КДО daily: Сейчас на рынке загородной недвижимости наблюдается массовая продажа участков без подряда, какие причины столь высокого объема предложения?
Василий Цап: Увеличение предложения участков без подряда вызвано в первую очередь экономической ситуацией. Отсутствие финансирования вынудило многих девелоперов отказаться от комплексной загородной застройки и выставить на продажу только земельные участки. Ведь число поселков, где еще до кризиса реализовывались участки без подряда, практически не изменилось. Увеличение предложения произошло за счет продаж участков в поселках, которые изначально предполагалось централизованно застраивать коттеджами.
КДО daily: Лет восемь девелоперы доказывали потребителю преимущества единого архитектурного стиля, и на тебе. Не приведет ли распродажа участков без подряда к возвращению хаоса в загородной застройке?
Василий Цап: Надеемся, что нет. При правильном подходе данная тенденция не вернет наш загородный рынок к 90-м годам, когда в основном развивалась частная застройка, и рядом со скромным стандартным коттеджем вполне мог возвышаться мини замок из красного кирпича. В последние годы любой организованный коттеджный поселок застраивался согласно специально разработанному плану, по единой концепции. В том числе поселки, где изначально велась продажа участков без подряда, но при этом, и в первую очередь, был разработан Генплан поселка и единая архитектурная концепция застройки. Где было проведено зонирование территорий, распределены сами участки, пешеходные зоны, подъездные пути, определено место административных зданий, объектов социально-бытовой инфраструктуры. Где сразу предусмотрен подвод всех коммуникаций, а в Генплане указано, где будут находиться локальные очистные сооружения, водозаборный узел, котельная и т.д.
КДО daily: Хорошо, чем отличается покупка участка без подряда в таком коттеджном поселке от покупки участка в более или менее обустроенной деревне? Там тоже уже есть коммуникации и «зонирование».
Василий Цап: В коттеджном поселке есть управляющая компания, которая следит за его жизнедеятельностью: охрана, подержание порядка на общественной территории, бесперебойное газоснабжение и водоснабжение и т.д. Плюс в большинстве случаев предусмотрены собственные объекты инфраструктуры, магазины, аптеки, отделение банка. То есть в данном случае предлагается более комфортное проживание.
КДО daily: Когда на рынке появляется перспективное направление, тут же возникает масса привлекательных предложений...
Василий Цап: Да, самые дешевые предложения – девелопер разбивает определенную площадь на участки, и идет своеобразная распродажа. В данном случае необходимо точно знать планирует ли девелопер проводить коммуникации к данным участкам. Если нет, то надо помнить, что самостоятельный подвод дело очень хлопотное и затратное. И экономия может обернуться долговременными проблемами. Владелец дома самостоятельно обращается во все эксплуатирующие организации для получения разрешения на подключение коммуникаций. При этом нужно иметь проект по инженерным системам, который оформляется не один месяц даже профессиональными подрядчиками.
КДО daily: Извините, как точно узнать, что девелопер планирует проводить коммуникации?
Василий Цап: То, о чем мы уже говорили. Наличие Генплана. Когда продажа участков без подряда идет в поселке уже централизованно застраиваемом. В данном случае, зачастую участки выделяются на определенной территории. Например, если по концепции планировалась смешанная застройка (например, коттеджи и таунхаусы), то строительство таунхаусов будет продолжено, а в той части поселка, где планировалось строительство коттеджей, начинают предлагать участки без подряда. Конечно цены в данном случае более высокие, но есть и свои плюсы, подобные коттеджи, как правило, бизнес-класса и здесь сложилась своя социальная среда.
КДО daily: Тем не менее, возвращаясь к единому стилю... К гарантиям, что ли, что рядом с моим «пряничным домиком» не вырастет замок Дракулы.
Василий Цап: Скажем так, в одном из поселков можно реализовать либо свой проект по определенным параметрам, либо выбрать один из девяти проектов специально разработанных для поселка. Это может быть дом во французском, английском, немецком стиле, или в стиле «русская усадьба». Хотя данные проекты выполнены в разных архитектурных традициях, они сочетаются друг с другом благодаря продуманности цветовых решений и повторяемости деталей. Классические элементы декора, позволяют соблюсти стилевое единство строений и дизайна.
КДО daily: Какова разница в цене рекомендуемых проектов? Хотя бы в общем виде, в процентах?
Василий Цап: Стоимость квадратного метра в первую очередь определяется стоимостью выбранных материалов. То есть по этому параметру примерно в два раза.
КДО daily: А в цифрах?
Василий Цап: Скажем, кирпич (без отделки) от 30 000 рублей за кв.м. Деревянный дом от 15 000 рублей за кв.м.
КДО daily: Насколько сейчас востребованы участки без подряда?
