На седьмом году после принятия закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ, он, кажется, заработал. Во всяком случае, в Москве. По информации компании «НДВ-Недвижимость», в столице по данным на декабрь 2010 г. процент новостроек на стадии строительства, реализуемых согласно 214-ФЗ по договору долевого участия (ДДУ) возрос до 36%.
По договору жилищно-строительного кооператива – ЖСК (также разрешенного 214-ФЗ) в декабре 2010 г. продавались 15% новостроек. Итого, впервые за шесть лет, прошедших после вступления в силу закона о долевом участии в строительстве, более половины жилья в новостройках – 51% - стало продаваться по законным схемам.
49%, соответственно, приходятся на схемы «обходные». Это продажа по предварительному договору купли-продажи – 41% – и договору инвестирования и вексельной схеме, вместе – 8%.
Не совсем понятно, правда, выглядят данные тех же аналитиков по доле «долевки» в округах столицы. Наибольшее число новостроек, реализуемых по ДДУ – 23% – они отмечают ЮАО. На втором месте идет СВАО с 18%, третье место поделили четыре округа – ЗАО, СЗАО, ВАО и ЮЗАО – с 14% новостроек в каждом, продающихся по ДДУ, а отстающим назван САО с 4%.
Конечно, количество новостроек распределено по округам неравномерно, но если округ-чемпион показывает долю ДДУ в 23%, то общая доля ДДУ по новостройкам города в целом никак не может составлять 36%.
Между тем, специалисты утверждают, что уже в I квартале 2011 года доля новостроек, реализуемых по ДДУ, возрастет с 36% до 40%. Здесь беспокойство вызывают такие данные компании: 5% новостроек, продающихся по договорам долевого участия, должны быть сданы за оставшиеся до конца 2010 года дни. Еще в 9% госкомиссии работают, но сдача, очевидно произойдет в 2011-м, т.е. эти 9% следует приплюсовать к тем 68%, которые запланированы к сдаче в 2011. Итого, 82% сегодняшних новостроек-«долевок» будут сданы в 2010-2011 годах и только 18% намечены к сдаче в 2012 году.
А отсюда неприятный вывод. Даже если девелоперы, которые начнут новые проекты в 2011 году, на 40% и более выберут 214-ФЗ, вряд ли многие из них начнут продажу по ДДУ уже в 2012 году. Т.е. доля ДДУ в 2012 году существенно расти не будет: эффект накопления практически отсутствует.
Кроме того, как указано в исследовании, более 80% объектов, осуществляющих реализацию по 214-ФЗ, относится к бизнес-классу (Бизнес, Бизнес+), а доля новостроек комфорт-класса, примыкающего к эконом-классу, составляет 19%. Однако известно, что кризис и падение покупательной способности уже вызвали перепозиционирование значительной части новостроек в сторону снижения классности. Процесс роста доли «эконома» и «комфорта» за счет «бизнеса», очевидно, продолжится и в 2011 году, и в 2012-м. Таким образом, нелюбовь застройщиков эконом-класса к 214-ФЗ также будет работать против увеличения доли продаж по ДДУ.
Да, есть и признаки того, что ситуация в столичном стройкомплексе может коренным образом измениться. Достаточно вспомнить сенсационное заявление заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина о намерении московского правительства в несколько раз сократить сроки оформления проектной и разрешительной документации на строительство.
Вице-мэр подчеркнул абсурдность ситуации: «Сегодня время строительства, как правило, занимает намного меньше времени, чем получение всех согласований. Правительство Москвы является крупнейшим инвестором. И мы сами себе по кругу все согласовываем». Сроки оформления документации предполагается уменьшить со 120 до 55 дней, а сроки согласования - с 330 до 80 дней.
Хуснуллин сообщил и о том, что готовятся предложения и по сокращению сроков самих монтажно-строительных работ: «Будем применять, где возможно, круглосуточную работу. По городским программам за бюджетный счет я предлагаю максимально перейти на типовые проекты, изменив лишь внешний архитектурный облик с привязкой к конкретному району. Это позволит максимально и по цене сэкономить, и по времени».
Тем не менее, положительных результатов по обоим направлениям – срокам оформления документации, а тем более по разработке и принятию новых массовых типовых проектов – в течение 2011 года ожидать трудно. Если концепция хорошо забытого «нового старого» – «собянинки» (или «хуснуллинки»?) на смену «хрущевкам» и «брежневкам» - вообще пройдет.
И главный вопрос. Почему 214-ФЗ с огромной задержкой и после трех пакетов поправок все-таки «вышел на рынок»?
Специалисты не слишком церемонились и в догадках по поводу того, кому был выгоден этот закон. Нескольким крупнейшим полугосударственным банкам, оскорбленным тем, что застройщики беспроцентно «кредитовались» у покупателей, а не у них. Что ж, часть законопослушных девелоперов села на кредитную иглу, в результате чего в кризис им пришлось рассчитываться с банками в полном смысле слова «собой» - долей собственности в бизнесе.
При этом сами банки, поняв, что закон в целом не работает, принялись предлагать рынку... собственные схемы обхода закона. Того закона, который они разрабатывали и лоббировали. Вдумайтесь, полугосударственный Сбербанк, в наблюдательный совет которого входят высшие чиновники правительства и администрации президента, в 2008 году рекламировал свою схему обхода закона о долевом строительстве. Всего-то требовалось, чтобы фактические покупатели открыли в банке «целевые депозиты», а застройщик, естественно, в этом банке кредитовался.
Кроме того, с точки зрения многих бизнесменов, вкладывать собственные деньги в проекты это и сегодня все равно, что класть их стопочкой на большой дороге. И радоваться, если просто заберут деньги. Особенно это относится к такой сфере, как строительство: слишком велика его зависимость от местных властей – начав строить объект в одном регионе, его невозможно достроить в другом.
Если же дом строится на средства граждан («соинвесторов») отнять проект гораздо труднее: придется иметь дело с разгневанными дольщиками. Впрочем, это тоже не гарантия против рейдеров, а захваты, как правило прикрываются защитой тех самых дольщиков.
Почему же они полюбили 214-ФЗ? А они и не полюбили. Просто сотни и тысячи мелких и средних строительных компаний ушли с рынка, прекратили существование. Рынок монополизировался. На нем остались компании, имеющие собственные финансовые средства или солидных финансовых спонсоров и, разумеется, соответствующий административный ресурс. Им 214-ФЗ не страшен. А вот пошел ли он на пользу потребителю, большой вопрос.
