Первое, что необходимо осуществить до совершения сделки купли-продажи – проверка. На первой встрече потенциальный покупатель должен визуально проверить соответствие документов по данному объекту и полномочия лица представляющегося продавцом (паспорт, доверенность), говорят специалисты.
На земельный участок обязательно должно иметься Свидетельство о государственной регистрации права. Также стоит отметить, что сейчас участились случаи продажи земельных участков, которым присвоены кадастровые номера нового образца, но при этом участки не прошли межевания и у них не установлены точные границы. Это может привести к серьезным последствиям для покупателя, когда он будет межевать свой участок.
Были случаи, когда впоследствии покупатель не получал той площади, которая указана в документах, а ведь каждая сотка стоит очень дорого. Рекомендуется перед сделкой поставить участок на кадастровый учет через межевание участка. «По результатам межевания участку не только присваивается кадастровый номер, но и выдается кадастровый паспорт или кадастровая выписка, где указываются границы земельного участка и координаты каждой точки», - отмечают аналитики.
Очень важно проверить целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка. При покупке покупатель должен проконсультироваться с юристами для того, чтобы в дальнейшем иметь возможность использовать приобретаемый объект по желаемому обозначению.
На дом так же обязательно должно быть Свидетельство о государственной регистрации права, но здесь основной момент, на который стоит обратить внимание - это способ регистрации дома. Ведь если этот дом расположен на земельном участке для садоводства или для дачного строительства и зарегистрирован по дачной амнистии, то он будет называется «жилое строение» или «дачный, садовый дом».
Также, будущему покупателю необходимо проверить объект на соответствие строительных и санитарных норм и правил. Нарушения СНИПов и САНПИНов (размещение донного дома в санитарной зоне, неправильное расстояние до соседнего участка и соседнего дома, нарушение пожарных норм) могут привести к штрафам со стороны контролирующих органов, а при невозможности устранения данных нарушений – к судебным тяжбам и даже сносу незаконно возведенных домов.
Обязательно стоит обратить внимание на наличие коммуникаций. Каким образом коммуникации узаконены или есть ли, при их отсутствии, техническая возможность подключения к данным коммуникациям. Не важно, где расположен дом - в централизованном поселке или в деревенской застройке - эта проблема актуальна везде.
Стоит провести проверку на наличие обременений и арестов. Ну и конечно, проверка правообладателя. Для этого необходимо обратиться в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и заказать выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на каждый из объектов. Выписка предоставляется каждому заявившему гражданину в течение 5 рабочих дней при условии оплаты государственной пошлины 100 рублей за каждый объект. И только после этого можно говорить о заключении договоров и выхода на сделку.
Покупатель при покупке недвижимого имущества не платит налог. Если продавец является физическим лицом, он платит налог 13% в случае, если он владеет объектом менее 3 лет. В случае, когда владение имуществом составляет более 3 лет, собственник не облагается налогом. Если владельцем объекта является юридическое лицо, то при продаже объекта, не зависимо от сроков владения, собственник платит налог на прибыль.
Покупатель становится собственником с момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Что же касается сроков, то в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области определен срок регистрации не более 30 календарных дней. И только личному заявлению сторон регистрирующий орган может рассмотреть возможность сокращения сроков.
