Инфотека - каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.

До конца этого года москвичам нужно решить, кто будет эксплуатировать их дома: привычные ДЕЗы или частные управляющие компании. К последним большинство людей пока относится с недоверием — возможно, совершенно напрасно. Частные компании, которые не получают дотаций от города, вынуждены самостоятельно зарабатывать деньги на свое развитие и понимают, что привлечь и удержать клиентов реально только качеством сервиса.

Совсем не факт, что ДЕЗы, едва превратившись в акционерные общества, займутся усовершенствованием предоставляемых услуг.
                   Главная особенность частных эксплуатирующих компаний заключается в том, что они, как и все коммерческие организации, самостоятельно выстраивают ценовую политику. Но они же и заинтересованы в развитии собственного дела. Конечно, бесплатный сыр встречается только в мышеловке, а дешевый не отличается хорошим качеством. Поэтому цены на услуги управляющей компании не могут быть слишком низкими. При этом жильцы имеют право знать, за что они платят деньги.
                «Наш основной принцип — открытость, — рассказывает генеральный директор управляющей компании «Горжилкомплекс» Юрий Нуждов. — В конце года мы всегда проводим собрание или отправляем релизы жильцам и отчитываемся в том, сколько денег получили и на какие цели их потратили. Да, эксплуатация зданий — это бизнес, приносящий деньги, которые мы вкладываем в свое предприятие. Но наше предприятие — это и есть дома, которые мы обслуживаем. Хочу отметить, что за счет грамотного обслуживания комплексов мы в состоянии позволить себе два года подряд не поднимать цены на услуги».
               Очень многие строительные компании создают собственные дочерние управляющие организации, чтобы быстрее сдать дома в эксплуатацию. Нередко случается, что потом, года через два, объекты передаются ДЕЗам или частным управляющим компаниям. Лучше всего, если дом сразу попадет в руки профильной компании, которая специализируется именно на управлении и эксплуатации объектов недвижимости.
                «На сегодняшний день в Москве насчитывается около 130 управляющих компаний, включая акционированные ГУП, — комментирует Ю. Нуждов. — Из них крупных компаний — не более 20%. Остальные эксплуатируют в лучшем случае один–два дома. Не потому, что больше не хотят, а потому, что просто не способны обслуживать другие дома: не хватит ни сил, ни людей, ни средств. При этом управлять одним объектом более накладно, чем содержать сразу несколько: сложнее уложиться в бюджет, поскольку могут произойти неожиданные поломки (электрика, водоснабжение, лифты). Поэтому чем крупнее организация, тем больше у нее возможностей».
               Холдинг «Управляющая компания «Горжилкомплекс» осуществляет свою деятельность на территории Юго-Западного и Западного административных округов Москвы более пяти лет, выполняя работы по эксплуатации жилых комплексов и коммерческой недвижимости. В настоящее время у холдинга «Горжилкомплекс» на обслуживании находится около 500 тыс. кв. м жилой площади (11 жилых комплексов), около 100 тыс. кв. м уборочной территории, более 30 тыс. кв. м офисов и иной коммерческой недвижимости, 12 автостоянок с общим количеством 1567 машиномест. В прошлом предприятие было награждено дипломом международной премии «Лидер экономического развития России» в номинации «Лидер экономического роста-2006».
                Ни для кого не секрет, что штат сотрудников многих управляющих компаний состоит из генерального директора и главного бухгалтера, а инженеры, сантехники, охрана и пр. являются сотрудниками других фирм, которые работают на субподряде. На качестве работы это, вполне вероятно, никак не отражается. Есть только один существенный минус — увеличивается стоимость услуг. Так что разумнее сотрудничать с компаниями, имеющими собственный штат специалистов.
              «ДЕЗы как раз выполняют функции только заказчиков и берут работников на субподряд, — отмечает Ю. Нуждов. — Мы не хотели становиться ДЕЗом и постарались уйти от подобной формы работы. Со своими сотрудниками всегда проще разобраться, чем с субподрядчиками. В нашей компании работает более 350 человек. Это менеджеры, инженеры, сантехники, рабочие комплексной уборки, трактористы. Кроме того, у нас собственный парк тракторной и автотехники и аварийная служба, которая действует круглосуточно.
             В каждом доме также есть отдельная диспетчерская служба, паспортисты, занимающиеся вопросами прописки, и бухгалтерия. Все они находятся в подчинении управляющих, которые также закреплены за каждым объектом. Более того, мы отказались в свое время от услуг ЧОПов и создали собственное охранное предприятие, в котором работают люди, специально подготовленные для охраны именно жилых комплексов».
              Что эксплуатирующая организация предлагает жильцам — это главный вопрос, ответ на который нужно получить перед тем, как сделать выбор. Люди платят деньги и хотят получать качественные услуги.
                Ю. Нуждов советует посетить комплексы, которые управляющая компания обслуживает в настоящее время, посмотреть, в каком состоянии находятся дома, автостоянки, придомовые территории, как часто проводится уборка в подъездах, какой техникой располагает компания.
Следует оценить оперативность аварийных и диспетчерских служб, как сделали жильцы одного из объектов управляющей компании «Горжилкомплекс». «На ознакомительном собрании жильцы решили проверить, как быстро отреагирует на вызов аварийная служба в случае какого-либо происшествия, — рассказывает Ю. Нуждов. — Аварийная машина приехала уже через 20 минут — а это, нужно отметить, был самый дальний из обслуживаемых нами комплексов».
               Еще один существенный плюс крупных управляющих компаний, имеющих в эксплуатации несколько объектов, — возможность управлять денежными поступлениями, перекрывая проблемные места и обеспечивая нормальное функционирование каждого дома.
                 «Горжилкомплекс заключил договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями города о проведении начислений за коммунальные услуги, — говорит Ю. Нуждов. — В данном случае мы выполняем функции посредников, но при этом не имеем права брать комиссионные. Полученные от жильцов деньги за отопление, воду и т. д. целенаправленно транзитом отправляются в организации ЖКХ. И расчет у нас ежемесячно составляет 100%, поскольку нам приходится кредитовать все дома, покрывать задолженности неплательщиков, чтобы расплатиться с городом».
                 Главная головная боль практически всех управляющих компаний — сбор коммунальных платежей с жильцов. Нельзя сказать, что люди принципиально не хотят платить. В число неплательщиков в основном входят владельцы квартир, которые постоянно проживают не в Москве, а в регионах. Но именно их задолженности приходится закрывать управляющим организациям.
                «Люди должны понимать, что являются собственниками не только своих квартир, но и всего дома, — подчеркивает Ю. Нуждов. — Поэтому ответственность за то, каким будет их дом, лежит не только на управляющей компании».