Механизм жилищного кредитования, до кризиса работавший в полную силу благодаря дешевым западным заимствованиям, до предела разогрел рынок, приведя к беспрецедентному росту цен во всех сегментах. А затем внезапная и резкая остановка выдачи займов косвенно способствовала началу грандиозного падения спроса на квартиры.
Факт налицо
В обзоре инфляции за II квартал 2009 года, подготовленном сотрудниками ЦБ, приводятся следующие цифры. По России за первое полугодие средние цены на рынке вторичной недвижимости снизились на 7,4%, первичной — на 4,5%. Год назад ситуация выглядела совершенно иначе: за первые шесть месяцев 2008 года вторичка подорожала на 11,9%, первичка — на 7,7%. ЦБ констатирует, что темпы ввода жилья в эксплуатацию также замедлились. Если за январь-июнь 2008 года этот показатель увеличился по сравнению с сопоставимым периодом предыдущего года на 2,7%, то в 2009-м он снизился на 0,3%.
Причины лежат на поверхности, уверены в Центробанке. На динамику цен повлияло сокращение спроса в условиях финансово-экономического кризиса. В свою очередь падение стоимости в банке объясняют значительным спадом активности на ипотечном рынке: по данным ЦБ, во II квартале 2009 года объем вновь предоставленных кредитов уменьшился почти в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом 2008-го.
Куда идем
Еще в начале кризиса было понятно, что цены вряд ли удержатся на достигнутом уровне. Вопрос заключался в другом: насколько серьезным окажется снижение. По словам Юрия Кочеткова, аналитика рынка недвижимости, предполагалось два варианта: небольшая коррекция, как в 2004-м, или глубокое падение, сравнимое с кризисом 1998-го. Развитие событий пошло по негативному сценарию. В итоге долларовые цены на недвижимость просели на 40% и уже обогнали по динамике снижения показатели 1998 года. Темпы сокращения рублевых показателей намного ниже – 18%. Но здесь стоит уточнить, что в 98-м вследствие изменения валютных курсов цены в рублях даже выросли.
При этом резко упали объемы продаж. И больше всего пострадали новостройки. По данным Российского союза строителей, за первое полугодие общий объем строительно-монтажных работ в стране сократился на 20% — до 1,5 трлн руб. Такие результаты привели к спаду в промышленности стройматериалов (до 40%). По прогнозу Ассоциации строителей России, за 2009 год в России построят 53 млн кв. м жилья вместо ранее запланированных 73 млн. «Мы попали в яму, глубже падать уже не придется. Непонятно за счет чего будем выбираться», – говорит Ю. Кочетков.
Гадание на кризис
Несколько предположений относительно дальнейших перспектив высказали ведущие аналитики рынка недвижимости. Глава компании «Стерникс Консалтинг» Геннадий Стерник предсказывает длительную стагнацию — вплоть до декабря 2010 года. Сейчас, по его мнению, рынок входит в стадию депрессивной стабилизации.
Олег Репченко, генеральный директор irn, предложил два сценария. По первому предполагается снижение ценовых показателей на треть от пиковых значений и последующая стагнация в течение одного-полутора лет. Впрочем, это возможно только в условиях улучшения макроэкономической ситуации в стране. Во втором случае О. Репченко не исключает прихода второй волны кризиса. Тогда ситуация вряд ли будет сильно отличаться от нынешней — ниже дна не упадешь. Правда, такой вариант менее вероятен.
Генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин считает, что падение цен продолжится. По прогнозу на 2009-2010 годы оно составит 35-55% от максимальных значений сентября 2008-го. Также предполагается сокращение деловой активности на 10-15% в год и рост предложения.
Целых три сценария представил вице-президент и руководитель стратегического комитета РГР Константин Апрелев: продолжение уменьшения цен (более чем на 2% в месяц), стабилизация (в пределах 1-2%) и начало роста (более чем на 2% в месяц). Самым допустимым выглядит второй вариант (вероятность 50%), однако нельзя исключать и возможность реализации негативного сценария (вероятность 40%).
Ипотека на грани
Принимая во внимание, мягко говоря, пессимистичный характер прогнозов, начинаешь понимать, почему ЦБ отводит жилищному кредитованию столь важную роль. Беда лишь в том, что сама ипотека находится на грани исчезновения. К настоящему моменту в экономике сложилась уникальная ситуация. Платежеспособный спрос на нуле, ставки по кредитам крайне высоки, а банки слишком заняты решением своих проблем, чтобы активно привлекать заемщиков.
«Люди боятся брать на себя столь значительные обязательства, — считает Андрей Шелковый, старший вице-президент МБРР. — Если поднять ставки еще выше, выдавать кредиты будет некому – и тогда ипотека просто умрет». Чтобы она заработала снова, по мнению экспертов, необходимы неизменно высокая цена на нефть и стабильная ситуация на Кавказе, причем оба эти фактора должны быть подкреплены положительными сигналами из-за океана. Сработает план американского президента по оздоровлению экономики США — и сразу пойдет позитив на другие рынки. Добавим от себя, что ипотеку в России могут спасти и широкомасштабные государственные вливания.
ЦБ и РФ
Еще в середине августа премьер-министр России Владимир Путин заявил, что усилия государства в ближайшее время будут направлены, в частности, на снижение стоимости квадратного метра экономкласса до 30 тыс. руб. По прогнозу главы правительства, при такой цене жилье смогут приобрести не менее 40% граждан. Чуть позже президент Дмитрий Медведев высказал мнение, что на восстановление ипотечного рынка потребуется два-три года. Как считает президент, при ставке рефинансирования 11% коммерческие банки могли бы выдавать займы под 14%. По его словам, государство будет регулировать общую экономическую ситуацию и успокаивать банки, чтобы они делали соответствующие резервы и не боялись выдавать ипотечные кредиты. «Здесь чудес не произойдет, но я думаю, в ближайшие два-три года мы вернемся к ситуации по ипотеке, которая была. Впрочем, она нас тоже не устраивает. Необходимо ставку сделать ниже, — подчеркнул Д. Медведев. — Нормальная ставка, по которой потребители с удовольствием берут кредит, составляет 6-7%. Нельзя сохранять ситуацию, когда процент — 20 или 30, это абсолютно нереально». По информации главы государства, сегодня примерно пятая часть людей, решающих жилищные проблемы, обращаются к ипотеке. «Нужно, чтобы как минимум половина таких граждан могли взять кредит и расплачиваться по нему. Будем к этому стремиться», — заверил Д. Медведев.
