 | С начала 2012 года 15% российских частных инвесторов в зарубежную недвижимость выбрали коммерческую недвижимость. Почему?
Тип информации:
Дата:
Регион:
Отрасль:
Специализация:
Согласно данным консалтинговой компании Indriksons, с начала 2012 года порядка 15% российских частных инвесторов в зарубежную недвижимость выбрали объектом для своих вложений не жилую, а коммерческую недвижимость: номера в отелях, склады самообслуживания, студенческие апартаменты. О том, чем можно объяснить такой тренд и почему он будет только усиливаться, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.
Предпосылки тренда
«Основным покупателем зарубежной недвижимости был и остается средний и малый бизнес. До 2008 года частные инвесторы из России приобрели много неликвидной курортной недвижимости в Испании, Болгарии и других странах, но после кризиса 2008 года, когда он, собственно, пришел в Россию, осознали, что это, говоря языком инвесторов, не актив, а пассив, - говорит Игорь Индриксонс. – Такую недвижимость стало невозможно продать по сколько-нибудь разумной цене, или сдать в аренду. Даже те, кто купил недвижимость на более стабильных рынках таких, как Великобритания, Германия или Франция, столкнулись с такой сложностью – практически невозможно самостоятельно управлять этими объектами. Даже если есть агентство, то оно просто передает информацию о физическом состоянии квартиры, если необходим ремонт, и что делать дальше - брать ли деньги с арендаторов или платить самому. Но нанимать рабочих для ремонта и вести переговоры с арендаторами должен сам владелец жилья. В этом и заключалась одна из основных сложностей - в секторе жилой и курортной недвижимости нет возможности прибегнуть к пассивному управлению своей недвижимостью».
Преимущества пассивного управления
Пассивное управление – это когда управляющая компания осуществляет оперативное управление недвижимостью, а инвестор, который вложил деньги в эту недвижимость, получает полугодовые отчеты, раз в год получает отчет об аудите и, естественно, арендную плату на банковский счет. На этом все обязанности инвестора касательно взаимодействия с управляющей компанией и управления своей недвижимостью исчерпывается. Компания, в свою очередь, непосредственно управляет недвижимостью – оформляет и проводит все налоговые выплаты, самостоятельно делает ремонт, и вообще полностью «ведет» объект. Это и есть пассивное управление для инвестора.
Западные инвесторы давно осознали, что наличие пассивного управления должно быть одним из приоритетов при выборе объекта, если он живет в другой стране или вдалеке от объекта инвестирования, т.е. нет возможности самостоятельно управлять своей недвижимостью. К этому еще можно прибавить языковой барьер, а в некоторых случаях и разницу во времени. Например, когда инвестор из России покупает недвижимость в США или наоборот. Поэтому все больше и больше инвесторов прибегают к вложениям в сектор коммерческой недвижимости, который доступен для входа частного инвестора - купить долю в складах самообслуживания можно начиная от 4 тысяч евро; управляющая компания полностью ведет объект, и частному инвестору нет необходимости глубоко вникать в оперативное управление недвижимостью или самому заниматься им.
Почему курортная недвижимость проигрывает коммерческой?
К сожалению, в жилом секторе таких управляющих компаний работающих по схеме пассивного управления практически нет. Управляющие компании, работающие по такой схеме, встречаются в основном в секторе коммерческой недвижимости. Для того, чтобы управляющей компании было прибыльно вести объект жилой недвижимости, этот объект должен быть крупным, а крупные объекты как раз обычно коммерческие.
«Практически невозможно, чтобы жилое здание полностью принадлежало нескольким инвесторам, которые полностью передали бы объект управляющей компании, - комментирует Игорь Индриксонс. - В жилых зданиях всегда будут покупать недвижимость для личных целей, или будут сдавать самостоятельно. Допустим, получив в управление 10-20 разрозненных квартир на одном объекте, управляющая компания никогда не получит необходимого объема, при котором она сможет заработать, когда же компания управляет отелем на 200 номеров, то на таком объеме они неплохо заработают, и поэтому берутся за управление такими объектами».
Единственный недостаток коммерческой недвижимости заключается в том, что ее нельзя использоваться в личных целях, но все же это не самое главное для инвестора, главное – получать стабильный и высокий доход от нее. «Простой пример из практики, в 2008 году я привез и предложил в России проект управляющей компании Park Plaza (кстати сказать, это был первый объект такого типа, предложенный российским частным инвесторам) Westminster Bridge Hotel. Это крупный отель на 2040 номеров, который на данный момент достроен и не первый год работает. Отель находится напротив башни Big Ben. Наполняемость отеля находится на уровне 93%, это очень высокий показатель. Так вот, в 2008 году российские инвесторы не обратили особого внимания на этот объект, но сейчас ситуация кардинально меняется. Инвесторы, наученные уроками предыдущих лет, делают выбор в сторону более прибыльных и менее рискованных объектов и рынков», - резюмирует эксперт
Источник информации:
| |
|  |