Василий Цап: Несмотря на существенное снижение цены земельных участков, предложение превышает спрос и сейчас. Но участки в наиболее ликвидных поселках, недолго задерживаются в продаже.
КДО daily: А цены снизились существенно?
Василий Цап: В целом по итогам трех кварталов уровень цен в среднем снизился на 35-45%, а по некоторым проектам на 50%. Сейчас даже на престижных западных и юго-западных направлениях, в 15-20 км. от МКАД, можно найти рекламный призыв: «6 000 долларов за сотку». Раньше цены в данных районах были в два, а то и в три раза выше. Однако подобные предложения характерны либо для единичных участков в поселке, зачастую не очень удачно расположенных, либо на участки в поселках, где и в помине еще нет коммуникаций, иногда даже и забора, т.е. в чистом поле.
КДО daily: Чисто практический вопрос. Каким образом, купив участок без подряда, можно без лишних потерь возвести коттедж?
Василий Цап: У человека, купившего участок без подряда, есть два варианта строительства дома: заключить договор со специализированной подрядной организацией, оказывающей подобные услуги, либо самостоятельно заняться строительством собственного дома — так называемый «хозяйственный способ». Специализированная организация готовит полный пакет исполнительной документации по проекту, где помимо архитектурного дизайна и планировки будут учтены все технические характеристики: высота фундамента, необходимые перекрытия, сечение, нагрузки и т.д.
КДО daily: Сколько я сэкономлю, если буду строить самостоятельно?
Василий Цап: Сомневаюсь, что сэкономите вообще. По нашим оценкам, при строительстве хозяйственным способом собственник, не имеющий глубоких познаний и опыта, может не учесть до 40% затрат, которые возникнут в процессе строительства и особенно при вводе дома в эксплуатацию и подключении коммуникаций.
КДО daily: Например?
Василий Цап: Например, при прокладке электрических кабелей необходим сам проект и акт скрытых работ, которых затребуют энергосети при подключении. При самостоятельном строительстве получение подобного документа может обойтись гораздо большими затратами как в денежном выражении, так и во временном.
КДО daily: Наиболее рентабельный вариант?
Василий Цап: Купить типовой проект. Он есть у любой проектной организации, которая занимается коттеджным проектированием. Стоимость такого проекта в среднем составляет 300 у.е. Он не только сократит ваши затраты но и сроки согласования.
КДО daily: А если душа не лежит к типовому?
Василий Цап: Индивидуальный проект заказывают у тех же проектных организаций. При этом очень важно составить четкое, точное и подробное техническое задание (ТЗ). В среднем стоимость индивидуального проекта составляет 45-50 у.е. за квадратный метр, что при площади дома, например, в 300 кв.м. обойдется уже в 15 000 у.е. На разработку проекта уходит 3-4 месяца. А при нечетком ТЗ и внесении множества корректировок, разработка проекта может существенно затянуться и увеличиться в бюджете.
КДО daily: ТЗ, так ТЗ. Распишем.
Василий Цап: Как сказать... Следует учесть состав семьи, количество и возраст детей, все пожелания по помещениям. Но не только это. Видите ли, проектировщики — люди творческие и заказчику следует взять под контроль их пожелания по использованию новых отделочных материалов и инженерного оборудования. Все новинки достаточно дороги и не всегда оправданны.
КДО daily: Что посоветуете при выборе строительной бригады?
Василий Цап: Профессионального подрядчика можно выбрать либо по рекомендации знакомых (как правило, самый надежный вариант), либо вести поиск по рекламным объявлениям и справочникам фирм. Здесь очень важно учесть имя компании (ее позиция на рынке), опыт работы (количество выполненных проектов), стаж присутствия на рынке, наличие гарантий (особенно подкрепленных активами компании: собственная техника, оборудование и т.д.). И конечно нужно удостовериться в наличии лицензии.
КДО daily: Почему сейчас? В смысле, покупать участок без подряда.
Василий Цап: Здесь фактически несколько вопросов. Во-первых, люди покупают загородную недвижимость для собственных нужд. Участок без подряда удобен тем, что позволяет разделить расходы во времени: это особенно актуально в период кризиса. Во-вторых, сегодня ввиду невысокой стоимости земля является выгодным объектом инвестиций. Особенно в случае гарантированного подведения коммуникаций. До кризиса земля дорожала в год на 20-30% (это по показателям 2007 - первой половины 2008 года). Сейчас цены местами снижаются, но где-то есть и незначительный рост.
КДО daily: И через год я получу 20-30%?
Василий Цап: Об этом забудьте. По нашим расчетам, ориентировочно через 3-5 лет, когда рынок вновь пойдет в уверенный рост. Однако таких низких цен как сейчас больше не будет.
