Адвокат Парижской коллегии адвокатов рассказал о юридических тонкостях приобретения зарубежной недвижимости
Беседовал Дмитрий Ларин
Количество россиян, покупающих недвижимость за рубежом, растет с каждым годом. Причем, виллы на берегу моря и просторные апартаменты в европейском городе позволить себе могут не только очень состоятельные граждане. Например, стремительный рост цен на недвижимость в Москве привел к тому, что любой обладатель захудалой хрущевки в центре города может с легкостью обменять свою тесную и неуютную жилплощадь на высококачественное жилье в другой стране.
Но в других странах – другие законы. И многие россияне просто не знают, как юридически грамотно подходить к сделке с недвижимостью за границей, какие документы для этого нужны, и какие подводные камни могут встретиться.
Об "особенностях интернационального законодательства" КДО-Иформ рассказал Александр Колосовский, адвокат Парижской коллегии адвокатов, управляющий партнер парижского офиса компании International Legal Counsels PLLC.
Александр, чем занимается Ваша компания в России? Какие услуги Вы оказываете?
Уже два года мы сотрудничаем с Российской гильдией риэлторов. Так как наша международная адвокатская фирма International Legal Counsels PLLC состоит во Французской национальной ассоциации риэлторов, которая работает с аналогичными организациями в различных странах мира, в том числе с РГР.
Мы оказываем два вида услуг. Первое – в рамках ассоциативной работы – присутствуем на мероприятиях, организованных, проходящих под эгидой ассоциации или гильдии риэлторов в России. Либо участвуем в рамках международных мероприятий, когда собираются организации разных стран - и ассоциации, и агентства недвижимости.
Вторая часть услуг связана именно с предоставлением юридической помощи покупателям, которые интересуются приобретением недвижимости во Франции или в других странах Евросоюза, где у нас есть корреспондентские офисы. Также мы начали оказывать услуги и клиентам, интересующимся недвижимостью в США.
Если уточнить, то сейчас основная наша работа связана с клиентами, которых интересует недвижимость во Франции, США, княжестве Монако, на юге Италии. Дополнительно работаем со Швейцарией и Люксембургом. Но эти две страны не пользуются большим спросом.
- Почему не пользуются?
Люксембург – маленькая страна. Самоцели переехать в Люксембург, если ты там не родился, обычно нет. А Швейцария специфична тем, что там, как правило, частным лицам, у которых нет вида на жительство, недвижимость не продают. Приобрести там недвижимость имеет право только компания. Следовательно, иностранцам необходимо регистрировать компанию только для того, чтобы купить недвижимость. А это слишком накладно. Ну, и как правило, Швейцария интересует большей частью людей, которые любят кататься на лыжах на швейцарских горнолыжных курортах. Они там покупают обычно шале (небольшие домики в Альпах). Но таких людей очень мало.
Кстати, если говорить о пограничных районах Франции, то там тоже люди покупают гораздо реже, чем, скажем, в Ницце или на Лазурном берегу – в районах, где тепло.
С какими юридическими проблемами сталкиваются россияне, покупая там недвижимость?
Вопрос этот очень объемный. Однозначно обозначить круг проблем, которые могут возникнуть у покупателей, сложновато.
Во-первых, есть вопросы, касающиеся выбора объекта и его происхождения (то есть, юридических документов, подтверждающих право собственности, и документов в отношении возможного залога объекта и претензий – таких документов достаточно).
Конечно, во Франции эти вопросы являются частью бизнеса риэлторских, посреднических агентств. То есть, когда агентство продает объект, оно, как правило, дает определенную информацию на этот счет. И им можно доверять. Но это не значит, что когда уже выбран объект или до выбора объекта, у всех одинаковые условия в оплате услуг агентства. Эти условия могут варьироваться. Покупатель, если он из России, заключает с агентством договор, в котором могут быть прописаны самые разные условия. Например, если средняя практика выплаты комиссии 4-7 % то у иностранного покупателя могут попросить больше - и 8%, и 10 %. Даже существует практика, что просят 12%. Вопрос о том, какую вы должны платить комиссию, не записан нигде в законодательстве, следовательно, он подлежит интерпретации.
