КДО daily: Что продаете вообще?
Галина Шилина: Корректнее было бы спросить, что планируем продавать. Коммерческие аукционы в России сейчас малоразвиты, а в сегменте жилой недвижимости мы первые, кто будет внедрять данный инструмент продаж на российский рынок. Сегодня идут подготовительные работы к первым торгам — с молотка будут проданы около 100 объектов эконом-класса Москвы и Подмосковья от ведущих застройщиков.
В перспективе аукционный дом планирует реализацию как жилой недвижимости — от эконом-класса до элитного, так и коммерческой, а также земельные участки во всех регионах России.
КДО daily: Аббревиатура «СИТОН», как я прочитал в релизе, означает «система торгов недвижимостью». А чем плоха традиционная система: «пошел, посмотрел, пощупал — купил»?
Галина Шилина: Мы не говорим о том, что традиционная система плоха, она всегда успешно работала на растущем рынке. Однако в условиях стагнации стала менее эффективной. Мы предлагаем новый инструмент продаж, который позволит «подтолкнуть» рынок. Во-первых, аукцион позволяет обозначить справедливую рыночную цену выставленных на торги объектов недвижимости. Та цена, за которую будет продан лот — является точкой равновесия спроса и предложения, реальным показателем того, за какую цену покупатель готов приобрести тот или иной объект. Данный фактор активизирует спрос на выставленную на торги недвижимость. Немаловажным является и то, что участникам аукциона доступна полная информация о лотах и правилах проведения аукциона на сайте его организатора. Аукцион обеспечивает прозрачность сделки.
КДО daily: Принято. Во-вторых?
Галина Шилина: Во-вторых, аукцион — это возможность для девелоперов привлечь внимание участников рынка к своей недвижимости и единовременно реализовать большое количество объектов, таким образом, обеспечив «быструю» ликвидность.
КДО daily: Не факт. Сплошь и рядом торги не удаются. Вот дачу Нино Бурджанадзе не смогли продать. Мэг Райан второй или третий раз цену на свой особняк снижает.
Галина Шилина: Мне не известны условия продаж этих аукционов и поэтому трудно комментировать причину того, что данные торги не состоялись. Но в любом случае вы говорите о единичных продажах элитной недвижимости, которая и в благоприятные для рынка условия не пользовалась массовым спросом. Срок экспозиции жилья высокого класса всегда превышал показатели для более низких категорий недвижимости. Мы же, анонсируя первый аукцион, говорим о недвижимости эконом-класса, на которую приходится существенный процент сделок на рынке.
КДО daily: А кто-то, узнав, что квартира выставлена на аукцион, который состоится через две недели, не будет дожидаться начала ее торгов и пойдет искать аналогичную квартиру у застройщика, готового продать ее здесь и сейчас. Что скажете?
Галина Шилина: Во-первых, если потенциальный покупатель заинтересован в приобретении недвижимости по более низкой цене, то, пару недель или месяц вполне может подождать. Ведь рынок недвижимости в своем нынешнем состоянии дает возможность не спешить с покупкой и спокойно подобрать объект, который будет соответствовать оптимальному соотношению «цена-качество». Во-вторых, факт участия объекта на аукционе не исключает возможности его приобретения у застройщика перед торгами — девелоперы не снимают недвижимость с прямой продажи.
КДО daily: Кстати, насчет правил. Сколько будет стоить входной билет? Ну, или залог. Не каждый же зевака сможет зайти...
Галина Шилина: Величина и порядок внесения залога будут опубликованы в Извещении за 30 дней до даты проведения аукциона. Обычно залог вносится под определенный лот и, соответственно, его величина может варьироваться. Однако на первом аукционе мы хотим создать максимально благоприятные и гибкие условия и дать возможность нашим покупателям участвовать в торгах и по другим лотам, если они не выиграли лот, по которому был внесен задаток. Поэтому мы сделали задаток универсальным — 100 000 руб. Возвратность задатка гарантирована Договором с участником аукциона в течение 3-х рабочих дней, в случае если он не получил статус победителя. Если же участник выиграл лот, то внесенный задаток засчитывается как частичная оплата стоимости приобретенного объекта.
КДО daily: По какой системе строятся торги?
Галина Шилина: Торги строятся по классической схеме. Продажной ценой выставленного на аукцион объекта будет наивысшее предложение по данному объекту, достигнутое в процессе торгов.
