Прежде чем азартно и самозабвенно скупать рекордно подешевевшую недвижимость США, стоит обратить внимание на то, где именно случилось обвальное падение рынка. В большинстве своем это изначально перегретые курортные зоны, или штаты, где было выдано рекордное количество subprime-кредитов (как инвесторам, так и несостоятельным заемщикам). Высокий спрос и вызвал тот невероятный взлет цен. Когда кредитный пузырь сдулся, жилье подешевело в два раза. Но это не значит, что оно должно настолько же подорожать в будущем.
Также подъем цен, начавшийся весной, можно объяснить сезонным и техническим факторами. Летом американский рынок традиционно оживает. А для того чтобы перезапустить ипотечный конвейер, правительство выкупило MBS (Mortgage-backed securities — облигации, обеспеченные пулами ипотечных закладных) на сумму более $1 трлн., тем самым, сняв все риски с банков и взяв их на себя.
Если посмотреть на курс фьючерсов, то мы увидим, что на 2010 и 2011 гг. он только падает относительно показателей нынешнего года. Это значит, что информированные игроки рынка ожидают дальнейшего снижения цен. Поэтому на следующие полгода можно сделать следующий прогноз: вероятность того, что рост цен продолжится, оценивается в 5%, вероятность стабилизации — в 10%, и 85% — за то, что падение возобновится.
Еще одним показателем того, что о стабилизации рынка недвижимости США говорить пока слишком рано, можно считать тот факт, что крупные корпоративные инвесторы не торопятся покупать недвижимость, а только продают ее. Если бы подешевевшая недвижимость в США имела в данный момент потенциал роста, а не огромный риск продолжения падения, то тот же фонд Equity Residential (которому принадлежит самое большое количество квартир в США) скупил бы все, что продается, как он это сделал в кризис начала 1990-х с коммерческой недвижимостью. Но Equity Residential не купил еще ни одной единицы недвижимости, ни за первый, ни за второй квартал 2009 года, зато продал 23 комплекса на сумму $353 млн.
Ситуация на рынках недвижимости Западной Европы внушает больший оптимизм. В последние 3-4 месяца практически во всех европейских странах мы видим восстановление финансовых рынков и рынков недвижимости. Сегодня западноевропейские банки не только увеличивают объемы кредитования, но и облегчают процесс их получения. Также растет коэффициент выдаваемой ипотеки от цены объекта.
В Англии по официальной статистике 4-й месяц подряд наблюдается рост цен на недвижимость и, что немаловажно, здоровый подъем объема продаж. Австрия и Швейцария чувствуют себя лучше остальных западных рынков. Банковская система этих двух стран не использовала секьюритизации, поэтому рост рынка здесь и не прекращался.
Бельгия также пережила известный период без особых потерь и сейчас активно восстанавливается. Банки здесь удерживают ипотечные займы на минимальном уровне.
Франция не сильно пострадала от кризиса, так как секъютеризация банковской системы использовалась здесь в меньшей степени, чем, например, в Великобритании и Ирландии, а subprime кредиты не выдавались.
Практически все эти страны показали рост ВВП. Это позволяет сделать вывод, что начало восстановления всех секторов экономики здесь будет продолжаться и плавно набирать ход. Третий квартал подряд банки отчитываются с очень хорошей прибылью, и больший ее процент обеспечивается именно странами Западной Европы. Можно с уверенностью сказать, что все плохое для них уже позади, а это хорошие новости для инвесторов.
"В 2009 году доля иностранных покупателей лондонской недвижимости росла, и к лету выросла на 50% относительно показателей прошлого года. Элитная недвижимость престижных районов британской столицы начинает дорожать, а банки вновь выдают кредиты. Эти признаки говорят об оздоровлении английской экономики", — уверен Игорь Индриксонс .
Лондонский рынок недвижимости с момента пика, пришедшегося на конец 2007 года, упал на 15%. Но уже сегодня, только по официальным данным, он успел отыграть 3%. С марта 2008 года цены на недвижимость центрального Лондона выросли на 6,4%. Их рост особенно заметен в популярных у иностранных покупателей районах — Кенсингтоне, Сент-Джонс-Вуде, Челси. Здесь только за последние три месяца цены выросли на 5%. Главным индикатором восстановления рынка можно считать тот факт, что банки уже снова начали кредитовать под покупку жилья. На сегодня коэффициент заемных средств доходит уже до 70-75%.
Риэлторы отмечают, что российские клиенты, традиционно покупающие самые дорогие и престижные объекты недвижимости до кризиса, не изменили традициям и сегодня. Россияне всегда хорошо относились к Лондону, 15%-ное падение рынка их практически не остановило — по нашим меркам это не слишком большой показатель. Кроме того, благодаря падению фунта хранившие активы в других валютах смогут приобрести британскую недвижимость даже дешевле.
По некоторым данным, россияне составляют 16% общего числа покупателей супердорогой недвижимости в Лондоне, однако некоторые сделки совершаются ими по паспортам других государств. Поэтому мы считаем, что доля россиян в массе покупателей супердорогой недвижимости еще выше. Особенно их привлекают инвестиционные схемы, например, как в апарт-отеле Park Plaza напротив парламента. Апартаменты здесь продаются по цене от ?300 тыс. до нескольких миллионов. Владелец будет получать гарантированный доход от сдачи апартаментов в аренду управляющей компанией. Возможно получение кредита до 55% от стоимости недвижимости.
По оценкам наших экспертов время рассматривать предложения лондонского рынка недвижимости уже наступило — увеличился спрос, соответственно, и цены начали устойчивое движение к уровню 2007 года
