Но возник тот самый кризис. Многие заемщики уже не могли (по объективным или субъективным причинам) возвращать долги, банки стали сворачивать ипотечные программы или поднимать ставки по кредитам до «запретительного» уровня…
И вот радостные новости: все чаще слышны заявления о возобновлении выдачи ипотечных кредитов, причем на сравнительно приемлемых условиях.
Рынок ипотеки вновь начинает оживать. Как долго продлится эта «оттепель»? Станет ли ипотека традиционным способом решения квартирного вопроса?
Пациент скорее жив
Хотя и слышны высказывания отдельных скептиков, что и не было у нас никакого рынка ипотеки, это неправда. Был! Посмотрим хотя бы на статистику. Только в предкризисном 2007-ом году в России было выдано более 395 тыс. ипотечных кредитов.
Финансовый кризис не мог обойти рынок ипотеки стороной. Источники «длинных» денег у банков иссякли, риски увеличились, да и некоторые заемщики подливали масла в огонь, перестав в силу разных причин возвращать долги. Ну а рынок недвижимости мало того что перестал расти, но еще и серьезно просел (стоимость квартир упала примерно в 3-4 раза). Вот такая безрадостная картина.
К счастью, ипотека была у нас «молодой». А молодой организм, как известно, склонен быстро выздоравливать. Так и случилось. «Переболев», ипотека вновь расправляет крылья.
«Ипотека жива, – подтверждает Владислав Есенков, заместитель начальника управления по развитию ипотечного бизнеса КБ «Унифин» ЗАО. – Мы просто привыкли, что в 2006-2008 годах условия выдачи ипотечных займов стремительно улучшались. Можно даже было взять кредиты в долларах США под процент ниже ставки рефинансирования Центрального банка или без первоначального взноса. Был настоящий бум, и в конкурентной борьбе за потребителя банки изыскивали разные способы, часто пренебрегая реальными рисками в погоне за прибылями. В этом отношении мы пошли по пути США. Итог всем хорошо известен. Теперь давайте вспомним, что было до 2006 года? Требования к платежеспособности заемщиков, покупаемой недвижимости, первоначальному взносу и т. п. были в основном похожи на нынешние. Фактически, стоит говорить не о возрождении ипотеки, а о том, что просто произошел «откат» на позиции 2004-2005 годов».
Осенняя «оттепель»
До осени прошлого года ипотечные ставки росли, достигнув к августу почти 15% годовых. Потом постепенно они начали снижаться, составив на 1 февраля, 14,2% (по данным Центробанка).
Переломным моментом стала минувшая осень. По сведениям управления Федеральной регистрационной службы по Москве, за октябрь количество ипотечных сделок в столице увеличилось на 20%.
В глобальном смысле интерес к ипотеке со стороны потенциальных заемщиков не исчезал: даже в 2009 году, когда развитие экономической ситуации было еще менее предсказуемым, чем сейчас, жилье в кредит приобрели 130 тысяч человек. В общем, этот банковский продукт рынком востребован. И государством поощряем.
Помимо реализации многочисленных программ поддержки временно неплатежеспособных заемщиков со стороны Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, уже официально озвучены показатели, которых должна достигнуть ипотека в ближайшее время.
Владимир Путин объявил требования к ипотечным кредитам, выдаваемым на покупку жилья в новостройках. «Российские банки в ближайшее время получат 250 миллиардов рублей, которые должны сделать ипотечные кредиты более доступными. Ставка ипотеки не должна превышать 11%, а первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры», – заявил премьер. Выдавать льготный продукт сейчас уполномочено несколько банков: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк.
В свою очередь Государственная Дума приняла в трех чтениях законопроект, разрешающий секьюритизацию ипотечных кредитов с первоначальным взносом в 20% (сейчас в качестве обеспечения обязательств по ипотечным облигациям могут использоваться только кредиты на сумму, не превышающую 70% стоимости залога). Снижение требований к взносу заемщика по идее должно привести к повышению доступности ипотечного продукта.
А что же банки?
Зимой об улучшении условий кредитования объявили АКБ «Абсолют Банк», «Банк Сосьете Женераль Восток», ВТБ 24, «Газпромбанк», «Дельтакредит», ИТБ-банк, «КИТ Финанс», «Московский кредитный банк», НДБ-банк, ОТП-банк, Оргрэсбанк, РайффайзенБанк, Росевробанк, Сбербанк, Связь-Банк, «СКБ-банк», «ЮниКредит Банк» и др.
Часть банков возрождает уже слегка подзабытые рынком продукты – например, выдачу ипотеки в валюте (кстати, брать долларовые кредиты очень не рекомендуется, «валютные» заемщики, платежи которых возросли во время кризиса в несколько раз, испытали это в полной мере на себе).
Часть кредитных организаций занята старыми долгами, реализуя программы реструктуризации кредитов, а также продажи квартир совсем безнадежных – дефолтных – заемщиков.
Выйти «сухими из воды» (из ипотеки) не получилось ни у банков, ни у их клиентов. Ипотека – это серьезно. И не объяснялся ли кризисный провал тем, что многие к ней относились легкомысленно, забывая, что такого рода кредитование – это планирование, причем планирование долгосрочное.
