КДО daily: Опасения, вызванные приостановкой строительства многих объектов, вынуждают потенциальных покупателей обращать повышенное внимание на «вторичку». Каковы основные риски здесь?
Ольга Рыкова: Один из основных рисков — оспаривание прав на квартиру. Он может возникнуть при возникновении споров между наследниками квартиры или разделе имущества между супругами. При признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете. При наличии безвестно отсутствующего члена семьи, ранее прописанного в квартире. Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такое случается. Люди находятся в местах лишения свободы, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск. В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. Или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий. То есть рисков много, все зависит от конкретной ситуации.
КДО daily: Правильный порядок действий покупателя?
Ольга Рыкова: Если вам приглянулась квартира именно на вторичке, то помимо свидетельства о собственности надо попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, и этого будет вполне достаточно. Из реестра видно, была ли квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, то есть все возможные разбирательства.
КДО daily: Обнаружился спор, арест.
Ольга Рыкова: Если вы обнаружите из истории квартиры какие-то споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения. По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью — три года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы все-таки обнаружили какие-то споры, которые возникли за последние три года, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если судебное решение еще не вынесено, то советую его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
КДО daily: А если квартира не числится в ЕГРП? То есть она из старого жилого фонда, приватизирована до 1998 года?
Ольга Рыкова: Тогда поздравляю. Если квартиры нет в ЕГРП, это значит, что после ее приватизации и в течение всего периода прошедшего с 1998 года с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная чистая. Покупатель может подать запрос в департамент жилищной политики, который вел реестр прав на приватизированные квартиры до 1998 года, для того, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
КДО daily: Что может и должно насторожить покупателя в выписке ЕГРП?
Ольга Рыкова: Во-первых, если вы обнаружите, что эта квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Другим фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом пытались легализовать жилье путем ее продажи добросовестному приобретателю.
КДО daily: Выше вы упомянули об опасности сделок с престарелыми людьми.
Ольга Рыкова: Это особая группа риска. С одной стороны, это могут быть вполне адекватные люди. С другой стороны, есть риск, что их дети через какое-то время могут заявить о том, что родители ничего не понимали, совершая данную сделку, настаивают на их неадекватности. Скорее всего, вы сохраните квартиру, но будете втянуты в длительный и не очень приятный судебный процесс.
КДО daily: Всего лишь «скорее всего»? Я ведь могу затребовать кучу справок о душевном здоровье продавца.
Ольга Рыкова: Вообще, все, что связано с возможной недееспособностью собственника, таит в себе самые большие «сюрпризы». Даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров, может оказаться бесполезной. Бывают случаи, когда продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает его родственникам возможность оспорить действия, совершенные в прошлом. Есть риск того, что сделка может быть признана недействительной, поскольку будет доказано, что совершая ее, собственник не понимал значения своих действий. На рынке немало «специалистов», которые на этом зарабатывают.
КДО daily: То есть у меня на руках справка о том, что продавец был дееспособен, но ее «бьет» справка о том, что он «не понимал значения своих действий». Абсурд какой-то.
Ольга Рыкова: Дело в том, что в Гражданском кодексе существует 177, в которой говорится: «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения». По сути, этой статьей можно оспорить любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Раскусить их практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке. Вы можете и не догадаться, что вас «приговорили».
КДО daily: Какие еще «предъявы» мне могут «кинуть»?
Ольга Рыкова: Заключение сделки на кабальных условиях. Боюсь, кризис может способствовать как заключению большого числа сделок, совершенным на так называемых, кабальных условиях, так и увеличению исков по этому поводу. Бывают такие жизненные ситуации, когда собственник, оказавшись в тяжелом положении, вынужден продать хорошую квартиру за полцены. Так вот, законодатель защищает категорию лиц, которые оказались действительно в бедственном положении и вынуждены идти на такие кабальные условия сделки. По закону, продавец может оспорить эту сделку и получить свою недвижимость обратно. Но для того, чтобы эта сделка была признана недействительной, необходимо доказать не только условия кабальности, но и то, что другая сторона сделки знала о тяжелом материальном положении продавца, вынудившем его пойти на такую сделку, и воспользовалась этим.
КДО daily: Погодите, а как они докажут, что рассказывали мне о своих тяжких обстоятельствах? Может быть, я еще в первом разговоре по телефону предупредил, что не хочу ничего слышать об их трудностях, всем сейчас тяжело. У меня на диктофон записано. Слово против слова.
Ольга Рыкова: Детективные сериалы не всегда соответствуют юридическим реалиям. Поэтому если вам предлагают очень дешевую квартиру, проверьте, вы сами проверьте, нет ли у ее жильцов каких-либо особенных жизненных обстоятельств. Кабальность понимается довольно широко. Это не только наличие больных людей, которым нужна срочная дорогостоящая операция, но и ситуация, когда просто нечем кормить детей. Но после сделки обстоятельства могут измениться, во всяком случае, версия продавца об изменении обстоятельств будет выглядеть убедительно. И тогда в течение одного года он может предъявить вам претензии. Я считаю, что покупать недвижимость по заведомо низкой цене все-таки рискованно, особенно сейчас в кризис.
КДО daily: Это реальная опасность?
Ольга Рыкова: Вполне. Совсем недавно было вынесено решение суда по делу, в котором бывший владелец оспаривал сделку о продаже его квартиры. В этой квартире проживал онкологический больной, которому требовалась срочная операция, и покупатели об этом знали, не могли не знать. Так решил суд. Цена на квартиру была ниже рыночной, поэтому договор был признан недействительным.
КДО daily: «Ниже рыночной», «выше рыночной»... Рыночная цена — это среднее арифметическое всех цен на аналогичные объекты. Какая амплитуда приемлема? Да и аналогичность — понятие зыбкое.
Ольга Рыкова: Понятие «ниже рыночной» можно трактовать по-разному. Если это просто скидка в районе 10%, то это нормально. Но если вы платите 50-70% от реальной стоимости квартиры, то это может быть приравнено к кабальным условиям. Вы будете доказывать, конечно, что продавец сам предложил вам такую цену, а он будет доказывать, что это вы его склонили к такой цене, зная о его нелегких жизненных обстоятельствах. Поэтому не надо сильно радоваться, если квартира продается по заведомо низкой цене. Вы должны выяснить все обстоятельства. Бывает, что человек переезжает в другой город и ему срочно нужны деньги. Но если выясняется, что у собственника куча больных родственников, нечем платить за кредит или кормить детей и он все это вам рассказывает, то лучше от такой сделки отказаться.
КДО daily: Или попросить расписку в том, что я ему передал сумму, близкую к рыночной цене. Явление и при обычных сделках распространенное. Не получается «слово против слова»...
Ольга Рыкова: Предлагаете мошенничество, как профилактику мошенничества? Не рекомендую.
КДО daily: И еще одна особенность кризиса — появилось много квартир, продающихся с аукционов.
Ольга Рыкова: Действительно, сейчас идет массовая реализация заложенной недвижимости судебными приставами и банками в порядке публичных торгов. Предложения таких квартир можно найти на сайте Росимущества, а также на сайтах банков, которые объявили о таких аукционах. При этом нужно смотреть на условия продажи такой квартиры или дома. Имущество может быть выставлено на торги с условием перевода на покупателя всех прав и обязанностей по выплате остатка кредита. Тут надо смотреть, выгодно вам это или нет. Возможно, если кредит был взят на докризисных условиях и в подходящей для вас валюте, вам это будет очень даже выгодно. Словом, возможностей выбора схем покупки недвижимости стало больше.
