КДО daily: Как определяется инвестиционная привлекательность объектов при покупке арендного бизнеса?
Мария Кондакова: Привлекательность для кого? Прежде всего, нужно определиться с собственными целями: каковы ожидания от будущего бизнеса, какой денежный поток планируется получать, какие средства, — собственные или заемные — предполагается использовать, какая доходность рассматривается, а также рассчитать срок окупаемости. Если вы покупаете недвижимость для последующей сдачи в аренду, то можете рассматривать помещения, свободные от арендаторов на текущий момент, или площади, у которых уже есть арендаторы. При наличии особенностей в каждом случае стратегия оценки будущего бизнеса предусматривает единый подход.
КДО daily: Хорошо, переформулируем. Как оценивается объект с точки зрения будущего дохода.
Мария Кондакова: Ничего нового. Оцените местоположение объекта, стабильность пешеходных и автомобильных потоков — от этого и будет зависеть будущий доход ваших арендаторов, и ваш. Поэтому при выборе помещения, в первую очередь, стоит ориентироваться на его доступность для будущих пользователей. Желательно, чтобы помещение находилось на первой линии домов, хорошо просматривалось с автомобильной дороги и занимало первый этаж. Если помещение лишено этого, располагается на втором этаже, в глубине квартала, то оно больше подходит для размещения офиса или отделения банка.
КДО daily: Помещение, не свободное от арендаторов — это худший вариант?
Мария Кондакова: Не факт. Если помещение продается уже с арендаторами, то, прежде всего, надо внимательно проанализировать договор аренды. Следует проверить, соответствует ли арендная ставка в договоре рыночному уровню, оценить возможность изменения арендной ставки в течение срока действия договора, рассчитать финансовый поток от аренды, минимум, на ближайшие три года, а лучше на 5 лет. При этом покупатель должен учитывать расходы на коммунальные платежи, эксплуатацию, ремонт, налоги и т.д. Другой важный параметр договора — срок его действия. Чем он больше, тем стабильнее финансовый поток от аренды. В то же время, когда срок слишком долгий, то сокращаются возможности изменения арендной ставки и предусматривается лишь ежегодная индексация. Изменение арендной ставки в течение срока действия договора возможно, как правило, по соглашению сторон.
КДО daily: То есть достаточно «заочного» знакомства с арендаторами?
Мария Кондакова: Стабильность и надежность арендатора крайне важна. Чем крупнее и известнее компания-арендатор, тем надежнее и ваш арендный бизнес. Если арендатором помещения, которое вы покупаете, является филиал торговой сети, то, безусловно, устойчивость вашего бизнеса повышается. Можно обойтись и без известных брендов. Но познакомиться поближе придется. И с имеющимися арендаторами, и с потенциальными. Посмотрите, как долго компания работает на рынке, попросите финансовый отчет за последний отчетный период.
КДО daily: Как формируется оценка будущего дохода в той части, которая касается не расположения помещения, а политики в отношении арендаторов?
Мария Кондакова: Практически все вышесказанное относится и к продаже помещений, не имеющих арендаторов. В этом случае при покупке надо сразу определить рыночную арендную ставку, по которой вы будете сдавать свою недвижимость, оценить финансовые потоки от аренды с учетом расходов, определить оптимальный срок договора, тип бизнеса, который будет востребован в помещении, и, конечно, потенциальных арендаторов.
КДО daily: То, с чего следовало начать, правовая оценка помещения.
Мария Кондакова: С точки зрения правовой экспертизы сделки надо сделать следующее: Первое — взять выписку из ЕГРП с подтверждением прав собственности продавца и отсутствия или наличия зарегистрированных обременений (аренда, залог). Второе — проверить наличие и содержание правоустанавливающих документов, к которым относятся свидетельство о собственности, договор купли-продажи или инвестконтракт, другие документы. Третье — запросить и проверить документы ТБТИ. Четвертое — проверить учредительные документы продавца и арендатора, а также получить подтверждение полномочий лица, подписывающего документы. И пятое — при наличии договора аренды более чем на год проверить наличие регистрации данного договора в регистрирующем органе.
КДО daily: Техническая оценка помещения.
Мария Кондакова: Покупателю необходимо провести техническую оценку объекта с точки зрения соответствия фактического состояния помещения документам ТБТИ. Следует проверить год постройки здания, тип перекрытий (железобетон или дерево), дату последнего капитального ремонта здания и помещения. Разумеется, вам необходимо оценить и физическое состояние здания и помещения: коммуникаций, стен, кровли, межэтажных перекрытий, а также скрытых дефектов помещения.
КДО daily: Наиболее характерные ошибки при покупке арендного бизнеса?
Мария Кондакова: Как правило, покупатели действуют интуитивно, не просчитывая финансовую сторону, или просчитывая ее «на пальцах». Не могу сказать, что это неправильно. Интуиция нас, как правило, не подводит. Но было бы надежнее создать финансовую модель, и рассмотреть подробнее различные варианты, например, заемные средства. Также рекомендую рассмотреть пессимистический и оптимистический прогноз на случай изменения ситуации на рынке.
КДО daily: Когда удается найти причину интуитивного решения, часто оказывается, что ее даже не было в самом расписанном графике, бизнес-плане, модели.
Мария Кондакова: Но случается, что интуиция не замечает того, что в графике — в первой строчке, в первом столбце, прописными буквами. В американской практике любое решение, касающееся инвестиций, покупки или аренды недвижимости обязательно сначала тщательно просчитывают и составляют финансовую модель сделки, даже если она не слишком крупная. С использованием специальных методик оцениваются альтернативные варианты при выборе объекта, учитываются все, даже мелкие, расходы, в том числе расходы на переезд и расходные материалы, и только после этого принимается решение о покупке или аренде. Если по каким-либо причинам нет детализированной финансовой модели, то прежде чем сказать «да» или «нет», определяются следующие параметры: текущая стоимость, доходность, внутренняя ставка доходности. Результат сравнивается с другими предложениями.
КДО daily: Преклоняетесь перед американской моделью?
Мария Кондакова: У нее свои недостатки. Когда я училась на курсе CCIM — Институт инвестиций в коммерческую недвижимость США, преподаватель, американец, рассказывал о том, как он, будучи дипломированным консультантом, был нанят для проведения сделки по покупке арендного бизнеса. Заказчик, юридическое лицо, поставил перед консультантом задачу проверить правоустанавливающие документы и договориться с продавцом об определенных условиях сделки. Во время переговоров началось обсуждение финансовых аспектов. Здесь бы надо было сравнить модели вариантов сделки. Но заказчик не мог оценить альтернативные решения и не знал, как правильно это сделать. А консультант, зная, как это делается, при этом молчал. На наш вопрос, почему он не помог своему клиенту, консультант ответил коротко: «Меня об этом не просили».
КДО daily: Анекдот из серии «Их нравы»...
Мария Кондакова: Заказчик, наверняка понимал, что консультант обладает определенными знаниями, тем не менее, не захотел ими воспользоваться, чтобы выиграть время или сэкономить деньги, поскольку за дополнительную работу консультанта надо платить. В любом случае, эффективность такой системы отношений вызывает сомнения. Анализируя ситуацию по любой сделке, можно заметить или сделать предположения о ее многочисленных особенностях, вариативности. В этой ситуации можно говорить о корректности отношений между сторонами. Заказчик с уважением относится к труду консультанта. Консультант же, в свою очередь, дает контрагенту возможность принимать решение тогда, когда ему это нужно.
КДО daily: Каковы перспективы арендного бизнеса?
Мария Кондакова: Я ожидаю начала роста рынка в течение двух-трех лет.
