КДО daily: Честно сказать, затрудняюсь с формулировкой первого вопроса. Что происходит? Как улучшить ситуацию?
Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Для целей строительства жилья и последующей продажи земли «внарезку» отличие долгосрочной аренды от собственности не критично. На самом деле больше скандалов вокруг перепрофилирования земель, чем с перевода аренды в собственность.
КДО daily: Дело в процедурах?
Илья Шкоп: Процедура перевода, скажем, сельхозугодий или лесов какой-то категории в земли поселений под жилую застройку в каждом регионе своя. Четко она почти нигде не прописана. Занимает от 6 до 18 месяцев. Часто согласование идет аж через правительство субъекта федерации. Сколько денег приходится заносить, сами понимаете. Сельхозземля на рынке раз в 10, а местами и в 100 дешевле земли под жилую застройку. Вот отсюда и ветер.
КДО daily: Но ведь еще более года назад Минрегион озвучил идею фактически отменить деление земель на сельхозназначения и земли поселений. Понятно ведь, что рядом с мегаполисом овес нерентабелен, земля не мытьем, так катаньем будет изъята. Точно так же никому не придет в голову отчуждать поле под поселок там, где это бессмысленно.
Илья Шкоп: Что тут скажешь? «Озвучка» была. Продолжения пока не видно.
Марк Гройсман, исполнительный директор ГК Sawatzky в России: При переводе земельных участков из одной категории в другую или изменении вида разрешенного использования земельных участков, действительно, зачастую возникают сложности, вызванные отсутствием утвержденных документов территориального планирования. Обязанность по разработке которых возложена на местные органы самоуправления.
КДО daily: И разрабатывать которые у местных органов самоуправления интереса просто так не возникает?
Марк Гройсман: Не знаю. Наша компания всегда приобретала участки, которые изначально были предназначены для ЖС, поэтому с этими проблемами мы никогда не сталкивались.
КДО daily: Понятно. Стараетесь обойти, как бы это правильнее сказать... острые или «затененные» углы? Удается?
Марк Гройсман: Не совсем. Видите ли, существует еще ряд проблем применения земельного законодательства на практике, с одной из которых наша организация знакома не понаслышке. Я имею в виду приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, владельцами зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках.
КДО daily: Небольшой поворот темы. В связи с чем и как долго знакомы не понаслышке?
Марк Гройсман: Мы пытаемся выполнить требование законодательства о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором находится принадлежащее нам офисное здание в центре Москвы. Начиная с 2001 года.
КДО daily: Люблю страшные истории.
Марк Гройсман: Из двух альтернатив: аренда или собственность, наша организация выбрала второй вариант и практически сразу же поняла, что легким процесс оформления права собственности не будет. На начальном этапе наше заявление отказались рассматривать по причине отсутствия коэффициентов, определяющих цену приобретения земельных участков. Но основная проблема возникла при определении границ участка, который должен быть предоставлен нам в собственность. Власти предложили нашей компании оформить права на участок в пределах габаритов здания. Это означало, что каждый сотрудник или посетитель нашей компании, выйдя из здания во внутренний двор, оказался бы на «чужой», не принадлежащей нам земле. Естественно, мы подали иск в суд, который принял решение удовлетворить наши требования и обязал органы власти определить местоположение границ земельного участка и его площадь, которые не противоречили бы нормам действующего законодательства.
КДО daily: Сколько хотите московской землицы?
Марк Гройсман: Повторю, мы хотим, чтобы границы и площадь участка были определены в соответствии с нормами действующего законодательства. Конкретные размеры и конфигурация определяются, исходя из геодезических данных. Проблема в том, что орган местного самоуправления до сих пор не приступил к исполнению решения суда. Таким образом, мы решаем эту проблему уже практически 8 лет. Вышесказанное указывает на то, что, несмотря на появление нормативно-правовой базы, необходимой для работы девелоперов, отсутствие четкого руководства законодательства и несовершенство системы его применения на практике, порождает проблемы, которых можно было бы избежать при более детальной проработке законов и подзаконных актов.
Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Не думаю, что дискуссия получится интересной. Что получится вообще. Откровенно коррупциогенных законов у нас осталось не много. То есть законы сами по себе не хуже, чем во многих других странах. Главная проблема в правоприменительной практике. Как говорит японская пословица: «Приезжая в страну, я не спрашиваю, хорошие ли там законы. Я спрашиваю, исполняются ли они».
КДО daily: Еще один поворот темы. Действительно, не до дискуссии. То есть вы не согласны с коллегой в том, что законопроекты нуждаются в более детальной проработке?
Михаил Храмов: Почему же? Согласен. Но, кроме того, считаю, что законы можно прорабатывать и совершенствовать до бесконечности. Причем безрезультатно. Ну, вспомните ФЗ-214 — закон о долевом строительстве. Одна из первых статей запрещает любое привлечение в обход этого закона средств, в результате которого у человека со временем возникнет право собственности на жилье. Исключение было сделано только для жилищных кооперативов. И что? Игроки бросились обходить этот сомнительный в смысле разумности закон. Хищникам оставалось только выхватывать слабых и глупых.
КДО daily: Лучше, «зазевавшихся». Противоречия с вашим же утверждением, что законы у нас неплохие, главное их выполнять, не видите?
Михаил Храмов: Не вижу. Если законы выполняются, то такие, откровенно слабые или лоббистские законы немедленно приводят к тяжелейшим последствиям.
КДО daily: Это хорошо?
Михаил Храмов: Это значит, что такие законы не принимаются. У нас же данный закон, скажем так, продвигался несколькими крупнейшими банками, которым очень хотелось, чтобы строительство дома начиналось не на средства дольщиков, а на банковские кредиты. Причем положением о субсидиарной ответственности банков, от будущего пирога отсекались мелкие банки. Да, оно было отменено, но только тогда, когда стало ясно, что легкого пирога не будет. А один из упомянутых крупнейших банков, фактически, авторов закона, тогда же предложил... собственную схему обхода ФЗ-214! Разумеется, в случае кредитования застройщика и дольщика в этом же банке.
КДО daily: Помнится, в Германии был закон, согласно которому что-то около ?500 в месяц можно было пропускать мимо кассы. Отменили. Сотни тысяч мелких предпринимателей оказались на бирже труда.
Михаил Храмов: Хотите поговорить о всех последствиях принятия того закона?
КДО daily: Нет. Лучше вернемся к заявленной теме. В смысле, к любой из предыдущих.
Станислав Макаренко, юрист ATCgroup: Тогда, к переводу земель из одной категории в другую. Перевод действительно не облачен в рамки четко прописанной и регламентированной процедуры. Если говорить о землях лесного фонда, то на сегодня право собственности на данную категорию земель законодательно не предусмотрено, согласно ст. 8 ЗКРФ они находятся в федеральной собственности.
КДО daily: Но существует свое «однако»?
Станислав Макаренко: Верно. Однако ст. 9 ЗКРФ предусматривает возможность аренды земель лесного фонда. Этим широко пользуются недобросовестные арендаторы. Они искусственно ухудшают состояние лесного массива.
КДО daily: Как и зачем?
Станислав Макаренко: Вырубка, ухудшение плодородности почвы, зарастание сорными растениями. Это позволяет вывести участок из числа земель лесного фонда. После данной процедуры такой участок можно оформить в собственность и реализовать. Обычно такие земли используются под застройку. Участок под коттеджный поселок на территории леса гораздо дороже, чем в чистом поле.
КДО daily: И сейчас ввиду кризиса самая страда? Кризис ведь не вечен, пора готовить заделы?
Станислав Макаренко: Процесс действительно ускоряется. Но, на мой взгляд, главная причина — в предстоящих изменениях в Земельный кодекс Российской Федерации. Они предусматривают изъятие участков у собственников при их нецелевом использовании в течение трех лет.
КДО daily: Помогут поправки?
Станислав Макаренко: Если будут продуманными. И если будут выполняться.
