В Италии богатый природный ландшафт, обилие исторических памятников, уникальная архитектура, поэтому практически в любом регионе страны покупка недвижимости становится хорошим вложением средств. Однако, покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости в этой стране должен четко представлять себе цели покупки, район, тип недвижимости, бюджет и форму оплаты.
Выбор недвижимости в Италии очень разнообразен – от самых эксклюзивных и фешенебельных вилл до апартаментов сезонного проживания и небольших студий. Перед потенциальным обладателем любого объекта в Италии встает немало вопросов, которые надо учитывать при покупке. Если есть желание купить дом, то нужно представлять его площадь, количество спален и ванных комнат, площадь участка, наличие сада вокруг дома (нередко в Италии продаются дома с виноградниками или оливковыми деревьями и т.д.), должен ли этот дом быть расположен недалеко от озер или морского побережья, в населённом пункте или изолирован. Целесообразно честно ответить самому себе на вопрос: буду ли я жить там постоянно или периодически? Если дом или апартаменты нужны только для сезонного проживания, то можно рассмотреть варианты без системы отопления.Дома такого типа иногда встречаются на побережье страны.
Если покупатель планирует приобретать жилье в Италии для постоянного проживания, то необходимо помнить, что покупка недвижимости в этой стране не даёт ему права на получение вида на жительство. Его можно получить либопутем заключения брака с гражданином Италии, либо организовав собственный бизнес. Стоит отметить, что при организации своего бизнеса, наличие недвижимости является весомым аргументом для получения вида на жительство.
В настоящее время на рынке недвижимости Италии представлено много предложений, и в частности, активно развиваются новые туристические области, к примеру, Калабрия, которая уже успела завоевать популярность не меньшую, чем одна из самых известных областей Италии – Лигурия.
Калабрия – область на юге Италии, регион сопоставимый по уровню цен на недвижимость с Болгарией: так, стоимость квартир начинается от сумм в 65–70 000 евро. Это единственный достаточно недорогой и потому инвестиционно привлекательный регион страны.
Лигурия – Лазурный берег Италии, одна из самых респектабельных и дорогих областей. Здесь покупателю стоит ориентироваться на цены от 150 000–170 000 евро за небольшую квартиру. Конечно, этими двумя областями не исчерпываются предложения по Италии, однако данные области являются прекрасной иллюстрацией разнообразия предложения недвижимости в стране, от недорогой и доступной, до эксклюзивной.
Несмотря на то, что в Италии в принципе нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, там достаточно высокая стоимость операций по продаже и покупке объектов недвижимости, немалые налоги и непростое законодательство, которое ограничивает права арендодателей, что в немалой степени ослабляет интерес к инвестициям в Италию. К примеру, налог на доходы иностранцев от сдачи недвижимости в аренду колеблется в рамках от 25% до 45%.
Процедура покупки недвижимости в Италии происходит следующим образом:
- выбор объекта;
- внесение предоплаты и резервация объекта;
- открытие банковского счета и получение налогового кода (codicefiscale);
- проверка нотариусом юридической чистоты объекта (если это вторичное жилье);
- подписание предварительного договора купли–продажи (compromesso) (Договор сопровождается оплатой 10% (иногда 20-30%, особенно при покупке в рассрочку) от стоимости жилого объекта, обязательно прописываются сроки окончательного договора купли продажи).
Регистрацией договора купли-продажи занимается нотариус, при этом он же взимает те пошлины и налоги, которые надо оплатить при покупке объекта недвижимости. Стоит отметить, что эти расходы являются дополнительными и их оплачивает покупатель.
В Италии нотариус обладает большими полномочиями:
- Cоставляет договор купли-продажи (contratto finale)
- Проводит проверку недвижимости на возможность продажи и на«чистоту» титула.
- Ответственен за сделку и за совершение нотариального акта. Также он должен довести до сведения всех участников сделки их обязанности, подчеркнуть важность и ответственность их действий.
- Обязан проконтролировать оплату, передачу собственности и заверить сделку с учетом законодательства Италии.
- Как и российский нотариус, итальянский нотариус зачитывает договор купли-продажи вслух, задавая участникам сделки вопросы при необходимости.
Как правило, регистрация договора купли-продажи проходит в течение 2-3 дней после его подписания, а его получение на руки, происходит только через несколько недель.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что если в наличии у покупателя имеется вся денежная сумма, необходимая для приобретения выбранного объекта недвижимости, лучше обойтись без предварительного договора купли-продажи (compromesso), поскольку его подписание уместно только в том случае, если покупатель вынужден изымать недостающую сумму для покупки жилья из бизнеса или покупает жилье в рассрочку (как правило, это касается строящихся объектов).
Однако, если предварительный договор все-таки был подписан, то до подписания окончательного договора необходимо перевести в Италию на свой банковский счет недостающую сумму средств и при подписании окончательного договора произвести полную оплату. После нотариального договора покупатель получает ключи и может приступить к переоформлению договоров по пользованию электроэнергией, водой, газом на своё имя.
Дополнительные расходы, которые понесет покупатель, приобретая недвижимость в Италии:
1. Расходы на оплату услуг Нотариуса — не более 3% от стоимости объекта (1,5% — услуги, 1,5% -регистрация в Регистре собственников)
2.1. В случае, если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок), покупатель уплачивает:
- 10% НДС от кадастровой стоимости (она, как правило, ниже рыночной);
- фиксированный ипотечный налог 168 евро (за перезапись имущества в Регистре);
- фиксированный кадастровый налог 168 евро;
- гербовый сбор 168 евро.
2.2. В случае, если жилая недвижимость (квартира, вилла) приобретается на вторичном рынке, покупатель уплачивает:
- гербовый сбор — 7%;
- ипотечный налог — 2% (за перезапись имущества в Регистре);
- кадастровый налог — 1%.
3. Комиссия итальянского риэлтора (процент риэлтора зависит от приобретаемого объекта).
Стоит отметить, что расходы для тех, кто имеет вид на жительство (или собирается его получить в течение 18 мес. после приобретения недвижимости) или гражданство Италии, намного меньше.
Если приобретается объект недвижимости категории "люкс" или относящийся к категории "исторический, археологический, художественный", то в каждом конкретном случае налогиназначаются индивидуально.
Дополнительные льготы
Прежде всего, все купившие недвижимость в Италии имеют возможность получения резидентской визы или мультивизы в стране. Виза позволяет находиться в стране в течение 180 дней. Более того, данная виза является Шенгенской и позволяет путешествовать практически по всей Европе.
Наличие недвижимости является весомым аргументом при организации собственного бизнеса на территории Италии. В свою очередь наличие своего дела позволяет в дальнейшем обращаться за получением вида на жительство в Италии.
Покупку недвижимости в Италии можно рассматривать как удачную инвестицию, особенно это касается объектов в районе береговой линии или около озер, ввиду их высокой курортной привлекательности.
В общем и целом можно сказать, что объекты недвижимости в Италии привлекательны для умеренных инвесторов, ориентирующихся на вложение средств с низкими рисками. Ситуация на рынке недвижимости Италии в настоящий момент более стабильна, чем в США, Испании или Великобритании. Скорее всего, рынок недвижимости Италии будет оставаться достаточно стабильным в сравнении с другими западноевропейскими странами. В стране существуют довольно строгие ограничения на строительство, поэтому избытка предложений не было никогда.
Стоит отметить, что инвестиции в Италию надежно защищены, поскольку государство этой страны гарантирует возмещение средств иностранным инвесторам в том случае, если у застройщика не хватит средств и здание не будет достроено.
