019 - Анализ рынка полиуретановой продукции в России и в мире (с предоставлением базы импортно-экспортных операций)
27.05.2019 - Маркетинговое исследование рынка спиртных напитков в Москве и Московской области 2014-2018 гг., прогноз до 2023 г.(с обновлением
18.03.2019 - Бизнес-план комплекса круглогодичного выращивания грибов вешенка (с финансовой моделью)
25.02.2019 - Анализ рынка прострелочно-взрывных работ в России
16.01.2018 - Анализ рынка розничной торговли в России
 Популярные новости
1. Семь эстакад и тоннель построят за два года при реконструкции развязок на МКАД - 22.07.2019
2. Ритейлер X5 построил в Великом Новгороде распредцентр за 1 млрд рублей - 19.07.2019
3. Школа Dota 2: как заработать миллионы на обучении киберспортсменов - 19.07.2019
4. «Настоящий экотерроризм». Эксперт оценил ущерб от гибели пчел в сумму больше триллиона рублей - 22.07.2019
5. ЦБ сможет ограничивать комиссии за переводы и оплату с карт - 19.07.2019
6. Токсичная молекула: как сколковский стартап потратил полмиллиарда на лекарство с плохой историей - 22.07.2019
7. Началось строительство заводов на территории "Сырной долины" в Подмосковье - 18.07.2019
8. "Новапорт" вложит 5 млрд рублей в развитие аэропорт Воронежа - 17.07.2019
9. Гендерный реванш. Почему самое время инвестировать в женское искусство - 17.07.2019
10. «Яндекс.Такси» купила активы одного из крупнейших сервисов такси «Везет» - 18.07.2019
Все права защищены.
При полном или частичном
использовании материала ссылка
на сайт Restko.ru обязательна.


Информационный портал.
Строительство. Недвижимость.
OOO "Restko". © 2019.
Тел: +7(495)505-50-61, +7(926)535-50-61
Написать письмо
  Реклама Заказать рекламу