Какие мошеннические схемы продажи недвижимости имеют наибольшее распространение в настоящее время, и как не стать меценатом аферистов? — размышляет Екатерина Царева, ведущий юрист Первого Столичного Юридического Центра.
Предлагаю рассмотреть семь способов обмана добросовестных покупателей.
Первый, самый распространенный — сделка через «фирму-однодневку». Данные организации создаются для проведения одной, либо нескольких крупных операций. Более грамотные мошенники создают вид представительной компании, снимают красивый офис, при этом есть и такие, которые располагаются в обычной квартире. Получив от «юридически неграмотных» граждан либо комиссионные, либо залог, либо полную стоимость обещаемой квартиры — фирма «испаряется», а затем появляется уже по иному адресу с другим названием.
Второй — Обман «через суд». Здесь можно выделить два способа мошенничества.
Предположим, два друга решили заработать денег. Друг 1 продает свою квартиру Другу 2. Этот новый собственник перепродает свою квартиру добросовестному покупателю, получает деньги. Затем Друг 1 признает в судебном порядке договор недействительным, и в этом случае добросовестный покупатель должен будет вернуть квартиру первоначальному собственнику — Другу 1, а Друг 2, которого и след простыл — деньги добросовестному покупателю. Квартира истребуется у покупателя, а исполнительное производство в отношении Друга 2 заканчивается«актом о невозможности исполнения».
Есть другой вариант. Довольно часто при совершении сделки купли-продажи недвижимости договорная — реальная стоимость квартиры существенно выше суммы, указанной в договоре (уход налогообложения). Заключается договор по не полной стоимости, а затем в судебном порядке продавец признает сделку недействительной. Продавцу возвращается его квартира, а покупателю — денежные средства, но не фактически уплаченные, а указанные в договоре.
Третий вид обмана — при помощи аванса. Данный способ мошенничества очень схож с работой «фирм-однодневок». Схема простая и давно распространенная — арендаторы — мошенники, реже - сами собственники, дают объявление о продаже квартиры по очень привлекательной цене. От желающих приобрести «дешевую» недвижимость нет отбоя. Аванс берется одновременно с нескольких «покупателей», после чего арендаторы из квартиры съезжают.
Есть и другой вариант — более «интересный». Допустим, договор подписан, деньги переданы, и тут Федеральная регистрационная служба приостанавливает регистрацию договора или выносит отказ в совершении регистрационных действий на том основании, что в реестре имеется определенный запрет на совершение сделок. Итог — сделка не зарегистрирована, право собственности остается у прежнего владельца, а деньги — уже переданы. Таким образом, покупателям следует осуществлять передачу денег только через банковскую ячейку, чтобы прогарантировать интересы и продавца, и покупателя.
Четвертое — Квартира с «темной историей». Представим, квартира в Москве, приобретена через посредников у лица, злоупотребляющего спиртными напитками, либо наркозависимого, либо предыдущий собственник приобрел данную квартиру у такого лица. Суд, как правило, лишает последнего покупателя права собственности на такую квартиру, а вернуть деньги за нее — практически невозможно.
Существуют и квартиры, с так называемыми «темными пятнами в истории». Например, были допущены нарушения в ходе приватизации, либо при продаже недвижимости не были учтены интересы несовершеннолетних детей.
Пятое - Финансовые пирамиды — одна из самых устоявшихся мошеннических схем, безотказно действующих и сегодня. Лозунг «Приведи новых клиентов» является условием приобретения квартиры по заниженной цене. Организатор пирамиды под различными предлогами постоянно откладывает выполнение своих обязательств, пока не выяснится, что выполнить их он не может. Вернуть денежные средства клиента также не представляется возможным.
Шестое — Покупка выморочного имущества. В крупных городах существуют так называемые квартиры без хозяев. Это квартиры, собственники которых умерли, наследников не осталось, а государство либо забыло про данную квартиру, либо не успело принять ее как «выморочное» имущество. Мошенники продают такую недвижимость от имени бывшего собственника, либо выдают себя за наследников и признают право собственности в порядке наследования.
Седьмое - Двойные продажи. Смысл состоит в продаже квартиры одновременно нескольким лицам. Это могут быть, например, продажи по дубликатам документов. В данном случае повезет тому покупателю, кто окажется проворнее и первым зарегистрирует ее в Регистрационной службе.
Для того чтобы сделка прошла успешно, необходимо тщательно проверить все документы, в первую очередь:
- удостоверяющие личность участников сделки, а также
- документы, подтверждающие право собственности на предлагаемую к продаже недвижимость…
Помните, квартирные аферисты — это люди, которые видят на несколько шагов вперед, поэтому, при покупке или продаже недвижимости, примите все необходимые меры, чтобы не попасть в «лапы мошенников».
