Новости строительства и недвижимости, строительных и отделочных материалов. Лента строительных новостей.
В данном разделе представлены самые свежие последние новости рынка недвижимости (новостройки, загородное и коттеджное строительство, рынок земли), новости строительства (снос, строительство, новые технологии, новые строительные и отделочные материалы и их применение), новости ипотеки, ипотечного кредитования жилья. Представлена строительная информация, пресс релизы и строительные новости по: планируемым и строящимся объектам недвижимости ( новостройки ) Москвы, других регионов России. Новостная лента рассказывает о новых интересных проектах в строительстве домов, инвестиционных проектах и инвестициях в жилую, коммерческую недвижимость. Дает представление о участвующих в этих проектах заказчиках, застройщиках, ген. подрядчиках, инвесторах. Мониторинг цен на квартиры, дома, офисы, торговые центры другую коммерческую недвижимость, также является одной из задач новостей строительства и недвижимости. Анонсируется информация по новым маркетинговым исследованиям, бизнес планам, обзорам и другой аналитике в области строительства, строительных и отделочных материалов, недвижимости, ипотеки. Купить данные информационные массивы можно по т. +7 (926) 535-50-61 , Написать письмо
Сокращение не облагаемой налогом доли зарплаты, ухудшение условий для инвестиций в недвижимость, возможное введение налога на прирост стоимости активов — все это, по мнению члена правления AREA Ирины Жаровой-Райт, означает завершение эпохи, когда Нидерланды были одной из любимых юрисдикций для владельцев крупных капиталов. Впрочем, у них остается немало и других вариантов для размещения средств
В сентябре 2024 года мы писали о масштабном исходе капиталов из Великобритании в связи с изменениями в налоговой системе, ударившими по интересам богатых и супербогатых людей. Как мы и предсказывали, международные, в том числе и российские, капиталы стали стремительно покидать страну в 2025 году в поисках новой гавани. Теперь же аналогичную ситуацию мы наблюдаем в Нидерландах.
Убежище среди тюльпанов
Несколько десятилетий эта страна является убежищем для мирового капитала. В Нидерландах был сформирован корпоративный центр, позволяющий крупным компаниям и состоятельным частным лицам перемещать средства через голландские штаб-квартиры, чтобы минимизировать глобальные налоговые обязательства.
Низкие эффективные налоговые ставки для богатых привлекали в Нидерланды тех, кто хотел тихой жизни, но «в люксе». Пока обычные граждане, не имеющие возможности быть клиентами семейных офисов и супер-консультантов по налоговому планированию, платят налоги по ставке до 40%, самые богатые часто получают эффективную ставку около 20% благодаря доходам от роста инвестиций и сложным корпоративным структурам. Нидерландская налоговая система делила доход по трем так называемым «ящикам»: первый — доход от заработной платы и домовладения, второй — от существенных финансовых интересов в компании (Box 2) и третий (Box 3) — доход от сбережений и инвестиций. Именно третий «ящик» позволял сверхбогатым использовать свои частные компании (BV), снижая налоговую нагрузку. Важно отметить, что благодаря таким налоговым правилам для экспатов Амстердам стал излюбленным местом для развития стартапов.
В отличие от атмосферы показного богатства в Лондоне или Дубае, в голландской культуре ценят сдержанность — именно эта тихая роскошь и привлекает UHNW (лиц со сверхкрупным частным капиталом) с определенным типом характера и отношением к управлению своим капиталом. Эти люди ведут образ жизни, не выделяющий их на общем фоне, вписываясь в общество, которое ценит скромность и высокий уровень социального доверия. Как правило, для жизни они выбирают районы дорогой недвижимости. Блумендал и Вассенар, Бларикюм и Ларен постоянно входят в рейтинг самых богатых городов страны. Гаага — любимое место проживания дипломатов и руководителей международных компаний, таких как Shell и Aegon.
