Как правило, у всех на слуху методы притеснения арендаторов офисных помещений. Собственники то повышают ежемесячный платеж. То, нарушив условия договора, ни за что ни про что обменивают на другого соискателя свободных площадей. То назначают плату «входного билета». И при этом обычно умалчивается, чем рискуют сами арендодатели, предоставляя свой объект в аренду.
С сохранностью изначального физического состояния помещения все ясно. По словам члена Совета ГРМ, генерального директора агентства недвижимости «Мэтр Роше» Ильи Белугина, ответственность арендатора перед арендодателем за порчу имущества регулируется с помощью возвратного обеспечительного платежа (т.н. депозита), который арендатор оплачивает арендодателю при заключении договора аренды. Размер депозита может составлять от 1 до 6 размеров месячной арендной платы. В случае если арендатор исполнил все свои обязательства по договору, включая текущий ремонт и оплату текущих арендных платежей за последние месяцы съема, то после передачи помещения арендодателю по акту последний в течение оговоренного срока возвращает депозит арендатору.
Сложнее ситуация обстоит с просрочкой платежа. Если в докризисный период, когда немногочисленная доля вакантных площадей обеспечивала жесткую конкуренцию среди арендаторов, вопрос решался строго. Арендатор получал письменное предупреждение о возможном выселении. А за каждый день просрочки арендодатель начислял пени. Однако это было до кризиса. Сейчас ситуация обратная - конкуренция между собственниками помещений за своих арендаторов. Поэтому многие сознательно, чтобы не потерять арендатора, идут на уступки и предоставляют рассрочку платежей.
«Хотя сегодня тренд постепенно поворачивается в сторону арендодателя, но, опять же, еще не везде. В ЦАО, поскольку существует устойчивый спрос на офисы в центре Москвы, то и у арендодателей есть возможность заменить должников на новых арендаторов. За пределами третьего транспортного кольца, например, такие случаи - редкость, и пока собственники продолжают с этим мириться, за неимением других желающих арендовать площади», - говорит член Экспертного Совета ГРМ, директор департамента коммерческой недвижимости компании «КРЕДИТ МАКС» Елена Перлова.
Однако Илья Белугин предупреждает: «Очень важно в работе управляющего арендным бизнесом не позволять арендатору использовать депозит в качестве оплаты за последние месяцы. Для этого в договоре аренды мы имеем пункт, который позволяет нам взимать штраф в размере 30 % от суммы неоплаченного текущего платежа. Например, в период кризиса 2009 года просрочки платежей доходили до 40 дней, но мы не в накладе – за каждый день просрочки по договору мы начисляем 0,5 % от суммы задолженности».
Нередки проблемы с госорганами и соседями, особенно в жилом доме. Жалобы соседей на деятельность фирмы-арендатора являются вескими и серьезными основаниями для досрочного расторжения договора аренды. В этом случае Елена Перлова советует только один вариант – заменить своего арендатора.
Отдельным пунктом идет рейдерский захват. Как ни странно, даже сейчас существует такое явление. Например, рассказывает Елена Перлова, арендаторы блока в жилом доме договорились с электриком о перебое с электроэнергией. Затем подготовили документы в суд о том, какие серьезные убытки они понесли в результате этого перебоя по вине собственника. Через суд арендодателя признали виновным, а арендаторы отсудили данное помещение в свою пользу. Случай странный, однако, имел место.
Илья Белугин приводит историю своей компании: «Последний захват офиса был в нашем агентстве 11 сентября 2006 года. Тогда четыре дня я не мог войти в наше собственное здание. Действовать в таких случаях нужно быстро, решительно и юридически грамотно. Без денег и достаточных связей в правоохранительных органах правды найти практически невозможно. Нас спасло только то, что рейдеры действовали не очень слаженно и недостаточно профессионально. Нам удалось выявить некоторые просчеты и ошибки этой команды и вовремя отреагировать. Я отношусь к этой истории как к хорошему уроку по выживанию в агрессивной бизнес-среде».
Рекомендации по «выживанию» от Ильи Белугина:
• Всегда имейте запас свободной наличности в укромном месте. Во время рейда ваши счета могут быть заблокированы или подписант платежки (бухгалтер или гендиректор) может быть не известно где (в больнице, в тюрьме, захвачены в качестве заложников или просто исчезли). По безналичному расчету вы не сможете вести эту войну.
• Неустанно повышайте свою юридическую грамотность. Вникайте во все юридические вопросы бизнеса. Не подписывайте пустых бумаг для платежек перед отпуском или документов, суть которых вы не совсем понимаете.
• Стремитесь к стопроцентной законности вашего бизнеса. Это не даст стопроцентной гарантии от рейдеров, но некоторый иммунитет все же будет. Перед тем как начать рейд ваши противники постараются узнать обо всех слабых местах в схеме налоговой оптимизации вашего бизнеса.
• Увольняйте нелояльных менеджеров прежде, чем они «сольют» всю закрытую информацию о вашем бизнесе рейдерам. Рискованно нанимать бывших сотрудников правоохранительных органов и лиц с уголовным прошлым. Обе категории такого рода сотрудников, в силу своего жизненного опыта, абсолютно нелояльны к любому владельцу бизнеса. А также велика вероятность, что именно они могут стать слабым звеном в вашей защите от рейдеров.
• Расширяйте ваши связи в правоохранительных и прочих властных структурах, но будьте осторожны, так как все рейдеры тоже имеют там связи.
