По итогам ноября можно говорить о свершившемся факте: банки ощутимо увеличили доступность ипотечных программ для заёмщиков. Причём не только снижены ставки кредита, но и улучшены отдельные условия.
Застрельщиками стали госбанки, имеющие сейчас львиную долю рынка ипотеки — ВТБ24 и Сбербанк (по данным обзора РУСИПОТЕКИ, Сбер достиг долей в 51% и 47% соответственно по жилищным и ипотечным кредитам в общей массе, доля ВТБ — чуть менее 10%). И, хотя заявленные «9%» имеют в большей степени декларативный характер (в реальности ставка оказывается на 2-3% выше), можно говорить о том, что докризисные уровни благополучно пройдены. Сюда ещё следует добавить, что для ощутимого числа банков минимальный первоначальный взнос сократился до уровня 10-20%.
Вслед за госбанками в ноябре потянулись либерализовывать свои условия и частные банки: первые ласточки — Дельта-кредит и БИНБАНК. За «частниками» следует особенно следить: именно они до 2008 года правили бал, и именно они норовили выдавать самые рискованные кредиты, не слишком задумываясь о последствиях. Да и в перспективе доля «частников», несомненно, будет расти, оттесняя госбанки.
Динамика роста объёмов ипотечных займов (не путать с задолженностью!) показана на рисунке внизу для случая московских банков (расчёт по данным ЦБ РФ). «Дно» рынка 1-го квартала 2009 г. по этому денежному показателю превышено уже в 3,5 раза.
Если говорить о чисто московских квартирах (а московские банки дают кредиты и на регионы), то оценки здесь показывают следующее: пик объемов ипотечного кредитования в 3-4 квартале 2008 года составлял 16,7-20,8 млрд руб./квартал. А во 2-3 кварталах 2010 года мы получаем 15,9-20,7 млрд руб./квартал. То есть еще до последних «ноябрьских» ипотечных нововведений московский квартирный рынок уже успешно осваивал докризисные денежные объёмы. И нет сомнений, что уже по итогам нынешнего квартала он шагнёт ещё дальше.
К чему всё это ведёт, в целом понятно: к росту цен. Так было и в 2006-2008 годах, так происходит и сейчас. Рост цен в столице почти на 15% по итогам десяти месяцев — это во многом заслуга ипотечных вливаний. И не стоит поддерживать иллюзии, что ипотека стимулирует какое-то строительство: на новостройки и так идёт незначительная доля кредитов, да и в Москве невозможно резко нарастить стройку из-за ограниченности земельных ресурсов. Хотя застройщики только рады ипотеке — ведь она даёт и им прекрасную возможность накручивать ценник в условиях текущего крайне ограниченного предложения.
В соответствии с теорией влияния ипотечных денег на ценник вторичного рынка можно дать текущую количественную оценку того, насколько во 2-3 кв. 2010 г. ипотекой приподнята цена кв. метра: около 14,5 тыс. руб./кв. метр. Соответственно, каждый следующий млрд руб./квартал ипотечных денег даст прирост ценника на 800 руб./кв. метр. Примерно так же будут расти и цены на московские новостройки.
Что касается застройщиков, то к числу тех, кто сейчас активно использует ипотечные кредиты ВТБ и Сбербанка — Дон-строй, ПИК, Авгур-эстейт, ЮИТ, Докон и др. — постепенно будут присоединяться и остальные застройщики. Сейчас на сайтах банков указано уже 73 адреса московского региона, где готовы кредитовать лидеры. В 2011 году это число как минимум удвоится
