В кризис ипотечный сегмент кредитования пострадал более всего: банки практически совсем перестали выдавать займы, люди теряли доходы и переставали погашать уже выданную ипотеку, через суд квартиры взыскивать тоже оказалось не так то просто. В общем, проблема на проблеме. И все-таки с оживлением экономики и ипотека довольно-таки быстро пошла в гору. На Всероссийском конгрессе ипотечных кредиторов и инфраструктурных компаний участники рынка обсудили, что могут сделать они для окончательной реабилитации ипотечного рынка, а также как может помочь тут государство. Ведь антикризисные программы вроде как сворачиваются, а пробелов остается все еще немало.
В 2009 году объем выданных жилищных займов упал в 4,2 раза (до 152,5 млрд. рублей), и уже в 2010 году рынок показал рост в 2,2 раза (до 335,5 млрд.). Да, выдачи ипотечных кредитов активизировались, но вот с фондированием до сих пор беда. Беспокоит участников рынка и не дешевая цена вопроса, и нехватка госпрограмм поддержки, и недостаточное развитие такого инструмента как секьюритизация. В целом, нет проблем с финансированием разве что у госбанков, которые и без того нарастили свою долю в кризис и обещают отхватить в ближайшем будущем еще кусочек.
Ипотека – социальный сектор, в который вовлечены не только федеральные кредитные организации, но и частные банки разного масштаба, и многие другие отрасли – строительство, страхование, ритейл, и, конечно же, масса россиян. По подсчетам АИЖК, в России порядка 22% граждан, не охваченных, но потенциально желающих войти в ипотеку. Причем снижение ставки и первоначального взноса может расширить круг вероятных заемщиков. И это не единственный простор, куда рынок будет расти. Есть еще качественное направление развития – надлежащее управление рисками, а также развитие финансовое – эффективные инструменты фондирования для ипотечных кредиторов.
По словам Александра Егорова, и.о. председателя правления АБ «ГПБ-Ипотека», главное достижение российских властей заключается в том, что ипотека, вообще, выжила. Да не просто выжила, а осталась главным генератором инвестиций в строительство, а значит – в развитие экономики. «Удалось сохранить инфраструктуру рынка за счет госпомощи заемщикам и застройщикам», - говорит эксперт. Кроме того, хорошо сработал основной подход финансирования через механизм выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.
Далее же, по его словам, роль государства должна заключаться в регулировании контрцикличности развития ипотеки в стране. Также нужно создать единый унифицированный стандарт в зоне ответственности государства за поддержку рынка. «Нам стоит работать на более дешевых ставках, - пояснил Александр Егоров. – Также следует добиться снижения издержек в системе, это можно сделать через унификацию стандартов». АИЖК же будет устанавливать «правила игры» на рынке, а также вести работу с ипотечным депозитарием. Кроме того, на Агентстве останется роль активатора рынка за счет госпрограмм, в случае форс-мажорных обстоятельств.
Главная же роль в развитии ипотеки останется за самим рынком. Поспособствовать этому могут, по словам Егорова, крупные рефинансирующие центры. Например, банки с госучастием. По словам Сергея Озерова, председателя правления банка «Дельтакредит», доля ипотечного рынка, приходящаяся на госбанки и партнеров АИЖК, растет. На 1 октября на них пришлось 85% вместо 63% на 1 января 2009 года. Госбанки во многом достигли таких результатов в кризисных и посткризисных условиях, когда фактор доверия сыграл немаленькую роль.
Наращивание доли также происходит за счет довольно-таки агрессивной рекламной политики. «Гонка за то, кто может объявить о самой низкой ставке», - назвал это предправления «Дельтакредита». При этом, по его словам, стоимость фондирования для рыночных участников сегодня составляет порядка средняя рыночная ипотечная ставка в 13%.
По мнению Озерова, помочь развитию ипотеки может прямое финансирование граждан по разным госпрограммам. «Это позволит расширить круг потенциальных заемщиков, - говорит банкир. – И будет не 33 тысячи, а 111 тысяч новых клиентов». Кроме того, следует предоставить одинаковый доступ к фондированию на рыночных условиях всем банкам. По словам Сергея Архипова, главы секьюритизационного структурирования «Ренессанс Капитал», некоторым банкам, не обладающим достаточно мощным капиталом, получить добротное финансирование может упаковка ипотечных закладных в SPV-компании, то есть секьюиритизация.
Нина Смирнова, генеральный директор СК АИЖК считает, что способствовать развитию рынка может именно страхование. Речь идет об ипотечных страховках на случай от потери работы, на случай дефолта заемщика и недостаточности средств от реализации квартиры, а также о классическом ипотечном страховании, куда входит гибель и повреждение имущества, смерть или утрата трудоспособности должника, а также утрата и ограничение права собственности.
В США «дефолтное» ипотечное страхование существует с конца 19 века, во второй половине 20 века оно получило развитие во многих европейских странах. В России в 2010 году для этого, как известно, создан такой институт развития как страховая компания АИЖК (СК АИЖК), которая занимается перестрахованием ипотечных рисков от 16 рыночных страховщиков (по состоянию на 30.09.2010). Ипотечным страхование на случай дефолта заемщика покрывается и основной долг, и начисленные проценты, и расходы на исполнительное производство. При этом, «на входе» при покупке квартиры в ипотеку с такой страховкой работают заниженные требования к заемщику по первоначальному взносу.
То есть круг потенциальных клиентов действительно существенно расширяется – правда, за счет тех, кто не смог или не захотел накопить более значимый первоначальный взнос. Как-то «пахнет» сабпраймом, не находите?.. Ведь никакие резервные емкости и поддержка государства в США не спасли от краха Fannie Mae и Freddie Mac. Но это лишь с одной стороны. С другой, вернемся к тому, что ипотека – социальный инструмент. И где развивается ипотечный рынок, там растет экономика всей страны. Все-таки сейчас острая фаза кризиса точно позади, а значит, даже если впереди нас ждет что-то не очень приятное, то ипотечное страхование в России, опираясь на опыт других стран, только послужит дополнительной броней.
