 | Договоры на недвижимое имущество: квартиру, офис, машиноместо
Тип информации:
Дата:
Регион:
Отрасль:
Специализация: ,
В юридической терминологии, а так же в практической деятельности имеет место значительное число различных договоров, направленных на приобретение права на жилое помещение. И не важно, что именно за право возникает у претендента на недвижимое имущество — право собственности или право пользования, результатом правильно заключенного договора является право на жилое помещение.
Договоры жилищного найма (социального, коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилыми помещениями. Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется в основном жилищным законодательством по найму жилых помещений (определяемому в юридической литературе как коммерческий наем) — нормами гл. 35 Гражданского кодекса РФ.
По своей юридической природе договор жилищного найма (одного и другого вида) является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным(содержание договора — «обязуется предоставить»).
Договоры на жилое помещение (одного и другого вида) имеют ряд общих(обязательных) позиций, права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.
Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение(жилое помещение); договоры заключаются в письменной форме; договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.
При определенных совпадениях договор социального и коммерческого найма и договор юридического найма имеют некоторые различия. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма — всех форм собственности(государственной, муниципальной, частной).
Значительное внимание ГК РФ и ЖК РФ уделяют вопросам определения круга лиц, на которых возлагаются обязанности по договорам жилищного найма, содержания этих обязанностей и ответственности за их неисполнение.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 ЖК РФ.
В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от
Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
- обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
- производить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
- не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
- при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены в статье 678 ГК РФ.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Частью второй этой статьи предусмотрено, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Важнейшей обязанностью нанимателя обозначено своевременное внесение платы за жилое помещение.
Обязанностью нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения является текущий ремонт занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта жилого помещения, то таковой является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Обязанности нанимателя жилья по договору коммерческого найма обозначены также в Правилах пользования жилыми помещениями (п. 24). Пользование жилыми помещениями должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан и соседей (ст. 17 ЖК РФ; п. 6 Правил).
Если по договору социального или коммерческого найма у нанимателя возникает право пользования на жилое помещение, то, например, по договору купли-продажи, договору передачи в собственность, договору дарения, договору ренты, мены, иным договорам, у приобретателя недвижимого имущества возникает право собственности на жилое или нежилое помещение.
Право собственности отличается от права пользования тем, что собственник может распорядиться принадлежащим ему имуществом, т.е. так же продать, подарить, передать в собственность по другому договору отчуждения. Права собственника в отношении принадлежащего ему имущества значительно шире и значительнее, нежели права нанимателя или пользователя.
Прежде чем осуществлять сделку, направленную на приобретение или отчуждение недвижимого имущества, адвокаты рекомендуют тщательно продумать результат проведения такой сделки, предмет отношений и конечную цель, которую хочет добиться сторона договора, оформляя такой договор.
Как показывает юридическая и судебная практика, если стороны договора по приобретению или отчуждению имущества не имеют четкого представления по указанной сделке и ее последствиям, то данная сделка значительно чаще расторгается или признается недействительной.
Источник информации:
| |
|  |