КДО daily: Вот как... Я знаю, какой район и какие 4-5 из этих 100 квартир мне больше нравятся. Но после того, как я осмотрел их, вы тоже это знаете. Понимаете, куда я клоню? Может быть, я склонен к паранойе, но в каждом конкуренте лично я буду видеть «подсадного». Вы же знаете, какой трюк продавца называют «аукционом» при обычном осмотре товара. В общем, предложения покупателей будут подаваться в конвертах? Или как в кино, с легким ажиотажем? Чем плоха голландская система на понижение?
Галина Шилина: Мы будем проводить открытый аукцион, по правилам которого к торгам допускаются только участники, внесшие задаток. Статус участника аукциона оформляется Комиссией по проведению аукциона протоколом приема и регистрации заявок. С практической стороны найти 100 подставных лиц и за всех внести задаток – нереально. Наша команда и учредители работают на этом рынке много лет и для нас репутация — не менее важный фактор, чем прибыльность.
Что касается голландской системы, то ее мы планируем применять в будущем, но начнем с классической схемы. Люди должны привыкнуть к культуре проведения аукционов. Нужно двигаться от простого к сложному.
КДО daily: Эти 100 квартир — это будут единовременные торги? Понятно, вы предварительно опубликуете адреса и характеристики квартир, и будущие участники смогут посмотреть несколько объектов. Но ведь не несколько десятков... Квартиры это же не одинаковые «десять стульев из дворца». Извините за непрофессиональные рассуждения, но может сложиться ситуация, когда участнику придется отступить от тех трех, четырех, пяти квартир, которые он осмотрел, а другие для него — «кот в мешке».
Галина Шилина: Обычно люди участвуют в торгах по конкретному лоту (квартире), с которым они ознакомились до начала торгов и который планируют приобрести. У покупателей есть возможность участвовать в торгах по другой аналогичной квартире. Мы советуем участникам аукциона точно определить для себя несколько альтернативных вариантов перед началом торгов. Если таковой возможности не было, лучше не покупать то, с чем не успели ознакомиться заранее.
КДО daily: Все же интересно, почему такая замечательная мысль никому не приходила в голову? Ни в период бурного роста, ни в период стагнации?
Галина Шилина: Не совсем так. В России уже несколько аукционных домов заявили о своей деятельности. Однако все они ориентированы на реализацию коммерческой недвижимости. Наша ниша, прежде всего — создание публичной торговой площадки квартир и других объектов жилой недвижимости для розничного покупателя.
КДО daily: Опасения?
Галина Шилина: Конечно, есть. Аукционы в целом не сильно развиты в России. Что уж говорить об аукционах недвижимости... Как и всему новому, аукционам нужно время, чтобы «прижиться» в нашей стране. Надеемся, что у российского потребителя термин «аукцион недвижимости» перестанет ассоциироваться только с банкротством и распродажей залогового имущества и данный формат продаж сможет быстро освоиться на российском рынке, и аукционные дома наряду с агентствами недвижимости станут одним из привычных инструментов купли-продажи недвижимости.
Мы рассчитываем на успех. Например, на зарубежных рынках данный формат реализации недвижимости уже давно имеет широкое распространение. В США продажа объектов недвижимости на публичных аукционах имеет историю успеха, насчитывающую около трех веков, и преимущества аукционов оценены как продавцами, так и покупателями. В Австралии более 80%, а в США и Европе около 40% объектов недвижимости продается с аукционов.
КДО daily: А опыт у вас какой?
Галина Шилина: Стратегическим партнером аукционного дома СИТОН является сеть риэлторских агентств CENTURY 21 Россия, которая внедряет мировой опыт и отработанные технологии продаж недвижимости через аукционы своих зарубежных коллег на российский рынок. Например, в 2004 году CENTURY 21 Австралия удостоилась гран-при престижной премии Golden Gavel, вручаемой лидирующим аукционным домам, торгующим недвижимостью, за наибольшее количество реализованных объектов.
КДО daily: Планы дальнейшего развития?
Галина Шилина: В перспективе на торговой площадке СИТОН планируется реализовывать как различные объекты жилой недвижимости, так и коммерческой, а также земельные участки во всех регионах России. В стратегию развития входит также разработка собственных индексов недвижимости, основанных на результатах проведенных торгов.
