Стремление собственников во время кризиса сократить расходы на содержание объектов недвижимости в ряде случаев привело к падению доходов. По данным Управляющей компании «Фрагра», неграмотная оптимизация уже обернулась серьезными проблемами для ряда собственников.
«За последние два года на рынок вышло много новых компаний, которые могут привлечь клиентов только низкими ценами. Не имея опыта, они проводят «эксперименты» на клиентах, пытаясь самостоятельно найти возможности для оптимизации. Подобные опыты, как правило, заканчиваются весьма плачевно», — замечают специалисты.
Распространенная ошибка: управляющие, не имеющие достаточной квалификации, в целях экономии меняют графики ППР (планово- предупредительных работ) технологического оборудования, отвечающего за жизнеобеспечение объекта. Например, снижается количество текущих работ — профилактические работы на оборудовании проводятся не раз в месяц, а раз в квартал. Из-за подобной «оптимизации» возрастает допустимая предельная нагрузка как на отдельные узлы оборудования, так и на систему в целом. Степень износа оборудования увеличивается, и оно быстро выходит из строя, что оборачивается гораздо большими расходами, чем регулярные профилактические ремонты.
Многие компании решили снизить расходы на клининг — сменили профессиональные моющие средства на бытовые, которые стоят дешевле, но и обладают гораздо меньшим эффектом или вовсе не предназначены для подобных видов работ. Профессиональный инвентарь и уборочная техника меняются на более дешевые, что влияет на конечное качество уборки. Они чаще выходят из строя, т. к. не предназначены для «промышленных» объемов и режимов работ. Реже проводится химчистка ковролина (особенно касается зон с высокой проходимостью). В результате ковролин «забивается» смесью грязи, песка, различной химии и уже через полтора - два года приходит в полную негодность, без возможности восстановления путем применения самых передовых технологий очистки. Замена ковролина в офисе обойдется значительно дороже расходов, которые требуются на поддержание его в чистоте.
«Это только несколько примеров того, как непрофессиональная оптимизация расходов на содержание объекта недвижимости негативно влияет на состояние здания», - отмечают специалисты. Из-за неграмотных действий управляющей компании ухудшается качество объекта, сокращаются арендные потоки и увеличивается доля вакантных площадей.
«Арендатор видит, что качество обслуживания падает, возникает все больше жалоб от сотрудников и клиентов, споров и конфликтов с администрацией объекта… В итоге он не видит прежний уровень сервиса. Попадая в такую ситуацию, арендаторы совершенно обоснованно начинают требовать пересмотра арендных ставок или других условий аренды, тем более, что в целом ставки снизились. И он может за те же деньги переехать в офис либо выше классом, либо с более выгодным местоположением. Если арендодатель при этом не идет на уступки, то арендатор, как правило, переезжает в более качественный бизнес-центр. В конечном итоге, собственник теряет деньги», — описывают аналитики.
При этом, можно сократить расходы на управление, не подвергая здание риску. По опыту аналитиков, возможно сократить операционные расходы до 20% без увеличения основных рисков для объекта и потере качества. При этом уровень услуг останется прежним. «Где-то пересмотрен режим работы, где-то прошло частичное сокращение персонала, но установлены системы дистанционного контроля и автоматизации, позволяющие оперативно реагировать на изменение режимов работы оборудования и нештатные ситуации. Например, техническое обслуживание вместо постоянно дежурящих на объекте сотрудников могут осуществлять выездные бригады, обслуживающие сразу несколько зданий.
Так же может быть изменен режим основной уборки с утреннего на ночной. Имея для уборки не несколько часов, а всю ночь, можно обслуживать здание меньшими силами. Поскольку основная часть себестоимости данной услуги — это фонд оплаты труда, за счет такой корректировки происходит существенная оптимизация расходов, и это только часть возможных вариантов работы по снижению расходов», — рассказывают специалисты.
Таким образом, по мнению экспертов, профессионалы могут сократить расходы без угрозы потери качества предоставляемых услуг и значительного роста рисков. «Правильный подход заключается в том, что управляющая компания, снижая расходы, сохраняя качество предоставляемых услуг, сообщает собственнику за счет чего происходит оптимизация и какие риски он при этом несет», — подчеркнули специалисты.