Разорение «гнезда»
Однако сегодня семейные офисы постепенно покидают Нидерланды из-за новой налоговой политики правительства. Важным для экспатов было «правило 30%» — такая доля зарплаты не облагалась налогом. Но в 2024 году был введен предельный уровень необлагаемой суммы — €73 800. Это отразилось на высококвалифицированных экспатах с зарплатами €246 000 и выше. Многие семейные офисы и компании использовали такую схему для получения и гражданства, и источника дохода для своих бенефициаров — экспатов, нанятых голландской компанией, но работающих экстерриториально и получающих частично свободную от налога заработную плату. Само правило будет постепенно пересматриваться: с 2027 года 30% превратятся в 27%.
В том же году был нанесен удар по семейным инвестиционным структурам путем отмены налогового режима VBI (Vrijgestelde Beleggingsinstelling). Ранее VBI обеспечивал 0% корпоративного налога, а также позволял эффективно планировать наследство, комфортно разделяя семейный капитал без скандалов на оглашении завещания. Теперь право участвовать в структуре владения VBI имеют только регулируемые фонды (UCITS / AIF), а частные семейные структуры исключаются — они должны быть реорганизованы или перемещены. Для многих богатых семей перемещение капитала — более простой шаг, чем их реорганизация.
Совокупность этих решений вызвала первый в истории Нидерландов массовый исход семейных офисов, например в Португалию, где за €500 000 можно приобрести «золотую визу», позволяющую частично перемещать капиталы. Кроме того, для многих управляющих активами консультантов, семейных офисов и состоятельных налогоплательщиков остается привлекательным доступный в Люксембурге инвестиционный инструмент SPF (Société de gestion de patrimoine familial). Есть специальные инструменты для управления капиталом и в Ирландии. Это страна с одним из самых низких корпоративных налогов и комфортной деловой средой.
Наконец, уже в феврале 2026 года новым поводом для беспокойства владельцев крупных капиталов стал обсуждаемый парламентом Нидерландов закон о 36%-ном налоге на рост рыночной стоимости финансовых активов — от акций до криптовалют. Если ценные бумаги растут в цене, владелец должен будет заплатить налог, даже если он ничего не продавал и не получал реальной прибыли.
Упразднив основные налоговые стимулы для владельцев международных капиталов, Амстердам теряет не только деньги, но и конкурентное преимущество в глазах состоятельных экспатов. Как следствие, Нидерланды больше не смогут претендовать на статус центра семейных офисов.
Последствия для домовладельцев
Рынок недвижимости Нидерландов тоже ждет трансформация. Ему предстоит переход от налоговой системы, основанной на предполагаемой (фиксированной) доходности, к налогообложению фактической прибыли. В полном объеме новая система может вступить в силу 1 января 2028 года, но и на 2027-й запланированы значительные промежуточные изменения, которые затронут как инвесторов, так и домовладельцев:
налог на реальную прибыль: уже с 2027 года правительство планирует облагать налогом фактический доход от аренды за вычетом расходов на техническое обслуживание и проценты вместо нынешней системы предполагаемой прибыли;
налог на прирост капитала: будет введен новый налог на прирост капитала для недвижимости. Увеличение стоимости будет, как правило, облагаться налогом только при реализации (например, при продаже недвижимости), а не ежегодно;
«Повышение» оценки: чтобы избежать несправедливого налогообложения исторической прибыли, недвижимость, находящаяся в собственности до вступления в силу нового режима, будет оцениваться по ее WOZ-стоимости на 1 января 2027 года (или 2028 года, в зависимости от даты вступления в силу окончательного законопроекта). WOZ (Valuation of Immovable Property) — это оценка рыночной стоимости дома или другого объекта недвижимости, определенная муниципалитетом, некий аналог кадастровой стоимости в России. Значение указывает на то, сколько мог бы стоить тот или иной объект недвижимости на свободном рынке в определенный момент, обычно 1 января предыдущего года, что зачастую не отражает реальную стоимость в момент продажи.
