Критерии элитности на рынке недвижимости достаточно зыбки: развивается рынок, смещаются акценты. Под термин «элита» маркетологи в разное время подгоняют то тот, то иной вариант застройки.
«Бриллиант в зубе»
Основополагающий фактор, делающий жилье элитным – его расположение. Знаменитый бриллиант в резце Мика Джаггера всего лишь алмазная пломба в зубе. Произведением искусства и достойным объектом вложения капитала бриллиант делает оправа. Так и роскошный новый дом, просочившийся в старую застройку, хоть сто раз назовут девелоперы элитным, таковым не будет. Нужна оправа: архитектурно-ландшафтное единство, развитая инфраструктура, приятные соседи, наконец. Короля делает окружение, не так ли?
Прошли времена, когда на отремонтированную расселенную коммуналку или на дом, втиснутый между соседними ветхими пятиэтажками, навешивали красивый ярлык «элитной недвижимости». Сегодня элитным можно считать жилье в составе комплекса, обладающего определенными качествами:
1. Архитектоника
2. Благоустроенная собственная территория
3. Паркинг (подземный и гостевой)
4. Соседи своего круга
5. Профессиональная управляющая компания
6. Удобная транспортная инфраструктура
Подобного рода критериям не может отвечать недвижимость в историческом центре, не говоря уже о «спальных» районах. Презентационные цели покупателем реконструированной или заново выстроенной квартиры в центре будут достигнуты, но как насчет максимального комфорта? «Городские лакуны», в которые удается втискивать новые дома, окружены старыми кварталами с неоднородным социальным окружением.
Недостаточно использовать современные инновационные строительные материалы и прогрессивные технологии для того, чтобы жилье превратилось в элитное. Комплекс, посягающий на право именоваться элитным, должен обладать инфраструктурой с магазинами, салонами красоты, образовательными и рекреационными объектами соответствующего уровня. Кроме того, даже воздух, которым дышат жители, можно назвать комфортным или не комфортным. Достаточно сравнить загазованную атмосферу каменных джунглей мегаполиса и свежую прохладу Подмосковья.
Сегодня девелоперы все чаще подыскивают места под элитные проекты за пределами города. Именно там можно возвести комплексы, обладающие всеми атрибутами класса de luxe:
1. Детские и спортивные площадки
2. Зоны отдыха
3. Образовательные учреждения для детей
4. Паркинг
5. Система охраны
Сравним два варианта современной застройки различных классов: жилые комплексы в пределах города и аналогичные сооружения вне городских стен.
Жилые комплексы в границах города
• ЖК Atlantic Apartments на Киевской (Москва)
Апартаменты с панорамными окнами премиум-класса расположены в центре столицы. Особенности: внутренний двор, подземный паркинг на 160 машин, вид на достопримечательности (Воробьевы горы, Дом правительства, МИД). Транспортная доступность: Кутузовский проспект, ТТК, Бережковская набережная.
• ЖК «Москва-Сити» (Москва)
Московский Международный Деловой Центр – бизнес-квартал площадью 60 га между Пресненской набережной и Красногвардейским проездом. К моменту завершения строительства будет включать паркинги, рекреационные зоны, гостиницы. Имеется пешеходный мост через реку Москва. Запущено две ветки метрополитена, строится транспортный терминал. Запланировано строительство восьмиполосной магистрали, дублирующей Кутузовский проспект.
• ЖК «Садовые кварталы» в Хамовниках (Москва)
Элитный комплекс спроектирован как «город в городе»: 4 квартала, включающие 920 квартир, между Большой Пироговской улицей и Комсомольским проспектом. Дороги и парковки – подземные. Инфраструктура: детские сады, школа, деловой центр. Планируется благоустроенный двор в каждом квартале. Ближайшая станция метро – «Фрунзенская»: семь минут пешком. Выезд на главные транспортные артерии: ТТК и Садовое кольцо.
Как видим, не все новые жилые комплексы легко вписываются в имеющуюся застройку в границах города. Инфраструктура зачастую не собственная, а муниципальная, уже давно эксплуатируемая. И наконец, самый главный минус: ни один проект не позволяет говорить о хорошей экологии, и это понятно, так как в условиях мегаполиса она невозможна.
