Услуга «Срочный выкуп», как говорят специалисты, одна из старейших и базовых услуг рынка Москвы, родившаяся в 1994 году. Впоследствии именно из услуги «Срочный выкуп» появилась практика выкупа новостроек. Так начал развиваться инвестиционный сегмент московского рынка недвижимости.
На сегодняшний день услугу «Срочный выкуп» в Москве оказывают не более 20 агентств. Основным фактором, тормозящим развитие этого инструмента, является недостаток у большинства риэлторских компаний свободных финансовых ресурсов и технологий.
Напомним, срочный выкуп - вложение средств риэлторской компании в продаваемый объект недвижимости с целью его последующей перепродажи для извлечения прибыли. Как правило, выкуп недвижимого имущества происходит в течение 2-3 недель. Компания, предоставляющая данную услугу, должна четко понимать рынок, чтобы прогнозировать стоимость дальнейшей продажи объекта. Наиболее активные игроки этого сегмента рынка не выкупают недвижимость с дисконтом менее 30-40% от стоимости, даже если декларируют потребителю меньшие суммы. Однако многие компании все-таки готовы выкупать объекты с дисконтом 15-20%.
«Как правило, выкуп происходит на сотрудника компании, а не на прямого покупателя. Поэтому в цену выкупа заложены все расходы на двойное переоформление, на уплату налогов и т.д. Требования к жилью тоже есть: ликвидное, без обременений в виде детей собственников (сособственников), прописанных людей, наличие юридической чистоты», - уточняет член Экспертного Совета ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ» Вероника Панкова.
К тому же профессионалы выкупают только те объекты недвижимости, у которых понятна и легко определяема рыночная стоимость. То есть, если отсутствует риск ошибиться и «сработать в минус». Например, почти невозможно предсказать точные цену и срок реализации коммерческой недвижимости и многих сложных объектов загородной недвижимости. Поэтому, считают риэлторы, услуга «Срочный выкуп» создана в основном для массового рынка вторичного жилья.
«Стоимость всех типовых квартир в Москве и области легко определяема и прогнозируема, а вот цена элитного жилья или коммерческой недвижимости подчас не поддается быстрой точной оценке. Например, если элитная квартира торгуется по 25 000 долларов за метр, на выкуп ее не возьмет ни одна компания ни за 20 000, ни скорее всего даже за 15… Слишком велик риск ошибиться в оценке», - говорит Президент Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости «ПРОСТОР» Сергей Саяпин.
«Обычно наиболее интересными являются квартиры не очень большой стоимости - 5-9 млн. рублей», - считает член Совета ГРМ, генеральный директор агентства «АВРОРА Недвижимость» Роман Вихлянцев.
Отметим, что собственник, вынужденный прибегнуть к услуге срочного выкупа, помимо существенного дисконта подвергается дополнительным рискам.
Во-первых, риэлторская компания, обеспечивающая срочный выкуп, может нарушить свои заявленные финансовые условия. Например, самой распространенной ситуацией является, когда агентство недвижимости намеренно затягивает выдачу денег продавцу после регистрации договора до момента продажи квартиры новым покупателям.
Во-вторых, продавец может столкнуться с откровенным мошенничеством, связанным, как правило, с неполной ценой в договоре. То есть, в договоре указывается сумма в 1 млн. рублей (чтобы не платить налог на прибыль), после регистрации сделки уже бывшему собственнику отдают ровно 1 млн. рублей, обещая «остальное» потом. По словам экспертов ГРМ, что будет ПОТОМ – не понятно, могут отдать, а могут и нет.
Сергей Саяпин также предостерегает обращаться за такой услугой к неофициальным посредникам: «Останетесь и без квартиры, и без денег. Хорошо, если живым».
По словам эксперта, при обращении к случайным посредникам, продавец недвижимости часто сталкивается с угрозами и силовым давлением, в результате чего собственника обязывают вернуть задаток в двойном размере, либо продать квартиру с дисконтом, существенно большим, чем изначально планировалось.
«Главное, так как предварительный договор вы уже подписали и часть денег получили, то продать квартиру вы не можете. Покупатели - люди юридически грамотные и при таких попытках наложат на нее судебный арест в мгновение ока. И по закону будут правы», - уточняет Президент Гильдии.
Рецепт экспертов ГРМ простой. Обращаться за услугами нужно в надежное и зарекомендовавшее себя агентство. «При проведении сделки путем срочного выкупа продавец менее сконцентрирован, чем обычно. На него давит необходимость все делать быстро: думать, соглашаться, читать документы, верить обещаниям. Это ситуация повышенного риска для продавца. Будьте внимательны к деталям», - советует Сергей Саяпин.