Кроме того, уже с 1 января 2026 года в Нидерландах изменились ставки налога на передачу прав на собственность (property transfer tax) для объектов, не являющихся основным местом жительства, с целью оживления рынка аренды. Также были введены новые условия освобождения от налога. Для домов, в которых покупатель будет жить сам, ставка составит 2%, для большинства других объектов, например коммерческих зданий и земли, ставка в 10,4% снижается до 8%, а с января 2027 года — до 7%. Устанавливается ставка в 4% — для приобретений долей участия в компаниях по управлению недвижимостью, которые ранее не облагались налогом.
Все эти меры, призванные стимулировать частные инвестиции в жилье и улучшить климат для арендодателей, могут помочь вывести рынок недвижимости из глубокого и затяжного пике, но станут еще одним серьезным поводом покинуть Нидерланды для владельцев крупных капиталов.
В поисках новой гавани
Прогноз — дело неблагодарное, но тем не менее попробуем проанализировать последствия. Изменения в налогообложении 2026 года помогут рынку жилья в Нидерландах, особенно в люксовом сегменте, но он останется напряженным, повторяя сценарий 2025 года для лондонского рынка, который по оценкам аналитиков был худшим за последние 40 лет. Крупные банки, такие как Rabobank и ABN AMRO, прогнозируют рост цен на жилье примерно на 4–5,5 % в 2027 году, но это будет больше связано с инфляцией и высокими ставками ипотеки, а я и вовсе не вижу предпосылок для роста. Но если мы обратимся к анализу через предложение, то можно ожидать, что «волна распродаж» со стороны частных арендодателей, вызванная новыми ограничительными законами об аренде, к 2027 году пойдет на убыль, что приведет к ужесточению рынка и борьбе за покупателя.
Что же касается рекомендаций для тех, кто ищет новую гавань, то в зависимости от цели я вижу несколько вариантов:
если ваша главная цель на 2026 год минимизировать налоги, лучше присмотреться к Венгрии, Болгарии, Кипру, Ирландии, где предлагаются лучшие условия по ставке корпоративного налога;
если цель — глобальный бизнес и доступ к инвестициям, подойдут Ирландия, Эстония, Швеция — самые сильные экосистемы для стартапов и инвестиций;
если вам нужны благоприятные условия для работы семейного офиса и управления капиталами, то признанными центрами остаются Швейцария и Кипр.
Отдельно упомяну ОАЭ, которые позиционируют себя как антитезу непредсказуемой европейской налоговой политике. Их преимущества — в отсутствии подоходного налога с физических лиц, налога на имущество, корпоративный налог в размере 9%, соответствующий стандартам ОЭСР, обширная сеть соглашений, позволяющая избежать двойного налогообложения, зрелые механизмы холдингов и специальных целевых компаний (SPV), четкие правила экономической сущности.
В заключение отмечу, что аналогом Нидерландов для хранения крупного капитала сегодня неожиданно может выступить и Россия. Существующие с 2022 года личные фонды стали удобным инструментом для управления имуществом. А если дотошно изучить изменения, внесенные в 2025 году в правила работы фондов, то может показаться, что авторы во многом позаимствовали идеи, сделавшие в свое время Нидерланды убежищем мировых капиталов.
Вы можете опубликовать понравившийся материал нашего сайта у себя в блоге, на форуме или сайте. Достаточно скопировать код или нажать на кнопку
«скопировать в буфер». После этого достаточно вставить код из буфера обмена в свой проект в нужное место.
Сокращение не облагаемой налогом доли зарплаты, ухудшение условий для инвестиций в недвижимость, возможное введение налога на прирост стоимости активов — все это, по мнению члена правления AREA Ирины Жаровой-Райт, означает завершение эпохи, когда Нидерланды были одной из любимых юрисдикций для владельцев крупных капиталов. Впрочем, у них остается... Читать дальше
Ссылка на статью: 