Квартальная застройка за городом
Если девелопер не имеет цели поместить жилой квартал в городское пространство, а отводит ему свободные гектары за пределами города, ситуация выглядит иначе.
• ЖК «Европейский» в Кудрово (Ленинградская область)
Жилой комплекс комфорт-класса в поселке Кудрово (Всеволожский район Ленинградской области) состоит из 16-этажных и 20-этажных зданий, вмещающих 1570 квартир. Квартал изобилует детскими площадками, прогулочными зонами и благоустроенными дворами. Поблизости парковая зона, изюминкой которой служит река Оккервиль. Система видеонаблюдения решает проблему безопасности жильцов. Работает гипермаркет в 20 минутах пешком. Строятся школы, детские садики и спортивные центры. Транспортной проблемы не существует: 10 минут пешего хода до станции метро «Улица Дыбенко». До проспекта Большевиков – два с половиной километра, до Мурманского шоссе – 5 км.
• Коттеджный поселок «Суханово Парк» (Ленинский район Московской области)
Поселок бизнес-класса занимает территорию близ деревни Лопатино между Варшавским и Каширским шоссе. 5 км (15 минут автомобилем по Варшавскому шоссе) до МКАД. В этом проекте соединены, казалось бы, несовместимые достоинства: проживание в мегаполисе (до Москвы рукой подать) и на лоне природы одновременно. Вокруг лесные просторы, водоемы. Часть примыкающего леса превращена застройщиком в парковую зону, у озера оборудован пляж с площадкой для волейбола.
Инфраструктура поселка включает футбольную площадку, фитнес-центр, медицинский центр, теннисный корт. Имеются ресторан, кафе (летнее и зимнее), автомойка, парковка и даже церковь — об удовлетворении материальных и духовных потребностей явно позаботились.
Жилье в поселке представлено разными типами на любой вкус и кошелек: это квартиры, таунхаусы и дуплексы.
• ЖК «Сколково Парк» (Можайский район ЗАО Москвы и Одинцовский район МО)
В основу замысла положен опыт европейских пригородных престижных районов: Boulogne-Billancourt в Париже, Wentworth Estates в Лондоне, Uccle в Брюсселе и коммуны Ismaning в Мюнхене.
Шесть жилых корпусов на берегу речки Сетунь образуют фигуру, напоминающую одну из частей символа инь-ян. В центре получившегося внутреннего пространства – прогулочная аллея и детские площадки.
442 квартиры со свободной планировкой (площадью от 63 до 180 квадратных метров) позволяют покупателям формировать пространство, исходя из личных предпочтений.
Сколково находится на пересечении транспортных артерий: Можайского шоссе, переходящее в Кутузовский проспект, и МКАД.
Децентрализация – единственно верный вектор развития
Транспортная перегруженность Москвы и плотная застройка мегаполиса диктуют актуальные правила игры: децентрализацию. Появление новых центров притяжения становится единственно возможным сценарием дальнейшего развития столицы. Зарождающийся в данный момент принципиально новый формат жизни основан на возможности жить, работать и отдыхать в одном месте, не проводя ежедневно часы на перемещения по городу. В ЖК «Сколково Парк» и в подобных ему загородных жилых кварталах все «заточено» под максимальное удовлетворение потребностей живущих там людей.
Транспортная доступность
Вышесказанное не означает, что жители загородных жилых комплексов обречены на пребывание исключительно в границах своей благоустроенной территории. Жилые кварталы проектируются с учетом опыта уже существующих загородных поселений. Примеры европейских аналогичных районов исследованы на предмет близости к центру города, местам деловой активности и крупным магистралям. Как правило, мегаполис со всеми его искушениями – в двух шагах. Но он не постоянно «грузит» своим бешеным темпом, а лишь тогда, когда житель тихого пригорода по собственной инициативе решит на короткое время окунуться в атмосферу столичного драйва, чтобы потом вернуться домой в тишину и спокойствие.
Элитная в полном смысле этого слова недвижимость сегодня – это жилые комплексы за городом, «где так вольно дышит человек», иначе и не скажешь. Комфорт жизни вне городского шума и суеты дорогого стоит, потому что продлевает жизнь.
