Если делать вывод из экспертных оценок, которыми пестрят сегодня различные источники, то тенденции в этой области взаимодействия банков и потребителей позитивные, но без «перехлестов». Как замечает Евгения Таубкина, генеральный директор «Всероссийской ипотечной сети НБИК», большинство заемщиков ориентируются на процентную ставку, однако это лишь верхушка айсберга.
Существует множество других факторов, влияющих на доступность ипотеки. Специалисты отмечают, что подход банков к оценке платежеспособности заемщиков уже стал лояльнее. Об общем тренде на оздоровление говорит и возобновление выдачи ломбардных займов (кредитов под залог имеющейся недвижимости без проверки заемщика на платежеспособность). По прогнозу НБИК, до конца 2010 года ставки продолжат плавно снижаться. Среднее значение реальной ставки по рынку сегодня держится на уровне 13–14% в рублях.
У АИЖК есть программа со ставкой 11,5%, однако по ней требуется 50% первоначального взноса и полностью «белый» доход. Процентная ставка отражает стоимость кредита, но не стоит забывать о дополнительных комиссиях и расходах, связанных с получением ипотеки. Так, например, у одного из банков есть программа без первоначального взноса, где ставка 17%, однако комиссия за выдачу 8%, но для многих это является решением вопроса. Согласно наблюдениям, сегодня клиенты НБИК чаще всего получают кредит под 14% годовых. Большинство экспертов, сходятся в оценке среднестатистической ипотечной ставки на отечественном рынке, рассматривая значения между 13% и 14%. «Средняя ставка на покупку квартиры на вторичном рынке в долларах составляет 10,5% годовых, в рублях – 13%, – подтверждает Елена Зотова, директор департамента кредитования «Фосборн Хоум – Единый кредитный центр». – При покупке квартиры по ипотеке заемщик сталкивается со следующими единовременными расходами: оценка недвижимости, банковская комиссия за выдачу кредита, а также затраты на государственную регистрацию.
Далее заемщик платит ежемесячные платежи по кредиту, которые включают в себя проценты по кредиту и остаток основного долга, а также ежегодно оплачивает страховую премию. Если говорить о конкретных цифрах, то при стоимости квартиры 4 млн единовременные расходы заемщика могут составлять от 2% от стоимости квартиры». Разумеется, все эти доплаты не входят в расчет средней по рынку ставки, но их следует учитывать для того, чтобы иметь реальную картину расходов покупателя квартиры в кредит сегодня.
Прогнозы в отношении дальнейшего возможного снижения ставок делятся на две группы. Одни специалисты, в основном работающие в сфере торговли недвижимостью, уверены, что необходимое снижение годовых процентов за ипотечный кредит уже произошло, поэтому большей уступчивости со стороны банков ждать нечего. По оценкам Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», процентные ставки уже изменились в сторону понижения, по сравнению с аналогичным периодом, на 3–4%. В ближайшее время если и будут происходить изменения в области ипотечного кредитования, то плавные и незначительные. Помимо мер по снижению процентных ставок и улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне, так и на уровне отдельных банков, восстановление ипотеки зависит от финансового состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах.
Этот фактор базируется на общеэкономической ситуации. Противоположную точку зрения озвучили брокерские компании. С ними, как оказалось, солидарны и застройщики. Аналитики строительных компаний уверенно прогнозируют дальнейшее снижение ставок до конца 2011 года на 1–3%, но в отношении требований к заемщикам повышения лояльности со стороны банков, по их мнению, ждать не стоит, что во многом спорно. «Условия ипотечных программ будут меняться в части ставок и размера первоначального взноса, но требования к заемщикам значительно не изменятся, – уверена Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». – По нашим прогнозам, если сейчас в среднем процентные ставки в рублях составляют 12–14%, то к концу следующего года они достигнут 11–12%».
В отношении же общего роста ипотечного рынка в ближайшей перспективе аналитики единодушны в своем оптимизме. Уже появились компании, которые отмечают, что они смогли достичь докризисных показателей в минувшем отпускном сезоне и в дальнейшем надеются их превзойти. Например, как рассказал Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН, по итогам лета 2010 года продажи МИАН продемонстрировали, что по количеству покупок с помощью ипотеки рынок достиг докризисных показателей: более 26% клиентов агентства приобрели квартиру с помощью ипотечных средств. Соответствующую статистику приводит и Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», ссылаясь на то, что, по данным УФРС, на вторичном рынке уже преодолен рубеж в 9000 сделок в месяц, при исторических 6000 сделках в месяц в среднегодовом исчислении. На первичном рынке подобных наблюдений не ведется, можно отталкиваться лишь от внутренних расчетов компании.
Эксперт подтверждает, что в целом ежемесячные обороты достигли докризисного уровня, в первую очередь за счет роста объемов продаж на первичном рынке Московской области. «Сейчас мы отмечаем постоянный рост числа сделок, совершаемых с использованием ипотечного кредитования: покупатели активно интересуются предложениями банков, – продолжает разговор Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». – В дальнейшем тенденция роста ипотечных сделок будет продолжаться. По нашим оценкам, суммарный прирост за год составит не менее 60%».