Пока непонятно, появилось ли это понимание. Что же касается цифр, то, полагают многие эксперты, к концу года мы уже можем увидеть те самые 11-12% по рублевым кредитам.
Но выгодно ли банкам с учетом текущей ситуации давать деньги по таким ставкам, и станет ли такая относительно дешевая ипотека массовым явлением?
«Дать точный ответ на данный вопрос, наверное, невозможно, – отвечает Владислав Есенков. – Дело в том, что на процентную ставку влияет множество факторов: величина и срок предоставления кредита, валюта, вид подтверждения дохода заемщика, риски, связанные с объектом покупки, страховые тарифы, плановые прибыли и т. д. Подавляющее большинство банков выдает кредиты из средств, которые сами заимствуют (как на внутреннем рынке – это относится к рублям, так и заграницей – доллары и евро). Ответственные за вопрос ипотеки представители власти говорят о снижении ставок до 12% в рублях, правда, давая понять, что это, скорее, оптимистичные ожидания. Реальность такова, что рублевые ставки будут находиться в коридоре 14-18%. Если же произойдет увеличение инвестиционной привлекательности РФ, то риски для иностранных партнеров существенно сократятся, и в итоге произойдет уменьшение процентных ставок для конечного потребителя. Но на это рассчитывать пока не приходится. Не так давно ведущие мировые рейтинговые агентства даже, наоборот, понизили наш статус по этому показателю».
Вероятно, будет наблюдаться некоторый «разброс» стоимости кредита в разных организациях: банки с госучастием смогут выдавать ипотеку под более низкие проценты, чем «частники».
«Понятно, что основная доля рынка ипотеки сегодня приходится на банки с госучастием. Эти же банки предлагают и наименьшие процентные ставки – «длинные» ресурсы для них доступнее. Таким образом, они несут и некоторую социальную функцию, – подтверждает Заместитель Председателя Правления МБО «ОРГБАНК» (ООО) Александр Фаткин. – С учетом мер государственной поддержки, логично ожидать снижения ставок до конца 2010 года в пределах 0,5-1,5% по кредитам в рублях. Это относится к банкам с госучастием, у которых требования к заемщикам достаточно строги. В сегменте банков с более лояльными требованиями к заемщику ставки выше и разброс их шире. По мере стабилизации экономической ситуации конкуренция будет нарастать, а процентные ставки – выравниваться».
Кстати, причина разной ценовой политики – не только в источниках фондирования того или иного банка.
«Не стоит сбрасывать со счетов и такое обстоятельство, как «демонстрация флага», – поясняет Владислав Есенков. – Для банков, особенно крупных, важно показать наличие у себя всего спектра услуг и программ, в том числе и кредитных. По факту, многие из продуктов банк выдавать не в состоянии, но, чтобы об этом не заявлять открыто, выставляются «заградительные» тарифы – то есть тарифы, заведомо не устраивающие заемщика».
По данным компании «Кредитмарт», к марту 2010 года многие банки уже снизили ипотечные ставки на приобретение квартиры на первичном рынке до 15-18% годовых, на вторичном – до 13-16,5% годовых.
Удешевление кредитов считается одним из индикаторов восстановления ипотечного рынка. Это правильно.
Вот только до какой поры должна происходить либерализация условий по ипотеке? И может ли она быть бесконечной? Иными словами: должна ли ипотека из явления коммерческого переходить в социальную плоскость, становясь продуктом типа «no name»?..
И у того, и у другого мнения есть свои сторонники, и противники. И, возможно, рынок, проэволюционировав естественным образом, предоставит потребителям разные продукты. На любой вкус и кошелек.
Но вот что странно: еще дверь за кризисом не закрылась, а уже, правда, в единичном порядке, появляются ипотечные программы без первоначального взноса. И без официально подтвержденных доходов можно получить кое-где кредит. А ведь все это мы уже совсем недавно проходили. Чем закончилось – помним.
Брать или не брать?
По результатам опроса, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения, в нашей стране жилищные условия становятся причиной 41% разводов.
Россияне, действительно, живут в крайне стесненных по цивилизованным меркам условиях. По данным Аналитического Центра ГдеЭтотДом, в России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья, в развитых странах этот показатель в два-три раза больше. Например, в Швеции обеспеченность жильем составляет 45 кв. м на человека, в США – 65 кв. м.
Конечно, ипотека может помочь хотя бы какому-то количеству людей решить свой квартирный вопрос. Но «последствия финансового кризиса привели к снижению числа потенциальных заемщиков. Одни потеряли стабильный доход, другие – уверенность в завтрашнем дне, затаились инвесторы, которые зарабатывали на ипотеке, когда рост цен на квадратные метры с лихвой окупал затраты на обслуживание долга, – рассуждает Александр Фаткин. – О масштабном «выздоровлении» ипотеки говорить пока рано. Для этого нужна экономическая стабильность, предполагающая возможность долгосрочного прогноза. Заемщик должен представлять, из каких источников он завтра будет погашать
