 | Альтернативные сделки - проблемы и решения
Тип информации:
Дата:
Регион:
Отрасль:
Специализация: ,
Сложные случаи в альтернативных сделках, к которым относятся - переезд в большую и лучшую квартиру, переселение стареющих родственников поближе к своему дому, разъезд со взрослыми детьми – все это примеры операций, при которых вам наверняка предстоит участие в альтернативной сделке с недвижимостью.
Во всех перечисленных вариантах вы будете являться одновременно и покупателем, и продавцом жилья. Это более сложный случай, чем простая одиночная покупка или продажа жилплощади. Однако ввязываться в цепочку из нескольких квартир (ведь ваш продавец, вероятно, тоже хочет купить себе что-то взамен) придется наверняка, ибо вариант разрыва сделки на 2 независимые операции сулит значительные финансовые и юридические сложности, а иногда и просто невозможен. Впрочем, вы не одиноки: по статистике, порядка 60-80% сделок, совершаемых на московском рынке жилья, являются альтернативными.
Но не стоит забывать и о вероятности, что столкнуться с этим усложняющим жизнь явлением вам придется даже в случае простого желания купить или продать свою жилплощадь. Поэтому имеет смысл всегда интересоваться планами владельцев квартиры, которую вы собираетесь покупать или же вашего потенциального покупателя. Позволив втянуть себя в цепочку из нескольких сделок с недвижимостью, вы разделяете риски всех участников сделки, увеличивая сроки операции и повышая вероятность срыва сделки.
Чтобы решиться принять участие в альтернативной сделке, нужно оценить степень риска конкретной ситуации. Во-первых, чем большее количество квартир задействовано в цепочке, тем выше вероятность, что что-нибудь да сорвется. Нормальная длина цепочки на московском рынке – 3 квартиры, хотя есть случаи, когда в сделке участвует до 10 объектов. Впрочем, ваша цель – с наименьшей головной болью решить жилищный вопрос, а не поставить новый рекорд.
Чтобы не дать цепочке разрастись без вашего участия, следует прописать в авансовом договоре обязательство вашего продавца подобрать себе взамен только свободную квартиру. Здесь стоит исходить из реалий рынка: если идет речь о поиске «однушки» это совершенно выполнимое требование, если же ваш партнер ищет себе «трешку» рассчитывать на свободную большую квартиру на рынке значительно сложнее.
Из сложности запросов второй стороны вытекает риск увеличения сроков сделки, когда договор аванса приходится продлевать, а также возможность подъема цены на приобретаемую вами площадь. Практика показывает, что если в течение месяца от подписания авансового договора сделка не состоялась, далее вероятность поднятия цены начинает приближаться к 90%. Причем чаще всего ваш продавец потребует доплату не из злых умыслов, а лишь потому, что на оговоренную ранее сумму просто не сможет подобрать себе необходимый вариант. А расторжение договора заставит вас начинать всю работу по поиску квартиры сначала.
Одной из серьезных проблем одновременной купли-продажи нескольких квартир становится усложнение ведения денежных расчетов. Даже проведение их через депозитарные ячейки банка еще не гарантирует сохранности средств и нервов участников операции. Здесь обычно проявляется конфликт интересов партнеров. Головной покупатель, который обычно несет наибольшие риски, будет требовать привязки условия выемки денег к регистрации прав по его квартире, тогда как крайним партнерам в цепочке для получения своих средств придется дожидаться регистрации все остальных квартир.
Особая сложность здесь кроется в ситуации, когда в сделке задействованы объекты из разных городов, даже если речь идет о Москве и области или двух областных центрах. Это может быть связано с различными сроками регистрации сделки или разными требованиями регистрирующих органов. К примеру, на сегодняшний день регистрация права собственности в столице занимает месяц, а в области – 2 недели.
Если же к проблеме чисто физической сложности предоставления документов в несколько разных мест регистрации сделки одновременно прибавляется наличие несовершеннолетних собственников, требующее вмешательства органов опеки, то задача становится еще более сложной. Это связно с накладываемыми органом опеки на продавца обязательствами по одновременной покупке жилья. В этом случае регистрирующий орган откажется принимать от участников сделки договор продажи квартиры, пока не увидит договор о покупке жилья. Если же договор покупки должен быть зарегистрирован в другом городе, то вам придется разрывать сделку на части и подавать документы на продажу квартиры только после получения на руки документов по покупке.
Итак, сложности альтернативных сделок приводят к увеличению сроков их проведения, расходов на них, а также потере большого количества нервных клеток всех участников процесса. Участвуя в одновременно купле-продаже нескольких квартир, обязательно следует заручиться поддержкой хотя бы одного профессионала на рынке недвижимости с длительным опытом работы и знанием требований органов регистрации и опеки во всех городах совершения сделки.
Тем не менее, не стоит сразу же опускать руки, если подходящая по всем параметрам квартира тянет за собой цепочку. Ведь больше половины сделок с недвижимостью все же состоят именно из таких вариантов, и количество операций на столичном рынке растет!
Источник информации:
| |
|  |