При этом все услуги до выбора объекта – услуги, связанные с визитами и всем остальным, - они, естественно, оплачиваются самим потенциальным покупателем. Эти услуги ни в коем случае не может на себя принимать агентство. Если же агентство принимает на себя эти услуги и просит определенную плату, то эта оплата тоже должна быть оговорена. Иначе может получиться так, что просто привезли клиента, устроили ему туристическую поездку, а потом выставили огромнейший счет, даже если клиент уехал ни с чем, потому что объекты уже проданы. Чтобы подобных ситуаций не возникало, мы консультируем клиента.
Предварительная юридическая помощь нужна во многих вопросах договорных отношений до продажи объекта.
Какие еще вопросы клиенту необходимо решить до сделки?
- До сделки заключается предпродажное соглашение, в рамках которого фиксируются все условия. Фиксируются сроки проведения сделки, фиксируется сумма задатка, которая будет выплачена и фиксируются условия, которые позволят одной из сторон отказаться от сделки в течение установленного законом срока. Первый такой срок, установленный законом во Франции, это срок семь календарных дней с момента заключения предпродажного соглашения и внесения задатка. В течение этого срока покупателю законом гарантировано право отказаться от сделки без каких либо выплат и потерь.
Когда этот срок прошел, в течение следующего периода до заключения сделки, покупатель может отказаться от сделки только при соблюдении определенных условий. Например, он может записать в договор, что будет получать кредит, а если не получит кредит, то договор разрывается с возвратом суммы задатка. Если такое условие не прописано, то задаток может остаться у агентства, из него может быть выплачено определенное вознаграждение продавцу, который на это имеет вполне законное право.
То есть, здесь есть нюансы, к которым следует очень внимательно относиться, потому что при сумме покупки скажем 200-300 тысяч евро, сумма задатка будет около 30 тысяч евро. Это относительно небольшая сумма. Но если речь пойдет о покупке ценою в миллион или два миллиона, то сумма задатка будет очень существенна, что заслуживает очень внимательного отношения к подготовке сделки.
В чем именно состоят ваши услуги на этом этапе?
Как правило, наши услуги состоят в том, чтобы, во-первых, рассказать клиенту о рисках которые есть, во-вторых, проанализировать проект договора, который высылается нотариусом продавца, и, в-третьих, дать совет, каким образом ему выгоднее всего заключить договор, чтобы не потерять деньги в случае отказа от покупки и невозможности привлечения финансовых средств.
Что нужно знать клиенту уже при оформлении сделки?
Если на предпродажном этапе все прошло нормально, то наступает стадия заключения договора купли-продажи. Заключение этого договора происходит по истечению определенного срока. Как правило, во Франции это срок от одного до трех месяцев. Назначается дата сделки нотариусом, стороны собираются у него и заключают договор купли-продажи.
К этому времени уже должна быть произведена оплата. А во Франции оплата производится исключительно через счет нотариуса продавца. Каких-либо других форм выплат – окольных или напрямую покупателю – нет. Потому что таково законодательство. В первую очередь это нужно для контроля происхождения средств потенциального покупателя, если он не является гражданином Франции или одной из стран ЕЭС. И в этом отношении тоже есть нюансы, которые надо учитывать иностранному покупателю недвижимости.
Например, при оплате по сумме сделки лучше избегать полной выплаты из собственных средств. Если в России есть такая практика, что требуют оплату всю сразу и люди собирают для этого деньги (хотя сейчас уже появились кредиты, в том числе ипотечные кредиты), то во Франции рекомендуется всегда покупка в кредит. Потому что если деньги получены в банке, во-первых, подразумевается, что банк уже провел оценку источника происхождения средств и степень доверия к этому источнику повышается. Во-вторых, есть кредитный договор, который четко показывает условия отношений между сторонами. Что тоже принимается нотариусом беспрепятственно. Ведь у нотариуса есть по законам Франции обязательства информировать прокурора или специально созданную службу контроля над источником происхождения средств. И его самая главная задача состоит в том, чтобы определить есть ли необходимость информировать в данном конкретном случае или нет. Естественно этой необходимости не будет, если средства пришли из надежного банка.
