 | Признание права собственности при наличии двух претендентов
Тип информации:
Дата:
Регион:
Отрасль:
Специализация:
Очень часто ставит под сомнение права соинвесторов конфликтная ситуация между юридическими лицами — участниками долевого строительства (заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти). При этом споры между этими лицами выливаются в арбитражные процессы.
В качестве последнего примера можно привести спор между двумя Инвесторами строительства, в соответствии с которыми на квартиры соинвесторов был наложен арест и они были лишены возможности оформить право собственности даже в судебном порядке.
Кроме отсутствия такой возможности соинвесторы находились на грани неизвестности относительно судьбы их недвижимого имущества. Споры продолжались более двух лет.
Юридический Центр рекомендует соинвесторам вступать в указанные споры сначала в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, а в дальнейшем предъявлять свои исковые требования.
Недобросовестные застройщики часто пытаются приостановить рассмотрение дела о признании права соинвестора в суде общей юрисдикции на основании ст. 215 ГПК РФ, обосновывая это наличием арбитражного дела между участниками строительства — юридическими лицами. Некоторые суды соглашаются с подобными ходатайствами и приостанавливают рассмотрение дела, что серьезно нарушает права соинвестора как потребителя, а иногда ставит под вопрос сам исход дела в суде общей юрисдикции. Подобную позицию судов нельзя признать обоснованной, т.к. рассмотрение спора между ответчиками в арбитражном суде не делает невозможным рассмотрение спора о праве дольщика на конкретную квартиру. Из этого же исходит законодатель, который в абзаце пятом ст. 215 ГПК РФ основанием приостановления производства по делу определил только «невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном, уголовном производстве» и исключил арбитражное судопроизводство. В то же время в ст. 143 АПК разрешение дела судом общей юрисдикции прямо указано как основание для приостановления арбитражного производства. Таким образом, законодатель делает приоритет в части приостановления для судов общей юрисдикции перед арбитражными судами, защищая прежде всего права гражданина, а не юридического лица.
Кроме того, часто суды общей юрисдикции крайне неохотно рассматривают исковые заявления о признании прав дольщиков на квартиры, мотивируя это «отсутствием спора», «невозможностью рассматривать дело в рамках гражданского судопроизводства» (!) и т.п. Суды пытаются по разным, иногда просто чудовищным, с точки зрения ГПК РФ, основаниям отказывать в приеме искового заявления, оставлять заявление без рассмотрения, прекратить производство по делу и т.п. Например, в одном из подобных случаев судья отказала в принятии искового заявления, ссылаясь на то, что«к заявлению не приложены документы, подтверждающие ввод дома в эксплуатацию», ссылаясь на п. 1 ст. 134 ГПК РФ. Мало того что подобного основания отказа в принятии заявления нет в ст. 134 ГПК РФ, но такой формулировкой судья, не начав рассматривать дело по существу и не установив никаких фактов по данному делу, делает выводы по существу предмета спора.
«Отсутствие спора о праве» — вообще любимый конек некоторых судей. Если ответчик не оспаривает требований истца, судьи уже считают, что спора нет. Однако уже сам факт прекращения строительства, нарушение его сроков, невозможность оформить права собственности на квартиры обычным путем — все это уже свидетельствует о том, что спор есть! Даже если ответчик лукаво и лицемерно утверждает, что не оспаривает прав соинвесторов, то это еще не говорит об отсутствии спора. Суд должен в ходе разбирательства установить все материально-правовые обстоятельства дела и только тогда делать выводы.
С подобными вышеперечисленным судебными актами необходимо бороться. Причем не только путем подачи частных жалоб, но также жаловаться на непрофессиональных судей в квалификационные коллегии судей с просьбой наложения на судью дисциплинарного взыскания, вплоть до досрочного прекращения полномочий, чтобы подобная порочная практика недобросовестного отношения судей к своим обязанностям прекратилась.
При предъявлении иска о признании прав соинвесторов на квартиры необходимо учитывать, что такие требования истцов подпадают под действие Закона «О защите прав потребителей», что прямо установлено в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов», утвержденном Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Данное обстоятельство может стать решающим, учитывая, что при всех прочих равных условиях Закон «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину-потребителю дополнительную защиту.
Также необходимо остановиться на такой немаловажной детали, как обеспечительные меры. Как было отмечено ранее, права дольщиков на их квартиры либо на получение квартир в собственность после окончания строительства ставятся под сомнение действиями недобросовестных юридических лиц, так или иначе претендующих на эти квартиры. В такой ситуации целесообразно в рамках предъявления иска о признании прав на квартиру ходатайствовать перед судом о наложении обеспечительных мер на эту квартиру. В качестве таких мер можно предложить такие, как запрет ответчикам, а также любым третьим лицам совершать любые действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением иным образом квартирой либо частью строящегося жилого дома в виде проинвестированной истцом отдельной квартиры, передавать права на вышеуказанную квартиру в иной форме третьим лицам, включая право пользования (вселения), а также запретить Федеральной регистрационной службе и ее территориальным подразделениям и иным компетентным органам регистрировать договоры по отчуждению, обременению, распоряжению иным образом вышеобозначенной квартирой, а также права, вытекающие из таких договоров.
Обеспечительные меры являются весьма действенным инструментом в борьбе соинвесторов за свои квартиры, т.к. обремененные обеспечительными мерами квартиры уже не смогут стать легкой добычей недобросовестных застройщиков, по адресу, на который наложены меры, невозможно будет зарегистрировать новый договор долевого участия, тем более чье-то право. Таким образом, ситуация «замораживается» и объект теряет привлекательность для недружественных участников строительства или третьих лиц.
Согласно приведенным выше рекомендациям дольщики имеют возможность признать свои права на квартиры в судебном порядке, раз и навсегда решив вопрос о праве на свою построенную либо еще недостроенную квартиру, зафиксировать себя как единственного законного собственника на случай двойных продаж либо манипуляций недобросовестного застройщика. При этом нет необходимости стоять в пикетах, объявлять голодовки и ходить на митинги, все решается цивилизованным способом, основываясь на ст. 46 Конституции РФ и действующем законодательстве.
Актуальность содержания настоящей статьи можно подтвердить одним примером из нашей судебной практики, а именно, получив решение суда о признании права собственности на жилое помещение и обратившись в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, мы получили ответ о невозможности регистрации права в силу наличия в данном регистрирующем органе решения Арбитражного суда о признании права на ту же самую квартиру за одной компанией. На тот момент существовал реальный риск потери квартиры, но нашим адвокатам удалось разрешить возникшую проблему и зарегистрировать право собственности на нашу доверительницу. При этом, стоит отметить, что если бы нашим адвокатам было бы известно о судебном процессе в Арбитражном суде на то же самое недвижимое имущество, проблему удалось бы решить намного проще.
В соответствии с вышеизложенным, наши юристы настоятельно рекомендуют отслеживать арбитражные споры по делам о признании права собственности с проблемными застройщиками, чтобы в одно прекрасное время не оказаться без своей квартиры.
Источник информации:
| |
|  |
